Первое полугодие завершилось для рынка подмосковных новостроек новым витком падения цен, оттоком покупателей и ужесточением контроля со стороны властей, вызванным банкротством Urban Group. Вторичного рынка негативные тренды коснулись в меньшей степени, рассказали эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.
"Первичка": тень банкротства
За первое полугодие на подмосковном рынке новостроек наметилось несколько трендов, но все их затмила ситуация, сложившаяся вокруг банкротства крупного застройщика Urban Group, отметили эксперты.
К сожалению, от ситуации, произошедшей с компанией Urban Group, не застрахован никто, многое все же остается зависящим от менеджмента компании, сетует, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев. "Новое законодательство как раз должно сделать так, чтобы не возникало подобных ситуаций, когда появляются кассовые разрывы", — добавляет он.
Банкротство крупных девелоперов подрывает доверие к отрасли в целом, что негативно сказывается на темпах реализации жилья. При этом контроль местных властей за строительной отраслью постоянно усиливается, отмечает управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая. "Поэтому, полагаю, риск появления долгостроев снижается", — уточняет она.
На снижение темпов реализации обращает внимание и руководитель департамента консалтинга и аналитики компании "Азбука Жилья" Ярослав Дарусенков. Он добавляет, что этому способствовала не только ситуация с банкротством, но и вступающие в силу изменения в законодательстве.
Однако сами застройщики оценивают ситуацию не так пессимистично.
Банкротство одного из крупнейших застройщиков оказало негативное влияние на рынок, однако ни к какой катастрофе не привело. Ведь сегодня в Подмосковье ведут строительство 162 девелопера, объясняет генеральный директор Ikon Development Евгения Акимова.
"Мы не заметили влияния банкротства компании Urban Group на спрос", — подчеркивает директор по продажам ГК "Гранель" Рустам Арсланов.
Не Москва ль за нами?
В Подмосковье вновь набрал силу отток покупателей в Москву, отмечают эксперты.
В области сохраняются тревожные настроения из-за недостаточного спроса, так как значительную часть клиентов оттянула на себя столица, рассуждает Литинецкая. Основным инструментом для привлечения клиентов на московском рынке недвижимости остается снижение цены. О разнообразных акциях и спецпредложениях можно услышать практически от любого девелопера. Несмотря на это, продолжает эксперт, с января по май 2018 года в Подмосковье было зарегистрировано 35301 ДДУ, что на 5,4% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. "В Москве же с января по май было подписано 28278 ДДУ, что на 43% больше, чем в январе-мае 2017 года", — подчеркивает она. Также наблюдается уплотнение рынка Подмосковья. Доля квартир в продаже до 10 километров от МКАД увеличилось за год с 57% до 62%, добавляет эксперт.
Важно понимать, что если некоторые покупатели действительно рассматривают покупку квартиры в границах "старой" Москвы, то в Подмосковье приходят новые покупатели, тем самым стабилизируя рынок жилья в Москве и Московской области, рассуждает Арсланов.
Цены на квартиры в июне на первичном рынке Подмосковья
|
|
Квартиры масс-маркет (эконом, комфорт), млн рублей |
|||||
|
Город |
1-комнатные |
2-комнатные |
3-комнатные |
|||
|
|
мин |
макс |
мин |
макс |
мин |
макс |
|
Мытищи |
1,7 |
6,2 |
3,6 |
7,7 |
4,1 |
14,6 |
|
Королев |
1,2 |
7,2 |
2,6 |
10,7 |
4,1 |
14 |
|
Пушкино |
1,8 |
4,2 |
2,3 |
5,4 |
3,4 |
7,5 |
|
Щелково |
1,5 |
3,6 |
2,5 |
6,1 |
3,4 |
6,5 |
|
Балашиха (включая Железнодорожный) |
1,2 |
8,6 |
2,6 |
9,7 |
3,8 |
14,6 |
|
Реутов |
2,4 |
6,2 |
4,5 |
7,7 |
6,6 |
11 |
|
Люберцы |
2,6 |
6,0 |
3,2 |
8,7 |
4,5 |
12,1 |
|
Жуковский |
1,4 |
4,7 |
3,2 |
10 |
4,3 |
9,9 |
|
Раменское |
1,8 |
3,6 |
2 |
4,6 |
3,8 |
6,3 |
|
Видное |
1,8 |
6,7 |
2,9 |
8,6 |
4,6 |
12 |
|
Домодедово |
1 |
4,3 |
2,5 |
5,3 |
3,3 |
6,5 |
|
Подольск |
1,5 |
4,6 |
2,6 |
6,7 |
3,2 |
9 |
|
Апрелевка |
1,9 |
3,7 |
3 |
6,4 |
3,6 |
6,5 |
|
Одинцово |
2,3 |
6,2 |
3,6 |
8,6 |
5,5 |
14,7 |
|
Красногорск |
1,9 |
7 |
2,9 |
9,9 |
3,8 |
12,1 |
|
Долгопрудный |
2,2 |
4,8 |
4,2 |
6,6 |
5,7 |
9,3 |
|
Химки |
1,5 |
7,6 |
2,2 |
13 |
3 |
26,5 |
|
Лобня |
2,2 |
3,8 |
3,2 |
5,5 |
4,5 |
6,5 |
По данным ГК "Инград"
Что касается цен, то за квартал отмечен прирост всего на 1% — до 81,4 тысячи рублей за квадратный метр жилья массового сегмента в 20 километрах от МКАД, подсчитала руководитель направления стратегии и маркетинга ГК "Инград" Анна Соколова. "Отсутствие роста, с одной стороны, связано с выходом новых проектов. Второй квартал 2018 года стал самым активным для девелоперов за последнее время, продажи стартовали сразу в 6 проектах. Выход нового предложения по стартовым ценам не позволил вырасти средней цене. Кроме того, в уже реализуемых проектах застройщики аккуратно относятся к ценовой политике, из-за очень чувствительного к цене спроса", — объясняет она.
При этом объем предложения в продаже продолжает падать, подчеркивает Литинецкая. Это объясняется в том числе и уменьшением объема предложения, который за последние полтора года сократился до 52 тысяч квартир или на 20%. "Это связано как с низкой девелоперской активностью, так и с ограничением по выдаче новых разрешений на строительство. Так власти контролируют дефицит объектов социальной инфраструктуры", — объясняет она.
"Вторичка": потери и надежды
Вторичный рынок подмосковного жилья продолжает пребывать в вялотекущей стагнации, хотя самые яркие события — вступление в силу новых правил долевого строительства и банкротство Urban Group — отразились на его состоянии.
В среднесрочной перспективе из-за изменений в законодательстве, вступивших в силу с 1 июля, и касающихся изменения текущей схемы продаж квартир по ДДУ, ожидается увеличение стоимости квартир в сегменте новостроек — по разным оценкам на 15-20%, прогнозирует Дарусенков. "В связи с этим квартиры на вторичном рынке могут оказаться более востребованными и часть потенциальных покупателей перейдет на вторичный рынок", — полагает он.
Покупательская активность в локации, где застраивал Urban Group, увеличилась, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. В основном люди здесь выбирают вторичный фонд, как более надежную покупку, поясняет она.
Спрос для лета очень оживленный, продолжает Дымова. В первую очередь это связано с Чемпионатом мира по футболу, так как многие не уехали на лето в отпуска, поэтому параллельно решают свой квартирный вопрос. "Предложение, напротив, уменьшается, многие продавцы придержали квартиры до сентября. Ведь есть иллюзия, что после ЧМ-2018 будет рост цен", — добавляет эксперт.
Цены на квартиры в июне на вторичном рынке Подмосковья
|
|
Квартиры масс-маркет (эконом и комфорт), млн рублей |
|||||
|
Город |
1-комнатные |
2-комнатные |
3-комнатные |
|||
|
|
мин |
макс |
мин |
макс |
мин |
макс |
|
Мытищи |
2,5 |
6,4 |
3 |
9,5 |
4,1 |
16 |
|
Королев |
2,1 |
6,2 |
3 |
9,1 |
3,85 |
14,1 |
|
Пушкино |
2,3 |
5,1 |
2,6 |
7,25 |
2,95 |
9 |
|
Щелково |
1,9 |
4,55 |
2,2 |
6,54 |
2,9 |
10,9 |
|
Балашиха |
2,39 |
6,5 |
2,7 |
8 |
2,8 |
13,5 |
|
Реутов |
3,4 |
8,1 |
4 |
15 |
4,7 |
14 |
|
Люберцы |
2,7 |
7,6 |
3,3 |
8,9 |
4,1 |
15 |
|
Жуковский |
2,3 |
5,5 |
2,75 |
7,7 |
3,6 |
12 |
|
Раменское |
2,1 |
4,7 |
2,6 |
6,5 |
3,3 |
8 |
|
Видное |
2,4 |
6,2 |
2,8 |
9,2 |
3,9 |
12,5 |
|
Домодедово |
2,5 |
6,5 |
2,8 |
8 |
3,1 |
8,9 |
|
Подольск |
2,1 |
5,7 |
2,5 |
7 |
3,2 |
14,23 |
|
Апрелевка |
2,3 |
5,2 |
2,9 |
8,85 |
3,5 |
9,45 |
|
Одинцово |
2,5 |
6,75 |
3,9 |
10,9 |
4,5 |
13,9 |
|
Красногорск |
2,8 |
8 |
3,5 |
11 |
3,9 |
16 |
|
Долгопрудный |
2,5 |
7 |
3,15 |
9 |
4,2 |
13,05 |
|
Химки |
3 |
8,5 |
3,2 |
11,9 |
4,5 |
13,9 |
|
Лобня |
2,6 |
5,45 |
3 |
6,8 |
3,5 |
8,05 |
По данным компании "Азбука жилья"
По итогам первого полугодия 2018 года средняя удельная цена предложения на вторичном рынке в целом по области уменьшилась на 1,3%, рассказывает управляющий партнер "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Марина Толстик. В июне она составила 79,9 тысячи рублей за "квадрат". По сравнению с июнем прошлого года средняя удельная цена предложения уменьшилась на 1,2%.
Однако по поясам удаленности средняя удельная цена предложения к концу первого полугодия сохранилась на уровне декабря прошлого года лишь в ближнем Подмосковье, а в среднем и дальнем Подмосковье за полгода она уменьшилась на 2% и 2,1% соответственно, добавляет эксперт. Таким образом, в "ближнем" Подмосковье средний ценник "квадрата" составляет 92,9 тысячи, в "среднем поясе" — 67,7 тысячи, а в "дальнем" — 50,6 тысячи рублей, подсчитала Толстик.
"По нашим оценкам, средняя удельная цена предложения на вторичном рынке до конца 2018 года стабилизируется в ближнем Подмосковье, а в среднем и дальнем Подмосковье снижение цены по итогам 2018 года будет в пределах 3%", — резюмирует она.
