МОСКВА, 26 июля — РИА Недвижиомсть, Мария Неретина. Может показаться, что рынок коммерческой недвижимости состоит из офисных небоскребов, гигантских складов и гипермаркетов, но это не так. Существует огромный пласт недвижимости, который востребован представителями малого и среднего бизнеса. Сайт "РИА Недвижимость" рассказывает, какие помещения в Москве покупаются и арендуются такими компаниями и на каких условиях.
Компании, относящиеся к малым и средним предприятиям (МСП), очень разнообразны по видам деятельности, от которых зависит специфика востребованных ими помещений, отмечают все эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.
Всепроникающий ритейл
Интерес к помещениям для розничной торговли среди малого бизнеса сосредоточен преимущественно в стрит-ритейле (коммерческие помещения на первых этажах домов), отмечает управляющий партнер компании Praedium Александр Ошурко. Однако, добавляет он, в связи со снижением ставок аренды в торговых центрах, малый бизнес постепенно появляется в качестве арендаторов районных торговых центров, становясь не просто арендатором островов, но снимая полноценные павильоны. Малый бизнес интересуется помещениями под торговлю в среднем в районе 150-300 квадратных метров.
Интерес к помещениям распределяется пропорционально концентрации потенциальных покупателей. Данное правило применимо как к магазинам, имеющим отдельный выход на улицу, так и к секциям в торговых центрах. Разница в арендных ставка составляет до 2,6 раза между помещениями на первой линии и на второй, добавляет директор по развитию VSN Realty Денис Волкович.
При этом, отмечают все опрошенные РИА Недвижимость эксперты, в Москве на пул арендодателей, владеющих подходящими для небольших торговых компаний помещениями, приходится не более 10% сделок. Одним из таких крупных собственников является сам город Москва. На текущий момент на торги выставлено почти 200 объектов, которые можно арендовать.
Например, на Дмитровском шоссе, 7, корпус 2 выставлено помещение площадью 92,7 "квадрата", рассказали в департаменте Москвы по конкурентной политике. Помещение распложено в шаговой доступности от метро "Тимирязевская", на первой линии, может подойти для размещения магазина, салона красоты, шоу-рума или небольшого офиса. Начальная цена торгов (годовая арендная плата) 1,1 миллиона рублей.
Аренда у города и у частных собственников имеет свои отличия. Город предоставляет свои помещения только через процедуру торгов, по итогам которой с победителем заключается десятилетний договор аренды. У частных собственников, как отметили все опрошенные РИА Недвижимость эксперты, помещения чаще всего арендуют на 11 месяцев. "Одно из преимуществ аренды у города — стабильность и чистота сделки", — отметили в департаменте.
"Главная ценность в бизнесе — это стабильность и именно сейчас она наиболее ярко выражена во взаимоотношениях между арендаторами и арендодателями, которые все чаще заключают долгосрочные договоры аренды", — соглашается гендиректор VSN Realty Яна Глазунова. По ее словам, особенно это важно для арендаторов, которые несут высокие издержки на ремонт, например, рестораны.
Офисы уходят из центра
Как правило, МСП требуется площадь офиса до 100 "квадратов" и очень важно соотношение "цена-качество", поэтому их интерес больше сосредоточен в классе В и В+, отмечает Ошурко.
За последние десять лет в этом сегменте произошли изменения: если раньше большинство интересовалось офисом "с красивым адресом в центре", то сейчас более 30% успешных компаний перебрались за пределы ТТК, добавляет Волкович. По его словам, этому способствовали как изменения правил парковки, так и развитие городских территорий, например, запуск МЦК.
Цена формируется, исходя из сравнительного анализа цен на аналогичные помещения. Адекватные собственники цену пересматривают всегда в сторону понижения — в случае, если помещение не сдается длительное время, пояснили в "Инком-недвижимости". Также она зависит от комплектации офиса. Например, ставки на небольшие и качественные офисы, полностью оборудованные мебелью по системе "все включено", выше стандартных на 15-30%, а иногда арендодатели проводят акции и скидки для малых блоков, но ставки остаются стабильными и практически не пересматриваются, уточняет Ошурко.
Средняя ставка аренды офиса класса B, по данным Cushman & Wakefield, составляет 276 долларов за квадратный метр в год. В то же время у города существует спецпрограмма, направленная на поддержку субъектов МСП, по которой они могут арендовать помещение по льготной ставке. Окончательный ее размер определяется все так же на торгах, но начальная цена составляет всего 4,5 тысячи рублей в год за "квадрат". Перечень включает в себя более сотни объектов площадью от 50 до 1 тысячи квадратных метров.
"Основным преимуществом заключения сделки с городом является юридическая чистота, а также фиксированная цена", — подчеркивают в департаменте. Эти же условия — фиксированная цена, определенная на торгах, и десятилетняя аренда — действуют и для помещений, которые город выставляет на торги по цене, определенной на основании независимой оценки. Это может стать серьезным преимуществом для компаний, которые строят планы на несколько лет вперед и не заинтересованы в постоянной смене арендной ставки.
Разнообразие видов
С развитием в Москве рынка услуг — салонов красоты, пунктов проката спортинвентаря а также разноформатных точек общепита — стали востребованы и новые форматы помещений.
Чтобы соответствовать спросу, собственники крупных имущественных комплексов и девелоперы деловых центров продумывают единую стратегию развития территории или делового комплекса, отмечает Глазунова.
Интересную категорию представляют собой точки, где можно купить кофе с собой, добавляет Ошурко: основную массу их запросов составляют острова в торговых и бизнес-центрах площадью до 30 квадратных метров.
Также интересную категорию составляют интернет-магазины и их точки самовывоза, которые, в отличие от классического ритейла, могут располагаться вдали от людского потока и даже в промзонах, добавляет Глазунова.
Город также откликается на запросы рынка, предлагая для аренды и продажи помещения свободного назначения — то есть такие, в которых можно открыть как торговую точку, так и офис или какое-либо сервисное предприятие, поясняют в департаменте по конкурентной политике. Площадь таких помещений может составлять от 5 до 1 тысячи квадратных метров, а цена формируется на основании независимой оценки. Есть нюанс: если на торги выставлено право аренды такого помещения, то в случае, если заявку подал всего один участник, он сможет заключить договор по стартовой цене. Однако если речь идет о продаже, то торги будут признаны состоявшимися, только если в них участвовали не менее двух претендентов. Так, по итогам первой половины 2017 года среднее превышение начальной цены торгов по аренде нежилых помещений составило 24%, для объектов продажи — 20%.
