МОСКВА, 29 июня — РИА Недвижимость. Низкая активность на аукционах на право застройки ряда столичных транспортно-пересадочных узлов связана с несовпадением ожиданий властей и инвесторов, считают эксперты, опрошенные РИА Недвижимость. Собеседники агентства полагают, что для повышения интереса к торгам необходимо снизить стоимость вхождения в проекты, а также разрешить строить в рамках ТПУ жилые площади.
"Новокосино": мало людей и много "социалки"
В среду департамент города Москвы по конкурентной политике в рамках "Биржи торгов" провел презентацию, посвященную реализации проектов трех транспортно-пересадочных узлов в столице: "Новокосино", "Алма-Атинская" и "Пятницкое шоссе" (3-й участок). Заявки на участие в торгах на право строительства ТПУ принимаются до 24 июля, итоги будут подведены 27 июля. Примечательно, что право строительства ТПУ "Новокосино" и ТПУ "Алма-Атинская" выставляется на торги уже в третий раз.
Как рассказал в рамках road-show директор по транспортно-пересадочным узлам АО "Мосинжпроект" Антон Татарчук, прогнозируемый пассажиропоток ТПУ "Новокосино" на востоке столицы составит порядка 145 тысяч человек в сутки. Здесь разместятся терминалы с залами ожидания, пунктами общественного питания, бытовые помещения. Согласно градостроительному плану, на участке предусмотрено возведение многофункционального комплекса площадью 63,5 тысячи квадратных метров, а также терминала ТПУ площадью 7,39 тысячи квадратных метров, который после завершения строительных работ инвестор должен передать в собственность города. Начальная ставка годовой аренды составляет 142,2 миллиона рублей.
По мнению регионального директора департамента стратегического консалтинга Colliers International Владислава Николаева, отсутствие интереса у инвесторов к ТПУ "Новокосино" может быть вызвано необходимостью реализации большого объема социальной инфраструктуры, включая досуговый и детский центры.
Руководитель направления консалтинга по торговой недвижимости JLL Антон Коротаев дополняет: "Реализация в рамках ТПУ "Новокосино" двух торговых объектов выглядит слишком оптимистичной, поскольку район не отличается высокой плотностью населения".
Председатель совета директоров компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова считает, что свою роль в снижении интереса к торгам сыграла и стартовая арендная ставка: "Низкий интерес к площадкам может означать, что заявленные стартовые цены аукционов видятся участникам торгов завышенными с учетом особенностей местоположения участков и расчетного значения людских потоков: все участки расположены у метро, однако не "захватывают" людей, пользующихся железнодорожным транспортом".
В Новокосино от метро до железнодорожной платформы почти 700 метров, размышляет Доброхотова. Пассажирам электричек этого направления удобнее пересаживаться на метро возле Новогиреево, платформы "Серп и молот" или на Курской. Поэтому ТПУ "Новокосино" может рассчитывать в основном на пассажиров автобусного транспорта и владельцев собственных автомобилей из области, заключает она.
Управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая тоже считает, что сложности поиска инвесторов для ТПУ "Новокосино" могут быть связаны именно с расположением площадки. "Девелопер не сможет рассчитывать на высокий пассажиропоток, сравнимый, например, с ТПУ на пересечении станций метро и остановок пригородного сообщения. Приходится ориентироваться в первую очередь на пассажиропоток от автобусного сообщения, который априори меньше. А значит, девелоперу будет сложнее окупить расходы по строительству", – говорит эксперт.
"Алма-Атинская": далеко и дорого
Вокруг территории под застройку ТПУ "Алма-Атинская" находится 12 остановок наземного общественного транспорта, они располагаются на расстоянии от 30 до 150 метров от станции метро, рассказал на презентации Татарчук.
Площадь земельного участка под ТПУ "Алма-Атинская" составляет 3,1 гектара, следует из презентации. Градостроительным планом предусмотрено возведение многофункционального комплекса общей площадью 85 тысяч квадратных метров. На его территории должны появиться технологические помещения ТПУ площадью 4,39 тысячи квадратных метров, объекты торгово-бытового назначения — 46,8 тысячи квадратных метров, культурно-просветительского — 1,7 тысячи квадратных метров, спортивного — 800 квадратных метров, а также административно-делового — 6,3 тысячи квадратных метров. В здании ТПУ планируется организовать кассовый зал, комнату матери и ребенка, пункт полиции и другие общественные помещения. Также проектом предусмотрен перенос районного МФЦ в здание ТПУ и возможность организовать там центр детского творчества. Начальный размер годовой аренды составляет 211 миллионов рублей.
Николаев полагает, что в данном случае сложности с поисками инвестора могут быть связаны прежде всего со стоимостью вхождения в проект: "В рамках ТПУ "Алма-Атинская" планируется реализовать 85 тысяч квадратных метров. Если иметь в виду реальные потребности этой зоны, то для данного проекта очень завышены объемы социальной или коммерческой инфраструктуры. И в том, и в другом случае цена вхождения в проект должна быть снижена".
Коротаев добавляет, что объем именно офисной составляющей в рамках ТПУ "Алма-Атинская" выглядит избыточным, особенно если учесть удаленность от основных магистралей. "На площадке ТПУ "Алма-Атинская" запланировано строительство торгового комплекса, парковки, спортивного центра, офисов и культурно-просветительского центра. По всей видимости, большая удаленность от центра города не позволит успешно продать весь объем запланированной коммерческой и офисной недвижимости, что и ограничивает активность инвесторов", — добавляет Литинецкая.
Доброхотова отмечает и такую особенность территории, как отсутствие ж/д станции в Братеево, где находится территория под "Алма-Атинскую". Чтобы воспользоваться этим ТПУ, потенциальным пассажирам необходимо будет пересечь МКАД и съехать с Бесединского шоссе, а от автовокзала "Южные ворота" ТПУ расположен далеко.
"Пятницкое шоссе-3": гостиничный вопрос
Площадь земельного участка в данном случае составляет 0,78 гектара, говорится в презентации. Общая площадь будущего объекта — 35 тысяч квадратных метров. Начальный размер годовой аренды – 85,2 миллиона рублей. "Здесь предполагается сформировать торговые площади и построить гостиничный комплекс", — сказал Татарчук.
Коротаев уверен, что проблем с поиском инвестора для следующей очереди возникнуть не должно, учитывая заложенный в планы проект строительства апартаментов на продажу. Он приводит в пример успешно реализованную в ходе торгов первую очередь ТПУ "Пятницкое шоссе" – площади приобрела ГК "Ташир".
Николаев считает иначе: "Затраты на вхождение в проект является особенно критичными для относительно низкомаржинальных сегментов недвижимости, таких как гостиницы. Таким образом, в рамках ТПУ "Пятницкое шоссе-3", где планируется реализация гостиничного комплекса или апартаментов, стоимость первоначальных затрат может быть очень высока. В данном случае затраты на вхождения могут быть выше, а потенциальная доходность ниже, в сравнении с другими альтернативами".
Гостиница в этом месте могла быть востребованной у посетителей "Крокус-Экспо", однако намного ближе к выставочному комплексу расположена станция метро "Мякинино", рассуждает Доброхотова. Для повышения привлекательности проекта нужно пересмотреть условия передачи участков инвесторам, убеждена она. Например, ввести арендные каникулы на время реализации проекта, предложить льготную арендную ставку или сократить объемы требуемой застройки, предлагает эксперт.
А вот Литинецкая обращает внимание, что в этой же локации идут продажи в апарт-отеле YES, который однозначно станет конкурентом будущей гостинице.
Без жилья не обойтись
Отсутствие интереса инвесторов может быть связано с несовпадением ценовых ожиданий с ожиданиями властей, подытоживает заместитель директора отдела стратегического консалтинга CBRE Марина Гордеева. По ее мнению, улучшить доходную часть в текущих ТЭПах маловероятно. Это связано как с факторами локации (удаленность от центра, перспективные потоки самих ТПУ, количество пользователей в зоне охвата и другое), так и с особенностями функционирования самих сегментов, например, гостиниц, поясняет она.
"Способом улучшения инвестиционной привлекательности проектов для инвесторов станет снижение ставки аренды на земельный участок до такого уровня, чтобы инвестор мог рассчитывать на приемлемую для него доходность", — рекомендует Гордеева.
Некоторые собеседники РИА Недвижимость полагают, что повысить интерес к проектам могло бы не только снижение стоимости вхождения в проект, но и строительство жилья на данной территории. Так, конкретно в случае с "Новокосино" и "Алма-Атинской" экономику может улучшить добавление в эти проекты жилых площадей, считает Коротаев. С ним солидарен директор по инвестициям ФСК "Лидер" Антон Ладатко, который сказал, что его компании было бы интересно принимать участие в строительстве ТПУ, если бы пересадочный узел возводился в составе жилого проекта.
