МОСКВА, 30 июня — РИА Недвижимость, Анна Смирнова. За пять лет, прошедших с образования новой Москвы, здесь случилось уже два строительных бума, а спрос на жилье по-прежнему остается устойчивым. В первый юбилей со дня присоединения новых территорий к столице эксперты рассказали РИА Недвижимость, что происходило с рынком жилья в Новомосковском и Троицком округах.
История и современность
Присоединение новой территории к Москве в 2012 году стало самым масштабным за всю историю проектом расширения территории столицы: она увеличилась примерно в 2,4 раза. По задумке увеличение территории города должно было помочь демонтировать традиционную моноцентрическую структуру Московской агломерации, а также упорядочить градостроительное зонирование. В СМИ данный проект, официально презентованный 11 июля 2011 года, получил название "Новая Москва" по аналогии с британским проектом модернизации индийской столицы "Новый Дели", как раз отметившим в 2011 году 100-летний юбилей.
Новый рынок, конечно, сразу же привлек интерес как покупателей и продавцов уже имеющегося жилья, так и застройщиков, которые быстрыми темпами принялись возводить новостройки.
Как отмечают специалисты компании "Миэль-Загородная недвижимость", в целом в структуре предложения жилья в новой Москве лидирует первичный рынок, на который приходится 66% общего объема.
По наблюдениям генерального директора компании "Миэль-Новостройки" Натальи Шаталиной, в настоящий момент треть спроса на московские квартиры приходится на присоединенные территории. По итогам 2016 года треть всех заключенных договоров долевого участия (ДДУ) в Москве пришлась на квартиры в новостройках новой Москвы.
"Особенностью первичного рынка новой Москвы является то, что все проекты здесь — это крупномасштабная застройка, представляющая собой комплексное освоение территории. Жилые комплексы не тяготеют к существующим городам, а создают свои новые городские кластеры", — говорят эксперты.
По данным руководителя аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Юлии Сапор, в настоящий момент в новой Москве на реализации находится более 500 тысяч квадратных метров в 38 проектах.
Кто застраивает новую Москву
По данным компании Est-a-Tet, лидером по объемам общего предложения на реализации, по ее словам, является компания А101. У нее 4 проекта на территории новой Москвы, по итогам первого квартала 2017 года общий объем предложения на реализации —111,2 тысячи квадратных метров. На втором месте находится компания "Абсолют", у которой 2 проекта, объем предложения составляет 61,9 тысячи квадратных метров. У ГК ПИК 3 проекта, 59,1 тысячи квадратных метров в предложении. На четвертом месте располагается "Инвесттраст" — 50,7 тысячи квадратных метров.
В свою очередь, управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая указывает, что помимо вышеперечисленных лидеров рынка, в ТиНАО работают такие компании как "Гранель", МИЦ, "Крост", Sezar Group, "Баркли" и "Самолет Девелопмент".
"Необходимо отметить, что именно на территории новой Москвы корпорация "Баркли", специализирующаяся на создании элитных проектов, выпустила свой первый проект комфорт-класса", — говорит собеседница агентства.
Как замечает Шаталина, в 2012 году, когда новая Москва только была присоединена, начался целый шквал по выходу свежих проектов. По итогам 2012 года на рынок вышло сразу 12 жилых комплексов (до сегодняшнего момента этот год остается рекордным по выходу новых проектов), в 2013 — уже только 7, в 2014 году — всего 3 проекта.
По словам Шаталиной, именно в 2014 году девелоперы не могли активно выводить проекты, так как не было и окончательного понимания по развитию транспортной инфраструктуры и инженерных сетей. "И вот с 2015 года, когда территориальные схемы были утверждены, было понятно, где пройдут основные дороги, будут построены станции метро, когда уже началась реконструкция Калужского шоссе, активность застройщиков вновь возросла. Поэтому в 2015 году вышло 7 проектов, в 2016 году — 8", — говорит она.
Особенности ценообразования
По данным специалистов портала ЦИАН, средняя стоимость квадратного метра в новостройке в новой Москве в январе 2012 года (до присоединения) составляла 75 тысяч рублей, в июле (после присоединения) уже 81 тысячу рублей. А к июлю 2017 года цена достигла отметки в 99 тысяч рублей за "квадрат". Таким образом, рост цен с января 2012 года по июнь 2017 составил более 30%, а с июля 2012 года по июнь 2017 — 20%.
На вторичном рынке эти показатели, по данным портала, составляли 89,7 тысячи рублей, 103 тысячи рублей и 107,4 тысячи рублей соответственно. Рост цен с января 2012 года по июнь 2017 — рост почти на 15%, с июля 2012 года по июнь 2017 года — на 12%.
По словам Литинецкой, в отличие от первичного рынка в старых границах Москвы, где стоимость квадратного метра была достаточно волатильна, в новой Москве в последние годы наблюдалась относительная стабильность.
"В 2017 году, вероятно, стоит ждать небольшую, но все-таки положительную динамику по средней цене квадратного метра (в пределах 1-2% относительно 2016 года)", — прогнозирует она, добавляя, что о положительной динамике говорит и то, что в новой Москве, в отличие от старой, девелоперы предоставляют покупателям более "скромные" скидки.
По замечаниям специалистов отдела исследований группы компаний "Миэль", динамика цены на вторичных рынках новой и "старой" Москвы немного различалась. "При этом двукратная разница в стоимости квадратного метра сохраняется", — говорят они. В 2017 году цены на вторичном рынке новой Москвы пока продолжают снижаться в связи с высокой зависимостью от цен на рынке новостроек.
Нет разумной пропорции
"Новая Москва — это проект, который принято критиковать. Тем не менее, на развитии рынка жилья он сказался скорее положительно", — отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По его словам, в условиях, когда строительная активность в Москве в 2011-2012 годах была практически заморожена, именно появление большого объема предложения на территории "со столичной пропиской" позволило насытить рынок значимым объемом предложения.
Качество реализуемых проектов оказалось выше, чем в большинстве похожих подмосковных ЖК, добавляет Попов.
"Новая Москва аккумулировала значительную часть межрегионального спроса на недвижимость в столичном регионе (доля покупателей из других субъектов РФ здесь выше, чем по рынку в целом (почти 20% против 10-12%)", — добавляет он.
Вместе с тем, по мнению Шаталиной, с точки зрения жилищного строительства развитие двух округов в новой Москве происходит непропорционально — наблюдается явное преобладание Новомосковского округа.
"Например, сейчас на Троицкий округ (ТАО) приходится всего 8% предложения. В последние годы данная ситуация только усугубляется, к примеру, в 2014 году на ТАО приходилось 27% совокупного предложения, в 2015 году — 15%, сейчас — 8%. Дело в том, что в новой Москве наиболее привлекательные для девелоперов земли расположены максимально близко к Москве", — отмечает она.
В качестве еще одной тенденции Шаталина выделяет тот факт, что разные по отдаленности от столицы пояса новой Москвы развиваются по разным сценариям. Ближайший пояс — до 15 километров от Москвы — развивается по чисто урбанистическому сценарию. Здесь строятся крупнейшие многоэтажные жилые комплексы, которые фактически становятся новыми спальными районами Москвы. На большем удалении от Москвы строится уже мало- и среднеэтажное жилье, также распространены мультиформатные поселки. Если вблизи Москвы девелоперы делают упор на транспортную доступность, то в отдалении от города акцентируют внимание на экологичности жилья и делают ставку на загородный формат проживания.
Пока ТиНАО больше напоминает спальные районы города, отмечает генеральный директор ООО "Новые Ватутинки" Александр Зубец. Однако с учетом активных действий города, буквально в течение 7-10 лет новая Москва станет самодостаточным округом столицы, жители которой смогут работать, отдыхать, без поездок в старые районы города в пределах МКАД.
