Что такое альтернативные сделки с квартирой и как их заключать?
Риск альтернативной сделки в основном состоит в том, что в цепочке участвует много людей и возрастает роль субъективных факторов - кто-то проспал, кто-то перепутал время или в последний момент передумал.
Если учесть, что в некоторых случаях в сделке переходят права собственности более чем на десяток объектов, то становится ясно, сколько сил и времени уходит на подготовку такой операции. Никто из участников сделки не заинтересован в том, чтобы цепочка сорвалась.
Возможны и юридические риски, если договор по какой-либо квартире будет признан недействительным. Чтобы избежать этого, подготовку к сделкам лучше доверить специалистам.
Материал подготовлен при участии руководителя офиса "В Крылатском" компании "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Ирины Бербеневой, директора департамента элитной недвижимости компании "Метриум Групп" Ильи Менжунова и юрисконсульта офиса "Бабушкинское" департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Александра Лифшица.
При альтернативной купле-продаже жилья необходимо заплатить те же налоги, что и при обычной купле-продаже. То есть налог платится с продажи квартиры, если она находилась в собственности менее 5 лет или 3 лет в зависимости от основания права.
При этом покупатель недвижимости может претендовать на возврат НДФЛ от суммы, которая не должна превышать 2 миллиона рублей (для сделок с ипотекой применяются другие условия).
А когда человек выступает продавцом квартиры, то получение некоторых льгот, таких как, например, уменьшение налогооблагаемой суммы, зависит от того, к какому налоговому периоду относится соглашение купли-продажи. В этом случае при проведении альтернативной сделки размер налоговых послаблений от государства ограничен лимитом для одного налогового периода.
При проведении альтернативных сделок для каждой операции купли-продажи заключается отдельный договор. Единственным его отличием от стандартных соглашений, которые используются для совершения обыкновенных операций купли-продажи с недвижимостью, может быть наличие в нем специального пункта о регистрации права собственности на объект только при условии регистрации прав собственности на другие объекты, задействованные в альтернативной сделке.
Таким образом, участниками сделки для защиты своих интересов применяется принцип "все или ничего", то есть условия каждого отдельного договора вступают в силу только в том случае, если остальные участники цепочки исполняют достигнутые договоренности.
Подобные альтернативные сделки никогда не бывают безденежными. Сначала определяется цена квартиры, которую готов заплатить покупатель, а "альтернатива" для продавца подбирается исходя из этой суммы и возможностей собственника. Как правило, в зависимости от договоренности продавец "альтернативной" квартиры либо вносит дополнительную оплату за новую квартиру, либо, наоборот, получает доплату.
При этом участников альтернативной сделки может быть много. В таком случае технические детали передачи наличных через банковские ячейки продумать становиться не так легко.
Обмен в юридическом смысле встречается редко, потому что это операция, при которой одна неприватизированная квартира меняется на другую неприватизированную.
На процедуры обмена, которые существовали в советское время, альтернативные сделки мало похожи. Альтернативные сделки часто используются именно потому, что найти две стороны, готовые к безденежному обмену очень сложно. А вот продать свою жилплощадь, а из вырученных денег оплатить новую, более реалистично. При этом число звеньев в цепочке взаимообменов и продаж теоретически может быть неограниченно большим. На практике риелторы проводят альтернативные сделки, которые могут состоять из десятка и более "звеньев".
На вторичном рынке недвижимости альтернативными называют сделки, в ходе которых происходит одновременная продажа одного объекта и покупка другого.
Связано это с тем, что наши граждане, как правило, владеют только одной квартирой и не хотят продать ее и остаться совсем без жилья, даже на короткий срок. Квартиры, которые граждане реализуют на таких условиях, называются "альтернативными", а жилое помещение, которое они покупают взамен, - "альтернативой". В том случае, если жилое помещение принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, распоряжение таким имуществом требует разрешения органов опеки, которое дается только при условии одновременного приобретения опекаемым лицом иного ("альтернативного") жилого помещения.
Если граждане в качестве "альтернативы" выбрали также "альтернативное" жилое помещение, то может сложиться цепочка квартир, в которой продавец одной жилплощади является одновременно покупателем другой. Договоры купли-продажи таких квартир заключаются одновременно.
Один из участников цепочки ("верхний покупатель" по риелторской терминологии) участвует в сделке только деньгами, без объекта, он приходит покупать квартиру. Середина цепочки - участник продает одну квартиру с одновременным приобретением другой квартиры, которая может быть дороже, дешевле. При этом он либо доплачивает, либо получает доплату. А денежная сумма за покупаемую квартиру уходит продавцу, который забирает деньги.
