МОСКВА, 19 декабря — РИА Новости, Марина Заблудовскя. Рынок жилья Москвы в текущем году вошел в фазу восстановления, демонстрируя небывалое количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ), а также рекордный для столицы объем предложения новостроек. Но главной тенденцией года опрошенные РИА Недвижимость эксперты называют отток части спроса из Подмосковья в столицу, так как бюджет покупки в некоторых новостройках Москвы почти сопоставим с областью, причем в будущем году, по всей видимости, стоит ожидать продолжения этой тенденции.
Чемпионский разбег рынка
Первичный рынок жилой недвижимости Москвы в этом году сорвал все чемпионские лавры. Прежде всего, в 2016 году произошло общее улучшение ценовой динамики на первичном и на вторичном рынках, отмечает управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. "Цены на новостройки массового сегмента вновь пошли вверх летом, хотя до этого они снижались в течение года. Стоимость "квадрата" в бизнес-классе и элитном сегменте также прекратила падение и начала рост, правда, менее высокими темпами. Даже на вторичном рынке, который сейчас испытывает кризис спроса, цены с лета перестали снижаться и находятся в стагнации. Иными словами, рынок жилой недвижимости в 2016 году достиг дна и вошел в восстановительную фазу цикла", — объясняет собеседница агентства.
Второй рекордный тренд года на столичном рынке — рост покупательской активности на рынке новостроек. Как уверяет генеральный директор АО "Управление экспериментальной застройки микрорайонов" по данным аналитиков компании "Мосреалстрой" Альберт Суниев, 2016 год бил рекорды по заключенным ДДУ на первичном рынке. Один из самых высоких показателей был зафиксирован в традиционно "мертвом для продаж месяце" августе (3356 штук), далее, в октябре (3383 штук) и в ноябре (3844 штук) показатели только увеличивались, приводит данные эксперт.
Правда, этот рекорд отчасти носит технический характер в связи с запретом строить по ЖСК больше одного дома и переводом ряда проектов на схему продаж по ДДУ, уточняет председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. Но все равно объемы сделок на протяжении всего года были стабильно высокими. При этом одним из главных драйверов стала доступная ипотека (с господдержкой), а также специальные программы банков, благодаря которым в некоторых проектах приобрести квартиру в ипотеку можно по немыслимо низкой ставке в 7% на весь срок кредитования, говорит она.
Ну и конечно, эксперты дружно отмечают тенденцию оттока покупателей из Московской области в столицу. Во многом это обусловлено массовым выходом на рынок новостроек комфорт-класса в Москве по невысоким ценам предложения, объясняет Суниев. Так, сегодня минимальный бюджет покупки квартиры в Москве, по его словам, начинается от 3,3 миллиона рублей, что почти сопоставимо с областными ценами.
Причем эксперты ожидают продолжения данной тенденции. "Большинство анонсированных площадок будет расположено как раз в Москве. К тому же, по данным властей, по итогам 3 квартала было выдано больше на 25% разрешений на строительство, чем за аналогичный период прошлого года. Следовательно, в следующем году стоит ожидать высокой интенсивности выхода новых площадок либо на уровне этого года, но, скорее всего, даже выше. Основные площадки будут выходить именно в столице", — генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина.
Хит-парад новостроек
По динамике средних показателей цены квадратного метра в новостройках Москвы на протяжении 11 месяцев наблюдались незначительные корректировки в пределах 6%, что обусловлено выходом большого объема квадратных метров в границах МКАД и преобладанием проектов комфорт-класса, описывает ценовую картину руководитель аналитического центра девелоперской компании ОПИН Денис Бобков. "Однако по факту квадратный метр в Москве не становится дешевле. Активно строящиеся проекты продолжают расти в цене, что обусловлено повышением строительной готовности объектов и динамикой продаж внутри проекта", — добавляет он.
В декабре средневзвешенная цена в Москве в старых границах составила 238,2 тысячи рублей за квадратный метр (без учета элитного предложения), приводит данные руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Юлия Сапор.
|
Динамика стоимости 1-к квартиры на первичном рынке Москвы в 2016 году |
||
|
Месяц |
Стоимость квадратного метра (тыс. руб.) |
Бюджет покупки (млн. руб.) |
|
Январь |
163,2 |
6,36 |
|
Февраль |
162 |
6,15 |
|
Март |
161,3 |
5,96 |
|
Апрель |
160,4 |
6,09 |
|
Май |
161,5 |
6,21 |
|
Июнь |
160,3 |
6,01 |
|
Июль |
161,6 |
5,97 |
|
Август |
159 |
6,2 |
|
Сентябрь |
161,4 |
6,21 |
|
Октябрь |
157,1 |
5,96 |
|
Ноябрь |
157,7 |
5,91 |
По данным компании ОПИН
Главным же результатом 2016 года на первичном рынке стал рекордный объем предложения за всю историю московского рынка, акцентирует внимание Литинецкая. Ввод в оборот строительной отрасли промзон привел к появлению на рынке масштабных проектов, насчитывающих сотни тысяч квадратных метров жилья, поясняет она.
Так, по предварительным подсчетам (год еще не завершился) на первичный рынок Москвы вышло порядка 60 проектов, из которых 6 приходится на элитный сегмент (квартиры), 16 на апартаменты всех классов, 22 на проекты бизнес- и премиум-класса и 16 — на массовое жилье, добавляет в свою очередь Доброхотова.
Любопытно и то, что покупатели сохранили свою активность, несмотря на значительное провисание в доходах, просто уменьшился бюджет покупки. Как указывает Литинецкая, если до кризиса средняя стоимость приобретенной квартиры составляла 8-9 миллионов рублей, то в этом году она составила 5-6 миллионов рублей. Основной спрос пришелся на однокомнатные (44,8%) и двухкомнатные квартиры (34%), замечает Сапор. При распределении по площадям основной объем сделок пришелся на лоты 30-50 квадратных метров (39,4% от общего спроса).
Увеличилось, по словам экспертов, и количество предложений с готовым ремонтом от застройщика. Практически все новые крупные проекты 2016 года имеют широкую квартирографию, рассчитанную на разные целевые группы покупателей, подчеркивает директор по связям с общественностью ГК "МИЦ" Ольга Новицкая. Она обращает внимание также на массовое распространение на рынке квартир евро-формата, где при довольно компактных площадях, а значит и умеренном бюджете, покупатель получает более функциональное пространство для жизни. Например, если в традиционной планировке площадь 40-45 квадратных метров соответствовала однокомнатной квартире со спальней/гостиной и отдельной кухне, то в евро-формате это может быть уже "двушка" где отдельно вынесена спальня, а гостевая и кухонная зона объединены.
"Вторичка" в глубокой печали
В отличие от новостроек, столичная "вторичка" переживала в этом году нелегкие времена.
Так, на вторичном рынке в течение года наблюдалось планомерное снижение цены предложения. "Исключение составили лишь 3 месяца: июль, август и сентябрь. В это время цена предложения показала прирост на фоне оживления спроса и вымывания объектов наиболее доступных по стоимости, а также начала осеннего сезона", — указывает управляющий директор брокерского департамента "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Ирина Пешич.
Если в январе средняя цена 1 "квадрата" в этом сегменте была равна 185,9 тысячи рублей (максимальный показатель для 2016 года), то в ноябре она снизилась до минимального на данный момент значения — 181,4 тысячи рублей, делится данными директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома.
|
Динамика средней стоимости 1-к квартиры на вторичном рынке Москвы в 2016 году |
||
|
Месяц |
Стоимость квадратного метра (тыс. руб) |
Бюджет покупки (млн. руб.) |
|
Январь |
185,9 |
7,16 |
|
Февраль |
185,9 |
7,19 |
|
Март |
185,5 |
7,17 |
|
Апрель |
185,3 |
7,16 |
|
Май |
184,2 |
7,11 |
|
Июнь |
183,7 |
7,08 |
|
Июль |
184,2 |
7,09 |
|
Август |
184,6 |
7,1 |
|
Сентябрь |
184,2 |
7,08 |
|
Октябрь |
182,3 |
7 |
|
Ноябрь |
181,4 |
6,95 |
По данным компании "Инком-Недвижимость"
"Настолько медленное сползание цен мало заметно для некоторых участников рынка недвижимости, например, обычных потребителей, ведь его весьма трудно измерить. Снижение составляет около 0,3-0,5% в месяц, и по результатам 11 месяцев этого года средняя цена предложения уменьшилась на 2,8%, Кроме того, рынок видит именно цену предложения, а не бюджет покупки — это "две большие разницы", как говорят одесситы", — рассуждает эксперт "Инкома".
Кстати, одной из актуальных тенденций осени, в частности — октября, стало рекордно низкое количество сделок купли-продажи на вторичном рынке (снижение почти на 20% за год), замечает Суниев. Первичный рынок, предлагая покупателю разнообразные форматы и качество жилья по невысоким ценам, привлекает новых покупателей в том числе со вторичного рынка, поясняет эксперт.
Еще один важный тренд текущего года — увеличение "виртуального" объема предложения на столичной "вторичке". Доля объектов, реально участвующих в операциях купли-продажи жилья, составляет сейчас около 20%, остальные же 80% — "балласт" в виде квартир, которые числятся сразу в нескольких базах данных, либо собственники которых застряли в прошлом, выставляя жилье на продажу по тем ценам, которые были актуальны еще в докризисное время, обращает внимание Шлома. Отсюда, по его словам, "синдром разочарованного продавца", когда владельцы непроданных квартир уходят "в подполье", надеясь на то, что в "светлом будущем" цены на недвижимость все-таки начнут расти.
Впрочем, главная драма, набиравшая обороты в течение всего этого года, — серьезная конкуренция "первички" и "вторички". "Причем сегмент новостроек находится в гораздо более привилегированном положении — на его стороне не только новые вышедшие на рынок качественные проекты, но еще и субсидированная ипотека, что, на наш взгляд, не слишком честно, так как в результате часть покупателей, ранее по определенным причинам склонявшаяся к покупке вторичного жилья (в этом случае, например, можно не ждать окончания ремонта жилплощади), в итоге делала окончательный выбор в пользу "первички"", — сетует Шлома. Поэтому эксперт выражает надежду, что в будущем году программа господдержки ипотечного кредитования на первичном рынке будет отменена, равновесие будет восстановлено, и "вторичка" сможет соперничать с новостройками на равных условиях.
