Продажа жилья становится все более хлопотным и затратным делом для собственников, поэтому сайт "РИА Недвижимость" попросил экспертов рассказать, какие инструменты в нынешних условиях помогут продать квартиру в оптимальные сроки.
Истина в цене
Некоторые из хитрых приемов, которые работали в прежние годы, сейчас могут в прямом смысле загубить сделку. Современные покупатели уже научились определять цену недвижимости, поэтому продавцы лишены возможности хитрить: "рынок покупателя" сделал цену важнейшим фактором при продаже квартиры.
Так, если раньше можно было слегка завысить стартовую стоимость продажи на размер будущей скидки, которые продавец "щедро" предоставит покупателю, то сейчас такой прием решительно противопоказан. В среднем квартира на московском рынке продается за 4 месяца, но при снижении цены до нижней границы для сегмента и локации ускорит продажу вдвое и более – до 1,5-2 месяцев. Если цена указана близко к средней по рынку, то срок вырастет до 4-6 месяцев, а с ценой выше рынка объект не имеет шансов на продажу, объясняет замдиректора департамента вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Алексей Бернадский.
"Цену нужно заявлять максимально приближенную к рыночным реалиям. Сейчас покупатели мониторят рынок недвижимости и все время сравнивают предложение с другими аналогичными. А поскольку предложение сильно превышает спрос, квартира с завышенной ценой может долго висеть в базах недвижимости", – констатирует генеральный директор портала "Мир квартир" Павел Луценко.
Если собственник продает квартиру при помощи риелтора, то последний, как правило, помогает с оценкой жилья. При самостоятельной продаже собственник может, например, пригласить оценщиков, или, при полном отсутствии желания тратиться, изучить по объявлениям цены предложения в своей локации. Существуют также различные онлайн-сервисы, которые позволяют определить примерную стоимость квартиры, например "Калькулятор недвижимости" на портале "ЦИАН".
Эксперты также обращают внимание на то, что продавцу необходимо быть готовым предоставить покупателю скидку от заявленной цены. Так, более 80% сделок с московской "вторичкой" совершается с дисконтом от заявленной цены, размер которого составляет порядка 8-10% (в среднем 8,6%), подсчитали в компании "Инком-Недвижимость".
Сарафанный метод
Продать квартиру без риелтора вполне реально, даже если использовать только соцсети, рассказал модератор одного из сообществ по поиску жилья в сети Facebook. По его словам, для успеха нужно задействовать максимум площадок, не только специализированные группы для поиска квартиры, но и районные сообщества, форумы на сайтах локальных СМИ, а также просто регулярно обновлять на своей странице сообщение о продаже квартиры.
"У нас был рекорд – покупатель нашелся через 20 минут после размещения поста о продаже квартиры, но это уникальный случай. Как правило, люди ищут покупателей в течение двух-трех месяцев", — добавил он, пояснив, что покупатель далеко не всегда находится именно в сообществе и вообще в соцсети, но продавцы стараются задействовать все доступные инструменты для продажи.
Объявления всех мастей
Самый традиционный способ поиска покупателей через объявления по-прежнему актуален. Причем эксперты советуют не забывать про офлайн-форматы и использовать все каналы распространения информации – потому что, например, люди старшего поколения продолжают пользоваться именно "бумажными" газетами.
"Активность, активность и еще раз активность", – добавляет бизнес-тренер по недвижимости Алексей Гусев. Он рекомендует использовать максимум каналов, как современных – блоги, видеосервис youtube и смс-рассылки, так и "традиционных" – расклейка объявлений в районе расположения квартиры, информация в локальных изданиях и банальное "сарафанное радио".
Представители крупных порталов объявлений о продаже недвижимости отметили важность наличия фотографии в объявлении. "Первое впечатление об объекте во многом зависит от правильных фотографий, поэтому лучше уделить этому особое внимание. Если есть возможность, обратитесь к профессиональным фотографам", — подчеркивает отмечает гендиректор портала Domofond.ru Эрик Сегерборг.
Также необходимо точно указывать локацию, включая расстояние от метро, и основные параметры жилья, такие как площадь, тип дома, количество комнат, этаж, год постройки и так далее, добавляет руководитель продукта "Вторичный рынок недвижимости" портала "ЦИАН" Алексей Авдей. Он также рекомендует уделить внимание описанию инфраструктуры, которая имеется в шаговой доступности от продаваемого жилья.
Услуги риелтора
Самостоятельная продажа может стать весьма трудоемким делом, а привлечение риелтора в большинстве случаев позволяет сэкономить силы, а часто и время. При этом сравнивать стоимость услуг риелторов с вложениями в самостоятельный поиск покупателя квартиры некорректно, так как риелтор выполняет куда больше задач, чем просто находит покупателей.
"В зависимости от сложности сделки, комиссия риелтора составляет обычно от 4% до 6%, однако при более сложных случаях (например, расселение коммунальной квартиры) она может быть и больше", — рассказал директор департамента вторичного рынка компании "Инком-Недвижимость" Михаил Куликов.
Бернадский оценил комиссию агента в 2% для жилья бизнес-класса и 3% — для эконом-сегмента. "Ряд компаний предлагают "ускоренный" метод продажи – массовую рекламу объекта с целью продать его за 1-1,5 месяца. За такую услугу компании могут запросить 5-6% из-за дополнительных вложений в рекламу", — уточнил он.
При этом все опрошенные эксперты единодушны в том, что обращаться сразу в несколько агентств будет неправильно. "Покупатель сегодня, прежде чем сделать окончательный выбор, самостоятельно анализирует рынок. И если квартира выставляется на продажу сразу от нескольких агентств, то он начинает, так сказать, вести игру на понижение. В итоге квартира может быть продана даже ниже рыночной стоимости", — пояснили в компании "Миэль".
Экономика самостоятельных продаж
Затраты на самостоятельный поиск покупателя квартиры каждый собственник определяет индивидуально, но порядок цен на некоторые инструменты понять можно.
Так, если говорить о вариантах, совсем не требующих вложений, то бесплатно объявление о продаже недвижимости можно разместить в большинстве профильных сообществ в соцсетях, на форумах, в ряде печатных СМИ, в основном локального распространения (районных газетах), самостоятельную расклейку объявлений в разрешенных местах и, разумеется, "сарафанное радио".
Также бесплатные объявления принимает целый ряд интернет-порталов, но одновременно здесь клиенту предлагается ряд платных услуг, увеличивающих число просмотров объявления. Другие порталы взимают плату и за размещение, и за продвижение объявления. "Подъем одного объявления по Москве стоит 39 рублей в день. На месяц это стоит около 600 рублей. По другим городам расценки еще ниже. Словом, речь идет всего лишь о сотнях рублей", — рассказывает Луценко из портала "Мир квартир".
Можно успешно найти покупателя и без использования платных функций, однако специальные сервисы могут поднять количество просмотров объявления в 2, в 5 или даже в 20 раз, а вместе с этим увеличится и число запросов, добавляет Сегерборг из Domofond.ru.
"Мы рекомендуем использовать дополнительные инструменты для продвижения объявления. Например, "премиум", топ-3, "выделение цветом". Это позволит объявлению выделяться на фоне остальных или быть на первых строчках в выборке пользователя", — добавляет Авдей из "ЦИАНа".
В среднем дополнительные услуги для одного объявления на ведущих порталах стоят от 19 рублей (разовое поднятие объявления в первые строчки поисковой выдачи) до 700 рублей (пакетное предложение, объединяющее несколько услуг).
Выделение объявления в печатном СМИ рамкой или цветом обойдется в 50-400 рублей. Стоимость СМС-рассылки начинается от 1 тысячи рублей (порядка 1,7 рубля за 1 СМС). Однако если делать выборку адресатов такой рассылки по месту проживания, то стоимость будет увеличивать до 3-5 тысяч рублей, пояснили в службе поддержки компании, организующей рассылку.
