Иностранцам, желающим купить, продать, арендовать жилье в России придется столкнуться с некоторыми законодательными нюансами и понести дополнительные расходы. Эксперты, опрошенные сайтом "РИА Недвижимость", рассказали, к чему нужно быть готовым иностранным гражданам.
Налоговые препоны
Иностранцы могут свободно совершать сделки с недвижимостью на территории России, будь то покупка, продажа, аренда. Однако согласно российскому законодательству иностранцев ожидает ряд сюрпризов, и некоторые из них будут ощутимы для кошелька.
Одной из основных особенностей является, конечно же, порядок налогообложения граждан других государств при продаже недвижимого имущества в России, говорит генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина. Он значительно отличается от порядка налогообложения при продаже недвижимого имущества российскими гражданами. По ее словам, большое значение в данном случае имеет то, является ли человек налоговым резидентом или нет.
Руководитель отдела юридического сопровождения клиентов Kalinka Group Мурат Бороков поясняет, что в случаях, когда иностранец является налоговым резидентом РФ, то есть проживает в России более 183 дней в течение налогового периода — с 1 января по 31 декабря, то для него будут действовать те же налоговые обязательства, что для гражданина РФ. Если же он находится в России менее указанного срока, то считается налоговым нерезидентом, что сопряжено с рядом нюансов. К слову, практически все иностранцы в РФ являются нерезидентами, так как в России могут находиться непрерывно не более 3 месяцев, за исключением некоторой группы лиц, подчеркивает ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости "Азбука Жилья" Александр Лунин.
Для нерезидентов налоговая ставка устанавливается в размере 30% в отношении полученных доходов, продолжает Шаталина. Для российских граждан ставка установлена в 13% от полученных доходов. При этом российские граждане вправе применять имущественные налоговые вычеты, замечает собеседница агентства. Например, уменьшить полученный доход на произведенные расходы, связанные с приобретением этого имущества. "А вот нерезиденты такие вычеты применить не могут (то есть налог рассчитывается со всей стоимости имущества)", — объясняет эксперт "Миэль-Новостройки". Ставка в 30% вместо 13% применяется и в случае сдачи жилья в аренду, добавляет Бороков.
Руководитель департамента городской недвижимости компании "НДВ-Недвижимость" Яна Сергеева замечает, что неприменимы к иностранным гражданам (нерезидентам) и действующие правила, касающиеся освобождения от НДФЛ при реализации недвижимого имущества, находящего в собственности до 2016 года более 3-х лет (с 1 января 2016 года — более 5-ти лет). В качестве примера она приводит историю одного гражданина Украины, который, будучи нерезидентом, приехал продавать квартиру в Москве, находящуюся в собственности более 3-х лет. Он специально выжидал сроки, надеясь на освобождение от налога при реализации жилья. Но эти предположения были ошибочными, и украинец, узнав о неизбежных расходах, передумал продавать квартиру.
Кстати, Сергеева обращает внимание, что в РФ самая низкая ставка НДФЛ.
Если же иностранный гражданин приобретает недвижимость, независимо от того, является он резидентом РФ или нет, сделка проводится в обычном формате, говорит управляющий директор брокерского департамента "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Ирина Пешич.
Предъявите апостиль
При операциях с недвижимостью иностранцу необходимо предъявить так называемый апостиль, чтобы документы не надо было проверять, говорит Пешич, поясняя, что этот документ был разработан и принят Гаагской конвенцией как средство подтверждения того, что предъявляемые документы и содержащаяся в них информация подлинны. То есть нотариус при оформлении документа, требующего нотариального заверения, прилагает к нему дополнительный бланк, который называется апостиль. Все документы определенным образом скрепляются, ставятся необходимые печати.
Апостиль может иметь форму штампа, который проставляется на документ или оформляется отдельным бланком, уточняет Пешич. Во втором случае бланк апостиля определенным образом скрепляется с официальным документом. Апостиль содержит следующую информацию: наименование государства, выдавшего документ и название города, где он был проставлен; данные лица (ФИО и должность), который его подписал; наименование учреждения, печатью или штампом которого скреплен документ, удостоверяемый апостилем и название органа, его удостоверившего; дата проставления и номер апостиля; печать или штамп, учреждения проставившего апостиль; подпись должностного лица, проставившего этот документ.
Для оформления апостиля сначала придется обратиться к нотариусу, сделать перевод необходимого документа (обязательно предоставляется подлинник), и нотариально заверить этот перевод. Затем написать заявление в Министерство юстиции РФ или другой соответствующий орган (если апостилирование делается в России), который имеет право на проставление апостиля, и заплатить госпошлину.
Также у иностранного гражданина, продающего квартиру, обычно просят предоставить документ, подтверждающий его семейное положение или разрешение супруга (супруги) на продажу недвижимости, во избежание возможного оспаривания сделки, продолжает Пешич. Он должен быть оформлен надлежащим образом, и к нему тоже должен прилагаться апостиль. Дело в том, что не во всех странах делаются отметки о браке в паспорте, поэтому данный документ придется иностранному гражданину запрашивать дополнительно.
Финансовые нюансы
Кроме вопросов налогообложения, в сделках с недвижимостью с участием иностранных граждан имеет значение понятие валютного резидентства, говорит Бороков. Валютным нерезидентом признается иностранный гражданин, если он не проживает в РФ на основании вида на жительство, поясняет эксперт. Этот статус, по его словам, несет в себе как ограничения, так и некие плюсы. Главное преимущество состоит в том, что расчеты по сделкам с недвижимостью между резидентом и нерезидентом могут осуществляться не только в рублях, но и в валюте. В то время как между двумя валютными резидентами РФ взаимные расчеты производятся исключительно в рублях, что обязывает граждан, имеющих валютные накопления, менять их на рубли по курсу, действующему на момент купли-продажи недвижимости.
При этом финансовые операции по сделке с участием валютного нерезидента должны производиться исключительно по безналичной схеме, тогда как резидентам разрешен в том числе и вариант наличных расчетов, продолжает Бороков. Знать и соблюдать это требование для валютных нерезидентов принципиально важно, так как штрафы за его нарушение составляют от 70 до 100% от суммы сделки, предостерегает он.
При реализации недвижимости на территории РФ перед иностранными гражданами встает вопрос перевода денежных средств, полученных от продажи объекта, за границу, добавляет Сергеева.
Если гражданин РФ покупает у иностранца недвижимость, и продавец желает, чтобы ему перевели деньги за границу, понадобятся определенные механизмы, говорит юрист департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Галина Борисова. У нас существуют такие инструменты, как банковская ячейка, аккредитив или депозит нотариуса, применяемый редко, а на Западе есть дополнительный способ расчетов — через эскроу-агентов. Борисова замечает, что это способ очень распространен и эффективен. По сути, объясняет она, это "живая ячейка", которой являются лицензированные специалисты по условному депонированию — незаинтересованные в сделке посредники, отвечающие за факт своевременной передачи денег продавцу. Такая услуга стоит недешево, но она того стоит, уверяет она. При такой схеме на счет агентства поступают средства от покупателя (гражданина РФ) и передаются иностранцу-продавцу лишь тогда, когда он подтверждает эскроу-агенту факт продажи имущества выпиской из РГРП о переходе права собственности к покупателю. Впрочем, как уточнили в Penny Lane Realty, эскроу-агенты нужны как гарантия безопасности получения денег, но при этом не являются обязательным условием.
Купить можно не всё
Также иностранцы могут столкнуться с нюансами, связанными со статусом объекта.
Граждане других стран ограничены в приобретении в собственность объектов недвижимости, распложенной в зонах с особым статусом (например, в приграничных территориях), говорит Борисова. "Иными словами, нужно удостовериться, что нет ограничений в отношении объекта сделки", — уточняет она.
Также иностранец может купить не всякий земельный участок. Борисова объясняет, что он не имеет права приобретать в собственность землю сельхозназначения, за исключением случая, когда участок выделен для садоводства, огородничества, дачного или личного подсобного хозяйства, гражданского строительства, в том числе индивидуального гаражного строительства, а также на которых расположены объекты недвижимого имущества. То есть, если на участке сельхозназначения построен дом, то иностранец вправе приобрести и постройку, и землю под ним в собственность.
Кстати, если какой-то иностранец вдруг захочет купить жилье в России в ипотеку, то ему придется столкнуться с весьма высокими процентными ставками. "Текущие ставки по ипотеке сложно назвать комфортными для нерезидентов: банки предлагают заемные средства под 14% и выше. Таким образом, изучение кредитных программ нередко заканчивается тем, что вопрос ипотеки отпадает", — сетует Сергеева.
Трудности перевода
Ну и, конечно, не нужно забывать о ментальных и культурных различиях, которые могут ввести иностранного гражданина в замешательство.
Лунин рассказывает историю, иллюстрирующую, каково работать с иностранцами, не знакомых с нашим рынком. Американец хотел купить квартиру на Тверской, но никак не мог договориться с покупателем. За два дня до сделки стороны встретились в кафе, и когда стали обсуждать детали, как будет проходить сделка (про банк, про банковскую ячейку, кто за что платит, кто, что готовит), оказалось, что гость не понимает о чем идет речь.
Сначала он задает вопрос, почему в банке, а не у нотариуса. Ему объясняется, что есть такая практика, что деньги закладываются в банковскую ячейку, чтоб не было обмана, пока не пройдет регистрация, они там будут лежать. Он недоумевает: "Зачем тогда мы здесь собрались, если вы хотите меня обмануть?!" Продавцы успокаивают его, поясняя, что просто в России есть такая практика, таким образом, страхуют покупателей. Американец удивляется, почему этим не занимается нотариус? Ему рассказывают, чем у нас занимаются нотариусы, про составление договора, его нотариальное заверение, про доверенности, заявления и согласия. У иностранца опять возникают подозрения, почему всем этим не занимается нотариус. Ему объясняют, что в России часть сделки может провести нотариус, а частью занимается агент. В конечном итоге сделка все же была проведена, но стоила немалых усилий.
