Квартир с отделкой на первичном рынке Москвы становится все больше, по данным аналитиков, за год объем предложения увеличился на 33%. Растет и спрос на них, однако покупателей все равно одолевают некоторые сомнения и вопросы относительно этого продукта. Сайт "РИА Недвижимость" попросил экспертов рынка подтвердить или опровергнуть основные заблуждения о квартирах с готовой отделкой от застройщика.
Рыночный срез
На первичном рынке Московского региона востребованность квартир с отделкой от застройщика растет: в настоящее время доля спроса на такие объекты составляет 65%, годом ранее она не превышала 55%, указывают аналитики компании "Инком-Недвижимость". Предложение, при общем изобилии, пока не может удовлетворить запросы покупателей. Однако застройщики принимают во внимание данную тенденцию и увеличивают количество объектов с готовой отделкой: так, по сравнению с прошлым годом оно выросло на 33,3% в Москве и на 28,6% в Подмосковье, приводят данные в компании.
При этом инициатива Минстроя РФ обязать застройщиков сдавать объекты с отделкой приведет к ощутимому росту средней стоимости квартир, что негативно отразится на сегодняшнем рынке, полагает директор департамента новостроек "Инком-Недвижимость" Юлиан Гутман. Также надо иметь в виду, что далеко не у всех покупателей имеется потребность в готовом ремонте. "В качестве резюме хочется отметить очевидную необходимость роста предложения объектов с отделкой, но с разумным ограничением: его доля, на мой взгляд, не должна превышать порог в 65-70%", — рассуждает собеседник агентства.
Готовый ремонт ударит по карману
Разумеется, квартиры с готовым ремонтом дороже, чем без него. Это логично и неизбежно. Вопрос в том, насколько это утяжеляет "чек" и выгодно ли это в принципе? "Вопрос о разнице цены квартиры с отделкой и в "голом бетоне" лежит в другой плоскости. После покупки квартиры без отделки вам придется делать ремонт самостоятельно, и тут уже возникает вопрос, какова его стоимость", — рассуждает первый заместитель генерального директора ЗАО "Дон-Строй Инвест" Ирина Прачёва.
Многие удивятся, узнав, что ремонт от застройщика до 20% выгоднее самостоятельного ремонта аналогичного качества, указывает заместитель генерального директора Urban Group Леонард Блинов. При этом цены на отделку фиксируются на момент заключения договора и не могут внезапно вырасти, подчеркивает он.
Разница эта достигается за счет скидок, которые получает застройщик при оптовых закупках строительных и отделочных материалов и оборудования, объясняет Прачёва. Кроме того, важным преимуществом для тех, кто покупает квартиру в ипотеку, является возможность включить затраты на ремонт в стоимость ипотечного кредита по процентной ставке существенно ниже ставки потребительского кредита, которым нередко пользуются люди в целях оплаты самостоятельного ремонта, добавляет она.
Сумма доплаты за готовый ремонт зависит от качества используемых материалов и объема выполняемых работ. Очевидно, что для проектов высоких сегментов подбираются материалы только самого высокого уровня, например, паркетная доска, а не ламинат, хорошая сантехника, обои и краски достойных брендов. Более того, в подобных проектах застройщик зачастую не ограничивается отделочными работами. Например, в проекте бизнес-класса "Сердце Столицы" предлагаются квартиры не просто с отделкой по проектам профессиональных бюро дизайна, но и с установленной кухонной мебелью, встроенной бытовой техникой. Стоимость такой отделки, включающей не только работу и материалы, но и частичную обстановку, составляет 40 тысяч рублей за квадратный метр, приводит пример эксперт "Дон-Строй Инвест".
В целом стоимость квартиры с ремонтом примерно на 15-20% выше, чем квартиры без отделки, говорит директор департамента продаж девелоперской компании ОПИН Наталия Немчанинова. Цена за чистовую отделку жилого помещения оценивается в среднем в 14-18 тысяч рублей за "квадрат" в зависимости от уровня отделки. При этом если покупатель выбирает услугу "под чистовую отделку", когда клиенту остается только поклеить обои и положить пол, ее стоимость будет оцениваться около 9 тысяч рублей за "квадрат", что составит 10-12% от общей стоимости квартиры, отмечает собеседница агентства.
Каждый новый "шаг" в повышении качественного уровня добавляет к базовой цене в среднем 5-7 тысяч рублей за квадратный метр. "Согласно статистике, на удорожание идут около 27% покупателей, остальные, выбирая из представленной линейки предложений, все-таки склоняются к базовой отделке", — обращает внимание директор департамента новостроек "Инком-Недвижимость" Юлиан Гутман, уточняя, что в сегменте "эконом" минимальная стоимость базовой отделки составляет 5 тысяч рублей за 1 квадратный метр, а в сегменте "комфорт" — 10 тысяч рублей.
Квартиры с ремонтом сдаются позже
На практике встречаются два варианта: застройщик ведет ремонт одновременно с завершением строительства или уже после его окончания. Поэтому при покупке квартиры с отделкой лучше уточнять этот момент заранее, рекомендует Прачёва. Так, в проекте "Сердце Столицы" квартиры с отделкой будут передаваться покупателям одновременно со всеми остальными квартирами первой очереди строительства.
Но даже если ремонт делается чуть позже "голых" объектов, то его сроки имеют четкие границы. Так, сроки работ у партнера Urban Group "Уют Технолоджис" стандартизированы: ремонт "под ключ" 1-комнатной квартиры не превышает 50 дней, 2-х и 3-х комнатной — 70 и 90 дней соответственно. Разумеется, застройщик несет юридическую ответственность за соблюдение сроков.
Отделка "по шаблону"
Вариативность в качестве и стилях появилась около 3 лет назад, притом что наличие отделки для первичных квартир эконом- и комфорт-классов предполагалось еще в 1990-х годах, например, такие объекты представляла на рынке компания ДСК-1, отмечает Гутман из "Инком-Недвижимость". Сегодня в 20% проектов, где квартиры продаются с ремонтом от застройщика, покупатели имеют возможность выбора из 3-х и более вариантов.
Впрочем, эксперт также замечает, что сейчас и практика, и статистика показывают, что основным критерием для большинства покупателей квартир в новостройках массовых сегментов является экономия финансов и времени. Поэтому в 80% предложений с ремонтом подразумевается единственный вид отделки — это наиболее бюджетный вариант, и все объекты подобного рода востребованы.
Конечно, в проектах эконом-класса не стоит рассчитывать на эксклюзивный дизайн, но и времена, когда ремонт от застройщиков представлял собой обезличенную типовую отделку с картонными перегородками, дешевым линолеумом и бумажными обоями как в 80-е годы, канули в лету, уверяет Блинов.
Крупные же застройщики либо имеют собственные дизайнерские бюро, либо сотрудничают с известными дизайнерами. Чтобы отделка не была типовой, под ту или иную планировку разрабатываются разные дизайн-проекты, рассказывает Прачёва. Например, в ЖК "Сердце Столицы" предлагается 6 различных типов планировок — и для каждого выполнен индивидуальный дизайн-проект, причем в двух цветовых вариантах. Имеется в ассортименте девелопера и отделка "под ключ", когда квартира передается покупателю в полностью готовом к проживанию виде: со всей мебелью, кухней со встроенной техникой, светильниками и текстильным декором.
"Мы предлагаем такую отделку в клубном доме Smolensky De Luxe и в элитном доме в Хамовниках Barrin House: в первом представлены 5 квартир по дизайн-проектам от известного архитектора Бориса Уборевича-Боровского, во втором — 10 квартир по дизайн-проектам архитектурной группы "А+А"", — приводит пример Прачёва.
Могут использовать плохие материалы
В договоре изначально прописано использование стройматериалов с определенными характеристиками. "Вы заранее будете знать все детали вплоть до марки и толщины входной двери; изготовителя и страны производства плитки, ванны и смесителя; количества и расположения розеток; класса и цвета ламината, обоев, батарей и прочее", — объясняет Блинов. Если по каким-либо причинам поставка данных материалов окажется невозможной, компания вправе произвести замену только на аналогичные вещи или материалы более высокой категории. Таким образом, получить вместо межкомнатной двери из массива дуба фанерное полотно невозможно по определению, подчеркивает эксперт.
Нельзя проконтролировать качество работ
Изначально качество материалов клиент может оценить в шоу-румах, где представлены основные варианты отделки, отмечает эксперт Urban Group.
Все виды работ, осуществляемых при отделке квартиры, детально прописаны в договоре долевого участия, который заключает покупатель при покупке квартиры. По данному договору законодательством предусмотрен 5-летний срок гарантии застройщика на все исполненные работы, объясняет эксперт "Дон-Строй Инвест". Если какие-то недоделки обнаружены сразу при приемке квартиры, они прописываются в акте, на основании которых застройщик их устраняет или оплачивает, если покупатель примет решение провести работы самостоятельно.
