МОСКВА, 22 августа — РИА Новости. Еще три-четыре года назад в Ленинградской области насчитывалось порядка трех тысяч обманутых дольщиков, на сегодняшний же день их количество сократилось примерно втрое. Сайт «РИА Недвижимость» выяснил, каким образом в регионе решают проблему жилых недостроев.
Масштабы бедствия
Как рассказывает заместитель председателя правительства Ленинградской области Михаил Москвин, в регионе существует два реестра обманутых дольщиков. Первый составлен с точки зрения формального подхода федерального законодательства — это те люди, у которых просрочка обязательств по договорам составляет более года или чей застройщик находится в состоянии банкротства. Таких, официально поставленных на учет проблемных соинвесторов жилья, в области 288 человек.
«Но есть второй реестр, где мы учитываем и тех дольщиков, кто не встал на учет — всех вместе их свыше 700 человек», — уточняет Москвин.
Формально на территории Ленинградской области сегодня имеется 10 проблемных объектов, среди которых есть и классические долгострои, строительство которых задерживается на 3,5 года и даже больше. «Это три дома в Гатчине, два в Сосново, по одному — в Кировске, Выборге, Малом Верево, Горбунках, Новом Девяткино», — перечисляет замглавы правительства региона.
Председатель совета директоров ГК «Лидер Групп» Александр Рассудов такую ситуацию критической не считает. «Все, кто плохо стоял на ногах, уже известны», — говорит он, добавляя, что оставшиеся в строю крупные и надежные застройщики продолжают возводить и сдавать свои объекты.
«Ситуация рабочая, она всегда была и остается на контроле», — соглашается президент Союза строительных организаций Ленинградской области, вице-губернатор по строительству Ленинградской области в 2012-2015 годах Георгий Богачев.
А член рабочей группы Госдумы РФ по защите прав обманутых дольщиков Виктория Пенькова уточняет, что Ленобласть находится на третьем месте в Северо-Западном федеральном округе по числу обманутых дольщиков после Санкт-Петербурга и Калининграда.
Всего, по данным областного правительства, в области сейчас строится 641 дом общей площадью 8,9 миллиона квадратных метров. При этом зарегистрировано 78,5 тысячи договоров долевого участия, плюс ещё 12-16 тысяч договоров ЖСК. Общая сумма обязательств у застройщиков перед гражданами 117,3 миллиарда рублей.
Добросовестные виноватые
Основным виновником появления пострадавших дольщиков Москвин считает некачественный менеджмент. «Все находятся в равных условиях, на одной территории, с одними банками-кредиторами, но у одного застройщика есть обманутые дольщики, у другого нет», — констатирует он.
Богачев из Союза строительных организаций региона тоже говорит, что явных мошенников среди проблемных компаний нет. Конечно, рассуждает он, мошенники всегда были, есть и будут, но все же основная масса застройщиков, которые находятся в сложной ситуации, — это добросовестные компании, ставшие жертвой обстоятельств и собственной рискованной политики. В качестве примера он приводит компанию О2 Development, которая не хотела никого обманывать, а предполагала, что спрос и цены будут расти, и в итоге просчиталась.
Главная из причин появления обманутых дольщиков в Ленинградской области, по мнению Рассудова, заключается в банкротстве строительных компаний. «С началом финансового кризиса в конце 2014 года строительный рынок покинул ряд игроков, оставив после себя незавершенные объекты и долги», — поясняет он.
К сожалению, иногда сами дольщики осложняют ситуацию с решением их проблем, если не идут на конструктивный диалог, сетует Пенькова. Она вспоминает о доме в Шлиссельбурге, который строила компания «Росрегионы». У людей, вложившихся в его строительство, по ее словам, не было единой позиции: одни стремились к созданию ЖСК, а другие добивались банкротства компании, желая получить вместо квартир деньги, что в итоге затягивало ситуацию с достройкой объекта.
Кстати, Пенькова более чем «в теме»: в прошлом она и сама была обманутым дольщиком.
Земля и метры как ресурс
Рассудов предупреждает: ресурсы региональных властей не так рычагов для решения проблем обманутых дольщиков зачастую очень сильно преувеличиваются, а на самом деле реально действующих рычагов у администрации не так уж и много.
«Бюджетные средства на достройку проблемных объектов ограничены. Поэтому, как правило, регион договаривается с другими игроками рынка, которые достраивают дома, получая прибыль от продаж оставшихся квартир или какие-то иные преференции», — рассказывает он.
Москвин в свою очередь описывает три основных выхода из ситуации с проблемными долгостроями.
Первый предполагает, что объект заканчивает сам инвестор, находя средства и силы. «Это в случае, если он не мошенник и не сбежал», — подчеркивает чиновник. Второй путь решения проблемы заключается в том, что неудачливый застройщик добровольно передает свои земельный участок и объект другой компании, и после переоформления договоров объект завершают. Наконец, третий вариант — это процедура банкротства, когда назначается конкурсный управляющий, а для завершения проблемного дома создается жилищно-строительный кооператив, для которого регион подбирает застройщика.
«Мы в Ленинградской области приняли закон, касающийся поддержки тех компаний, которые заходят на проблемные объекты», — рассказывает Москвин. Согласно документу, поясняет он, девелоперам, взявшимся за решение проблемы обманутых дольщиков, достаются свободные площади в недостроенных домах. Также областные власти могут передать им дополнительную землю, стоимость которой будет сопоставима с ценой достройки, или позволить в рамках завершения недостроя отклониться от предельных параметров площадей в большую строну, нарастив этажность.
Кстати, отмечает Пенькова, Ленобласть — один первых регионов, воспользовавшихся возможностью принять такой закон. «Это на самом деле очень действенный инструмент», — подчеркивает собеседница агентства.
Обнадеживающая статистика
Статистика свидетельствует о том, что работа с обманутыми дольщиками в Ленинградской области не остается без положительных результатов. Еще четыре года назад в регионе было нескольким менее 3 тысяч проблемных соинвесторов, но с 2012 года их число стабильно уменьшается.
Из крупных проблемных объектов, сданных в последнее время, в правительстве области выделяют введенный в прошлом году большой дом примерно на 300 квартир в Новом Девяткино, строившийся с 2008 года. Пенькова отмечает также сданный в прошлом году долгострой в поселке имени Тельмана в Тосненском районе, ввода которого ждали почти 15 лет.
Говоря о том, что предстоит сделать в ближайшее время, Москвин рассказывает, что до конца лета планируется сдать очередь проблемного ЖК «Нева Сити» в Кировске. Также определен механизм, по которому будет достроен ЖСК «Новое Девяткино» во Всеволжском районе. Кроме того, практически решен вопрос с дольщиками «СУ-155», которых в Ленинградской области, к счастью, не так много, как в других регионах страны — всего 136 человек. «В основном это те дома, которые стоят уже давно», — отмечает Москвин.
Вместе с тем, по его словам, есть новые объекты, которые пока не стали проблемными формально. Среди них — ЖК «Ванино» в Ломоносовском районе, где эстонский застройщик, вероятно, больше других ощутил на себе скачки курсов валют, а также комплекс на границе с Санкт-Петербургом от застройщика О2 Development. У последнего срок сдачи истек уже более 1,5 года, без квартир остаются около 2,5 тысяч человек, но застройщик по всем формальным признакам еще «живой».
«У нас есть понимание, что делать с существующими объектами. Процессы идут медленно, но идут», — успокаивает Москвин.
Пенькова же замечает, что власти Ленобласти в вопросе дольщиков занимают очень правильную позицию: они постоянно ведут мониторинг, и если у какого-то объекта намечаются сложности, то не ждут, когда он перейдет в категорию проблемных, а сразу начинают искать варианты решения. «Администрация постоянно взаимодействует с нашей рабочей группой и, в отличие от некоторых других регионов, не боится «выносить сор из избы», — заключает она.
