Согласно статье 234 ГК РФ гражданин РФ или юридическое лицо не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Лицо, считающее себя собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
Ответчиком в данном случае является прежний собственник имущества, если он известен. Давностный владелец, которому не известен прежний собственник, может обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности.
Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.
При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, суды обращают внимание на следующие обстоятельства:
— давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
— давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;
— давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.
Владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
Согласно позиции Верховного суда РФ, приобретательная давность не применяется в отношении самовольно возведенного строения, расположенного на неправомерно занимаемом земельном участке и если в силу закона имущество может быть приватизировано только в особом порядке, то это исключает получение права собственности на него в силу приобретательной давности.
При несоблюдении хотя бы одного из перечисленных условий (добросовестность, открытость, непрерывность) нормы приобретательной давности не могут быть применены, а в удовлетворении иска о признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности судом будет отказано.
Пример для иллюстрации. Жители небольшого города (районного центра) в Ульяновской области, выйдя на пенсию, захотели обзавестись своими огородами. Они поехали в близлежащую деревню с целью присмотреть домик. Там увидели участок земли и стоящий на нем дом без признаков присутствия хозяев. В Кадастровой палате и в территориальном управлении Росреестра им сообщили, что участок на кадастре не стоит, и никаких сведений о собственнике нет. В архиве сельсовета сказали, что хозяева давно умерли.
Однако когда новоиспеченные хозяева возделали землю, пришел сосед, который заявил, что этот дом принадлежит ему. Единственным документом, подтверждающим его права на дом, оказалась расписка от прежнего хозяина о получении им денег за дом. По такой же расписке жители райцентра выкупили дом у соседа. После они пригласили Ульяновскэнерго, чтобы те поставили электросчетчики, завели соответствующую книжку на имя нового собственника (это в будущем будет доказательством давностного и добросовестного владения имуществом). И с этого момента стартовал отсчет 15 лет, по истечении которых они смогут зарегистрировать право собственности на данный дом.
