МОСКВА, 31 августа — РИА Новости. Закон о государственно-частном партнерстве, принятый в июле этого года, стал "первым камнем" в фундаменте взаимовыгодных партнерских отношений между инвестором и властью. Однако девелоперы, опрошенные РИА Новости, пока не представляют, в каком направлении государство хотело бы с ними сотрудничать, а также подчеркивают, что действующее законодательство ориентировано скорее на создание отдельных объектов, чем на реализацию комплексных строительных проектов.
Спектр интересов
Государство и инвесторы взаимно нужны и интересны друг другу сейчас, как никогда раньше, рассказали в Минстрое России. "Мы находимся в начале пути, и только заложили "первый камень" в фундамент взаимовыгодных партнерских отношений между инвестором и властью", — сказал представитель ведомства.
В свою очередь, девелоперы утверждают, что с точки зрения бизнеса ГЧП — это возможность участвовать в масштабных проектах, гарантированно делать инвестиции и получать прогнозируемый результат. Как замечает руководитель управления по реализации проектов ГЧП Группы строительных компаний "ВИС" Александр Исаков, подобное сотрудничество позволяет реализовывать амбициозные проекты при нехватке бюджетных источников финансирования.
"Сегодня большинство регионов сократили бюджетные траты почти по всем статьям. При этом потребности в создании новой и модернизации старой социальной, промышленной и транспортной инфраструктур велики как никогда. Именно такая ситуация и стала мощным стимулом для развития ГЧП", — рассказывает собеседник агентства.
Однако ожидать повышения интереса девелоперов к проектам ГЧП можно лишь после того, как положение федерального закона "О государственно-частном партнерстве" N 224-ФЗ, принятого 13 июля 2015 года, будет реально работать на практике, считает заместитель генерального директора компании MR Group Андрей Кирсанов.
Данный закон предусматривает возможность обеспечения публичным партнером частичного финансирования создания частным партнером объекта соглашения о ГЧП, а также финансирование его эксплуатации и (или) технического обслуживания.
"До этого финансирование создания объектов возлагалось полностью на коммерческие организации. В лучшем случае объекты ими эксплуатируются, и инвестор на этом зарабатывает. Пример: концессия на платные автомобильные дороги. В худшем — передача объекта, скажем, школы, в муниципальную собственность по договору пожертвования безвозмездно", — объясняет эксперт MR Group.
Область применения
Среди проектов, которые особенно требуют формата ГЧП, Минстрой выделяет проекты развития промышленных и застроенных территорий внутри городов, занятых ветхими и аварийными домами, промышленными зонами, утратившими свое первоначальное значение.
Как правило, развитие застроенных территорий требует значительно меньшего объема инвестиций в создание дорожно-транспортной, инженерной и социальной инфраструктур. При этом, отмечают в ведомстве, развитие таких территорий требует дополнительных инвестиций для выплат компенсаций собственникам земельных участков, сносимых объектов недвижимости и переселения граждан. Поэтому для реализации проектов развития промзон и застроенных территорий в городах подходящим является как раз формат государственно-частного партнерства.
В свою очередь вице-президент группы компаний Fedeco Юрий Сорокин уверен, что формата ГЧП требует комплексная застройка и строительство городских агломераций по типу новой Москвы.
При этом Кирсанов обращает внимание на то, что проекты ГЧП предполагают получение платы с граждан за оказываемые услуги, например, за проезд по дороге, за обучение детей в школе. Поэтому механизмы ГЧП будут эффективны лишь в регионах с достаточно высокой платежеспособностью населения.
Практика реализации
В стране есть успешные примеры реализации проектов на базе ГЧП, уверены эксперты. Так, по мнению Сорокина, таким примером является Тамбовская область и "Новый Тамбов". Здесь политика города по отношению к застройщикам и освоению новых территорий уже сейчас дает отличный результат".
Более десятка соглашений о сотрудничестве в развитии ГЧП с российскими регионами заключили в ГСК "ВИС". Самым большим по сумме инвестиций проектом в компании называют перинатальный центр в Сургуте. Общая стоимость контракта составила более 10 миллиардов рублей, из которых до 80% — собственные средства, указывает Исаков.
"При минимальных затратах из бюджета на начальной стадии строительства, регион за три года получает самый современный и крупный в России перинатальный центр. В течение семи лет мы его эксплуатируем, неся все затраты, а регион постепенно расплачивается за построенное и работающее медицинское учреждение. При этом проценты на заемные средства в нашем проекте ниже рыночных", — рассказывает эксперт ГСК "ВИС".
Слишком много вопросов
На сегодняшний день действующее законодательство о ГЧП ориентировано на создание отдельных объектов, а не на реализацию комплексных инвестиционных строительных проектов, указывает Кирсанов из MR Group. Необходимо отдельное правовое регулирование отношений органов публичной власти и застройщиков в проектах комплексного освоения территорий и проектах развития застроенных территорий. Положения действующего Градостроительного кодекса РФ о соответствующих договорах не охватывают весь спектр возникающих в таких проектах вопросах.
Так, по словам председателя совета директоров компании "СУИхолдинг" Азария Лапидуса, девелоперы сейчас не представляют, в каком направлении государство бы хотело с ними сотрудничать.
"Например, у меня есть большой участок земли, я собираюсь строить там микрорайон. А власти говорят, чтобы я построил где-то здесь детский садик. Если я отказываюсь, то мне грозят невыдачей разрешения на строительство. Тогда я предлагаю другой вариант: я предоставляю свою землю, а власти выделяют деньги на строительство. В ответ мне заявляют, что это не подходит под формулу ГЧП. А что же в вашем понимании ГЧП?— А мы не знаем", — приводит в пример опыт работы в одном из регионов эксперт.
Причем, по его словам, местные власти очень хотят создавать проекты ГЧП, более того, с них этого требуют. Но они не понимают, где кончается государство и начинается "частник". Они боятся, что если сделают шаг влево, шаг вправо, то их обвинят в нецелевом использовании бюджетных денег, говорит Лапидус. Поэтому возникает ситуация, когда государство должно показать конкретных примерах, как это делается, или выпустить инструкцию, что же значит ГЧП в его понимании.
В свою очередь Сорокин замечает, что пока не очень ясна ситуация с обеспечением построенных объектов транспортной и социальной инфраструктурой.
"Строя жилье по госпрограммам, застройщик обязуется продавать его по фиксированной цене (35 тысяч рублей или на уровне 80% стоимости жилья в конкретном регионе). Если строительство социальной инфраструктуры будет осуществляться за счет застройщика, фиксированную цену удержать будет трудно", — объясняет собеседник агентства. Кроме того, не ясен механизм передачи построенных социальных объектов муниципалитетам, так как в данный момент при передаче для застройщика нет налоговых льгот, что ведет практически к двойному налогообложению. Также не прояснен вопрос механизма участия будущих жителей в финансировании инфраструктурных расходов, добавляет он.
В компании "ВИС" уверены, что все трудности связаны с тем, что для России ГЧП — дело достаточное новое, а, следовательно, не отработанное. Не хватает законодательной и нормативной баз, проработанных механизмов гарантий по инвестициям, что затрудняет привлечение финансовых партнеров. А вступивший в силу закон пока не снял всех проблем, так как под него еще предстоит наработать нормативную базу.
Недочеты возникают из-за того, что подобная сфера взаимоотношений между государством и бизнесом стала актуальна только сейчас, в достаточно тяжелый для российской экономики период, добавляют в Минстрое. "В условиях, когда тесное сотрудничество необходимо, новые законы неминуемо будут корректироваться с целью дополнительного привлечения инвесторов", — замечают в ведомстве.
