Развитие городов за счет увеличения числа жителей является показателем роста экономики и воспринимается как открытие новых возможностей. И только в России сложилось мнение, что это плохо, мол, "понастроят тут сейчас", "понаехали". Идет борьба с городской застройкой, особенно высотной. Поэтому самый простой вариант для девелоперов — застройка полей. Но "простой" он только на первый взгляд.
Здесь требуется уточнить, что такое комплексное освоение территорий. В идеале оно подразумевает собой не только строительство жилья, но и создание новых рабочих мест, детских садов и школ, поликлиник и больниц, предприятий обслуживания населения и инженерной инфраструктуры. Таким образом, при комплексном освоении территории "с нуля" застройщику необходимо не просто построить дома, а протянуть инженерные коммуникации, построить дороги и многое другое.
Можем ли мы в результате получить полноценное и дешевое жилье? Ответ очевиден — нет. Если к этому прибавить стоимость эксплуатации всей территории на 20 лет вперед, необходимость создания общественного транспорта за счет бюджета, то дело и вовсе выглядит бесперспективным.
Другое дело город с уже сложившейся инфраструктурой и, как ни странно, с еще достаточным количеством заброшенного "прома" и других территорий требующих модернизации. В результате комплексного развития существующих территорий города благоустраиваются улицы и набережные, реконструируются и создаются новые детские сады, школы и инженерные сети, модернизируется внутригородской общественный транспорт. Это так называемый принцип "компактного города", в основе которого лежит продуманная экономика и комфорт.
Единственный минус развития существующих городских территорий — это необходимость договариваться с уже имеющимися собственниками. Но этот вопрос нужно и можно решать, как и было сделано в других странах.
В Америке и Европе еще 50 лет назад предпринимались попытки строить моногорода в полях. Однако опытным путем было доказано, что их строительство и дальнейшая эксплуатация требует очень больших затрат. Поэтому зарубежные страны уже давно идут по пути компактного города, модернизируя его структуру, скажем, убирая вокзалы под землю, как в Париже, закладывая новые линии метро, усиливая каркас общественного транспорта и давая возможность расти городам вверх. Примеры — Гуанчжоу, Сингапур, Торонто, Нью-Йорк. Программу по строительству небоскребов приняли даже городские власти Лондона.
И только у нас девелоперы по-прежнему предпочитают "уходить в поля", застраивая территории новой Москвы и Подмосковья. И это понятно, ведь там не надо разбирать мусор, полемизировать с собственниками земли — бери и строй. Страшно то, что при таком расползании городов ни у кого нет жестких обязательств по строительству сетей и общественного транспорта.
И при этом никто не думает о проблемах, которые возникнут через 10-20 лет и которые в итоге лягут на областной бюджет. А это очень важно, потому что если представить, что через 20 лет в бюджете не будет хватать денег на обслуживание этих районов, то они попросту останутся без отопления и света. Причем, замечу, люди микрогородов в полях все эти годы будут жить без какой-то своей культуры, которая в центре города формируется веками, а это прямой путь к геттоизации этих территорий.
Вывод напрашивается сам собой. Если не будет принят закон о запрете многоэтажного жилого строительства на свободных сельхозхозяйственных землях, то при отсутствии существующего на деле, а не на бумаге, скоростного общественного транспорта (метро или электрички) через 20 лет все новые районы Подмосковья рискуют превратиться в гетто.
Именно поэтому я предлагаю делать ставку на развитие заброшенных городских территорий Москвы и области. И делать это на законодательном уровне — надо включать эти программы в генплан. Поймите, создать центр города за 5 или 10 лет невозможно. Даже те спальные районы Москвы, которые возводились в 80-е годы ХХ века, делались по единому генплану, там изначально предполагался свой локальный центр. Да, эти микрорайоны не такие плохие. Но замечу, что за прошедшие 40 лет они так и не стали столь же привлекательными, как центр города. Что уж говорить про районы в полях, которые строятся без всякого генплана?
Что касается формата жилья, то я бы не боялся высотной застройки при модернизации заброшенных территорий. Да, у нас есть неудачный опыт в виде ММДЦ "Москва-Сити", но он изначально не предусматривал жизни, и был сделан как картинка. Там нет улиц, до него нельзя ни дойти, ни даже доехать. Это просто муляж города.
Нужно понимать, что город — это не только красивые фасады, но и каркас улиц. Градостроительство — это работа с уровнем земли. Человек не летает и не плавает. Он ходит, поэтому нужно прежде всего продумывать сетку улиц. На Манхеттене тоже небоскребы, но никто не ругается, потому что там продумана система улиц. Высота не существенна, важно, как сделан "нижний" уровень улиц.
Преимущество промзон в том, что они уже "сидят" на каркасе общественного транспорта. Например, Малое кольцо Московской железной дороги. Вокруг него много заброшенных промзон. Сейчас они все закрыты глухими заборами и блокируют связь между районами города. Они буквально разрезают пространство. В процессе реорганизации эти территории можно включить в жизнь города, создать там улицы, проспекты, которые соединят районы. Тип застройки при этом может быть разным. И даже если это будут красивые небоскребы в окружении прекрасных парков, я не возражаю. Но, напомню, плотность застройки должна рассчитываться исходя из пропускной способности существующей транспортной системы.
