МОСКВА, 20 января — РИА Новости, Марина Заблудовская. Этнические и "золоченые" гетто, рабочие кварталы и места гнездования научной и творческой элиты – все это можно найти на карте любого уважающего себя мегаполиса, в том числе и в Москве, однако принцип формирования таких районов в российской столице имеет свои особенности. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость", что районов с полностью однородной социальной средой в Первопрестольной пока нет, однако некоторые из них к этому медленно, но верно идут.
Жилищная сегрегация по-московски
В том, что люди одного социального статуса в Москве стремятся жить рядом друг с другом, собеседники "РИА Недвижимость" не видят ничего необычного. Как замечает коммерческий директор ФСК "Лидер" Григорий Алтухов, это процесс абсолютно естественен для любого мегаполиса мира.
Однако процесс образования социальных "гетто" в Москве имеет свою специфику. Еще с древнейших времен в Москве имела место быть определенная жилищная сегрегация. Например, в XIX веке в районе Зарядья находилось Глебовское подворье, где селились торговцы и мастеровой люд. Кроме того, именно в этом месте разрешено было обосновываться еврейским купцам, в результате чего в Глебовском подворье образовалось своего рода еврейское гетто. А еще раньше в XIV веке в районе Замоскворечья образовалась целая Татарская слобода.
На фото: Проломные ворота в Зарядье. Репродукция гравюры из альбома "Старая Москва" Ивана Павлова (1872-1951)
Но в пору Советского Союза процесс расселения горожан по принципу подвергся существенным корректировкам. По сути, в Москве, как и в восточноевропейских городах, процесс пространственного обособления населения был заторможен при плановом хозяйстве: официально в столице не было стратификации, все районы обеспечивались равным количеством инфраструктурных и других объектов, рассуждает Алтухов.
Но по факту такое пространственное обособление "богатых" и "бедных" в Москве все же существовало, возникло оно по воле верховного руководства страны, которое решало, кому и где жить: где селить лимитчиков, а где номенклатуру, замечает в свою очередь директор по маркетингу Urban Group Леонард Блинов.
"Понятным образом это находило реализацию и в качестве архитектурного выражения зданий, и в качестве строительства. Таким образом, исторически сложился более престижный западный полукруг Москвы и более промышленный – восточный, где размещались производства и, соответственно, жилье для рабочих", — констатирует эксперт.
Правда, сразу оговаривается Блинов, полной однородности при заселении районов в столице все не было, поскольку социальное разделение города было обусловлено экономическим механизмом. В качестве примера, как на жилищную сегрегацию влияют различные бизнес-процессы, представитель Urban Group приводит Нью-Йорк. Здесь возможность платить ту или иную арендую ставку определяет социальный статус, а рядом с престижным и дорогим Манхэттеном расположился Гарлем с неблагополучным контингентом и отвратительного качества застройкой, добавляет эксперт.
Дислокация ученых, "творцов" и военных
Итак, хотя говорить о полноценных "гетто" в столице все же не стоит, эксперты готовы разделить большинство районов города по принципу социальной однородности.
При этом, рассказывает исполнительный директор "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Алексей Шленов, репутация многих московских районов начала складываться еще в советское время, в зависимости от того, где давали квартиры представителям тех или других профессий. Например, в районе станции метро "Университет" селились представители научного сообщества, там есть дома, построенные специально для профессорско-преподавательского состава МГУ, замечает он.
Отличается множеством академических институтов и Ленинский проспект, как результат – исторически он заселялся ученой интеллигенцией, взять хотя бы знаменитые "красные дома" на улице Строителей, продолжает мысль коллеги руководитель офиса "Зеленый проспект" компании "Инком-Недвижимость" Елена Бобкова.
На фото: вид на Ленинский проспект в районе улицы Строителей в Москве
Еще одним районом ученых, по словам Шленова, считается Москворечье-Сабурово. "Здесь были построены семь НИИ, крупнейшие университеты. Вокруг них селились сотрудники этих научных организаций", — рассказывает эксперт.
На фото: жилой комплекс "Сабурово" на юге Москвы
Особый статус "богемного" места жительства имеет район станции метро "Аэропорт". В советские годы там были построены ЖСК "Драматург", ЖСК писателей, актеров и работников цирка, продолжает Шленов. Там и сегодня живут люди творческих профессий. А район "Сокол" знаменит своим уникальным одноименным поселком художников, который всегда притягивал к себе деятелей искусства, отмечает он.
На фото: Поселок художников в районе "Сокол" на севере Москвы
Наконец, в районе "Сокола" и "Октябрьского поля" еще при Сталине селилась научная элита, так как здесь открывались новые институты, связанные с атомной энергетикой, добавляют со своей стороны в пресс-службе компании "НДВ-Недвижимость".
Здесь же, на севере и северо-западе Москвы – в районах "Аэропорт", "Сокол", Хорошевский и Щукино – по утверждению Алтухова, предпочитали жить и представители военной номенклатуры.
Пролетарская вотчина
Имеются в Москве и довольно большие районы, где велась застройка жилья для так называемых "пролетариев". Так, например, статус рабочих районов имеют Люблино и Текстильщики, где, по словам Шленова, с 1930-х годов селились рабочие существующих там предприятий.
На фото: район Люблино на юго-востоке Москвы. 1970 год
"К рабочим районам можно отнести и Старое Марьино. Район застраивался с 1977 года. Это муниципальный район, прилегает к промзоне Перерва. Квартиры там предоставлялись как очередникам города, так и сотрудникам АЗЛК и ЗиЛа", — продолжает собеседник агентства.
А вот название района Метрогородок само говорит о том, что изначально здесь жили строители и работники метрополитена, замечает он. Классические "спальные" районы, где проживают представители рабочего класса, по мнению генерального директора компании "Метриум Групп" Марии Литинецкой, в Москве в основном появлялись на месте снесенных сел и деревень – Чертаново, Бирюлево, Дегунино, либо на рекультивированных полях аэрации Марьино или Некрасовка.
На фото: район Западное Бирюлево на юге Москвы
Однако с развитием рынка жилья с середины 1990-х годов и одновременным закрытием или банкротством многочисленных промышленных предприятий говорить в столице о наличии чисто рабочих кварталов стало сложно, замечает в свою очередь Алтухов.
По большому счету, сегодня такое деление ушло в прошлое, соглашается с коллегой Шленов. "С формированием рынка недвижимости и новым жилищным строительством в Москве своеобразная принадлежность районов начала размываться. Так, рядом со Старым Марьино был возведен район "Марьинский парк" с комфортным и качественным жильем, пользующимся активным спросом у современных покупателей различных сегментов. Такие же районы, как "Аэропорт" и "Университет" благодаря качественному жилому фонду и удобному расположению стали притягивать представителей совершенно разных профессий", — объясняет эксперт.
"Золотые" гетто
Поскольку в любом городе обеспеченные граждане всегда селились обособленно, самыми однородными в социальном плане, на первый взгляд, должны оказаться московские районы с элитной застройкой. Но, как ни странно, так называемых золоченых гетто в Москве пока не образовалось, если не считать ими территорию отдельных жилых комплексов высокоценового сегмента, утверждает Алтухов.
По его словам, обособлению высоко- и низкодоходных групп в Москве препятствует нехватка участков под застройку: дорогой жилой комплекс зачастую располагается посреди окружающего поля "панелек". На месте же реконструируемых промышленных зон пока не получается реализовать проекты элитного жилья, признается эксперт.
"Два основных вектора расселения советской "элиты" до сих пор сохраняют свою значимость: именно в зонах вдоль Ленинского и Ленинградского шоссе расположены районы с наиболее высоким уровнем доходов и образования жителей. Районами расселения "новой элиты" вне пределов центра Москвы можно считать лишь несколько локаций: кварталы на Минской улице, таунхаусы в Покровском-Стрешневе и район вокруг штаб-квартиры Газпрома на Новых Черемушках. В последнем случае престижность месту обеспечило еще строительство в конце 80-х комплекса домов для советской номенклатуры, так называемого "Царского села", — рассказывает коммерческий директор ФСК "Лидер".
На фото: комплекс зданий "Газпрома" на улице Наметкина на юго-западе Москвы
Но, конечно, основным местом концентрации состоятельных людей, политиков и чиновников является Центральный административный округ, говорит руководитель пресс-службы АН "Азбука Жилья" Анна Еничева. Самые интересные места в этом списке, по словам собеседницы агентства, — это Арбат, Якиманка, Никитская улица, Кутузовский проспект и Фрунзенская набережная.
А вот директор департамента продаж агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Елены Лашко настаивает на определенной социальной однородности Остоженки, известной уже даже за пределами Москвы как "золотая миля" столицы.
На фото: элитный дом Grand-Prix House в Бутиковском переулке в центре Москвы, расположенный в квартале элитной застройки, между улицей Остоженка и Пречистенской набережной
Многие политики и бизнесмены уровнем пониже живут в районе "Мосфильма", добавляет эксперт.
На фото: вид на жилой комплекс на Мосфильмовской улице в Москве
В свою очередь в "НДВ-Недвижимость" обращают внимание на то, что в Москве есть места, престижность которых складывалась веками – например, Патриаршие пруды и районы в пределах Бульварного кольца. И это положение дел никто не может изменить, уверены специалисты. С этим соглашается и Литинецкая, замечая, что та же Пречистенка практически всегда была "элитной". "С конца XVII века здесь селились представители московского дворянства, и фамилии знаменитых домовладельцев даже сохранились в названии переулков – Еропкинского, Лопухинского, Всеволожского", — напоминает эксперт.
Этнические гетто
А вот в том, что в российской столице отсутствуют в чистом виде так называемые "этнические гетто", столь характерные для западных городов, все собеседники "РИА Недвижимость" единодушны.
Скорее, имеет смысл говорить о районах "притяжения" наибольшего количества мигрантов, причем вне зависимости от их национальной принадлежности. Как замечает Алтухов, повышенной концентрацией мигрантов, согласно исследованиям урбанистов, отличаются Юго-Восточный, Южный и отчасти Северо-Восточный округа Москвы. В основном это районы, близкие к МКАД, притягательность которых для мигрантов эксперт объясняет более низкой стоимостью аренды жилья.
Но сузить границы этнических гетто в Москве до квартала и уж тем более жестко распределить их по национальному признаку пока невозможно. По словам председателя совета директоров группы RRG Дениса Колокольникова, в Москве попросту нет кластеров, сформированных, подобно китайским или мексиканским кварталам в Нью-Йорке, только по этнико-социальным принципам.
Впрочем, эксперты отмечают, что у некоторых районов Москвы есть все шансы в будущем обзавестись своими собственными кварталами-гетто. Сравнительно большую склонность к формированию кварталов, где велика доля приезжих, имеют районы, неблагополучные с точки зрения транспортной доступности и экологии, например, Бирюлево или Капотня, уверен Колокольников.
Еще одним "провоцирующим" фактором для развития в том или ином районе этнических общинных кварталов, по мнению Еничевой, является наличие вещевых или продуктовых оптовых рынков по соседству. В список столичных территорий, которые медленно, но верно превращаются в гетто, собеседница включает Выхино, Жулебино, Текстильщики, Гольяново, Кожухово, Люблино и Марьино.
На фото: задержанные мигранты во время рейда полиции на территории торгового-ярмарочного комплекса "Москва" в Люблино
В районах с большой концентрацией мигрантов преобладают 5-9-этажные дома панельного типа или кирпичные пятиэтажки хрущевского типа, квартиры в которых часто в плохом состоянии и нуждаются в ремонте, добавляет собеседница агентства.
Однородность с оговоркой
Цены на недвижимость в районах социальной однородности, по мнению большинства экспертов, не подстраиваются под покупателей. Прежде всего, на ценообразование влияет локация и статус самого района, говорит Литинецкая.
Например, стоимость недвижимости в районе Чистых прудов по-прежнему высока и адекватна центральному местоположению, хотя жилье здесь и не пользуется повышенным спросом у покупателей элитной недвижимости в силу отсутствия качественного предложения, объясняет Колокольников. А вот в районах с преобладанием жилья эконом- и комфорт-класса на формирование ценника влияют объективные параметры качества среды, скажем, развитость инфраструктуры, наличие парковой зоны или близость станции метро, добавляет Алтухов.
Таким образом, на однородность социальной среды в конкретном районе влияет то, какого класса и какой стоимости недвижимость там преобладает. Так, например, реализация планов по строительству социального жилья на территории новой Москвы приведет к локализации в этих местах групп с невысокими доходами, уверен Алтухов.
В целом же, по мнению эксперта, социальная поляризация столичных районов будет усиливаться.
"С высокой долей вероятности можно утверждать, что этнических, национальных гетто в западном понимании у нас не сформируется. А вот имущественная стратификация будет расти, но пока на уровне отдельных кварталов, а не районов или секторов города", — ожидает он. С одной стороны, это хорошо, так как однородная среда способствует взаимодействию между жителями, считает коммерческий директор ФСК "Лидер". Людям проще контактировать, когда они говорят на одном языке – в прямом и переносном смысле, подчеркивает он.
С другой стороны, для города в целом подобный процесс вряд ли можно назвать полезным, сомневается Литинецкая. "Социальные и национальные гетто – это районы, которые фактически оторваны от остального города. Зачастую местное население живет по своим законам, и они не всегда отличаются гуманностью по отношению к чужакам. Город – это единый организм, и формирование подобных гетто приводит к возрастающей социальной напряженности", — рассуждает собеседница агентства.
Поэтому смешение в рамках одного района нескольких социальных групп и классов жилья имеет все же плюсов, соглашается с ней и Блинов из Urban Group. Да, элита в любой стране живет обособленно, но если речь идет о среднем классе, то лучше и динамичнее развивается тот район, в котором представлены многие слои населения, уверен он. "Именно разнородность создает разнообразие спроса, что в свою очередь дает импульс развитию инфраструктуры, различных бизнесов, а это в свою очередь повышает комфортность жизни в районе", — заключает эксперт.
