Генеральный директор "Регионального центра урбанистики" Александр Богданов

Отечественная градостроительная наука переживает интересный этап в своем развитии: рынок жилья насыщается, и людям нужно нечто большее, чем просто квадратные метры. Поэтому девелоперам уже совсем скоро придется предлагать рынку качественно иной продукт, а пока они заимствуют опыт зарубежных градостроителей, рассказал в интервью РИА Новости генеральный директор "Регионального центра урбанистики" Александр Богданов.

– Александр Владимирович, среди отечественных девелоперов сегодня модно для разработки проектов приглашать зарубежных архитекторов и урбанистов. Чем это продиктовано, неужели у нас самих все плохо со специалистами?

– Специалисты высокого класса есть, и у нас тоже хватает умных талантливых людей. Например, главный архитектор Москвы – профессионал, современный цивилизованный человек, который стремится продвигать европейские идеи. Дело в том, что западная градостроительная наука развивалась иначе, не испытывая каких-то потрясений, связанных, например, с идеологией. Общество там выдвигало определенные требования к архитектуре, и рынок отвечал на эти запросы. У нас же архитекторы долгое время выполняли жесткие идеологические установки, что не соответствовало ожиданиям общества.

Посмотрите на архитектуру Милана, где сейчас происходит своеобразный прорыв. Одно время земля в Милане была страшно дорогая, и весь девелопмент был сосредоточен на том, чтобы как можно больше денег "урвать" с каждого клочка земли. При этом вопрос комфортности стоял на втором месте. Но прошло время, рынок насытился, и застройщики столкнулись с повышенными ожиданиями и требованиями общества к зданиям, окружающей среде и так далее. Застройщики, естественно, начали реагировать соответствующим образом, и теперь там востребованы только те предложения, которые во главу угла ставят комфортность проживания и интересные архитектурные решения.

У нас этот этап только начинается, и требования пока все-таки предъявляются заниженные. Население московского региона последние годы активно прирастало, и людям просто нужны были хорошие и желательно недорогие квартиры, а качество среды проживания отходило на второй план. Но этот период должен когда-то закончиться. Рынок насыщается, население оседает, и на первое место выходит вопрос комфортности проживания. С другой стороны, девелоперы, имея постоянный спрос, зачастую не стремились к качеству проектов. Зачем работать над средой обитания, когда покупателей и так много? Однако уже сегодня наше общество начинает предъявлять повышенные требования к среде проживания.

Поэтому мы и вынуждены приглашать иностранцев, которые уже прошли этот этап и глубже понимают проблему. Работая с ними, мы видим иной менталитет и все больше вникаем в суть идеи.

– Участие архитекторов в разработке проектов, как правило, увеличивает затраты стройкомпаний. Между тем, в масс-маркете, например, не до излишеств…

– Создание комфортной среды не обязательно предполагает колоссальные затраты. За вполне разумные средства можно сделать неплохой ландшафт. Можно создать красивый искусственный рельеф, зеленые насаждения, и стоить это будет недорого. Возможны варианты и с покрытием дорог, которое в любом случае нужно делать. Опять же, можно выиграть и за счет фасадов. Например, в Павшинской пойме есть ЖК "Арт": в планировочном решении башни проекта достаточно экономичны, зато какой вид.

Но для этого нужны талант архитекторов, их чутье, вкус. Кроме того, если бы у нас появились длинные деньги с низкими процентами, тогда можно было бы полноценно обратиться к вопросу комфорта. Сейчас же дорогие кредиты в какой-то степени держат девелоперов на коротком поводке.

– Сегодня в московском регионе популярна практика проведения архитектурных конкурсов, но так ли они необходимы?

– Конкурс – это не самоцель, скорее, это попытка с помощью коллективного разума решить сложную проблему. Он дает более объемное видение проекта, что гораздо эффективнее по сравнению с ситуацией, когда разработку ведет один архитектор. В результате появляется больше шансов найти правильное решение.

В качестве примера можно привести конкурс на архитектурную концепцию застройки бывшей промзоны концерна "Алмаз-Антей", которую будет осуществлять "Мортон". Интересный проект, но не самый простой в реализации. Во-первых, площадка расположена на пересечении магистральных улиц, во-вторых, квартал выходит углом на центральную магистраль города. Решение искали многие архитекторы, но оно не вырисовывалось. То заказчик недоволен, то городские власти.

В итоге был проведен конкурс, в котором приняли участие 30 компаний. В шорт-лист вошли десять ярких проектов, из которых выбраны два лучших. Один из них предполагает свободную расстановку домов, при которой создается внутреннее пространство между домами, открытое во все стороны. Суть второго варианта заключается в закрытых дворах, где создается своя внутренняя жизнь. Но победить должна только одна концепция, которая будет принята городом.

– Поговорим о других проектах, в которых вы принимали участие. Например, вы проектировали комплекс в Зеленограде для "Мортона"…

– Изначально у нас была идея создать там проект микрорайонного формата, но Москомархитектура предложила здесь квартальную застройку.

Мы встречались с Сергеем Олеговичем Кузнецовым, и он предложил действительно свежее и интересное решение, формирующее для жителей комфортную и безопасную среду. Предложено сделать там пешеходные улицы, максимально убрав транспорт. Внутрь дворов машины не заезжают, оставаясь на стоянках снаружи. Первые этажи нежилые, там будут расположены объекты соцкультбыта. Получается, что у кварталов будет своя внутренняя жизнь, и жители начнут воспринимать общественное пространство как свое собственное.

Благоустройство кварталов мы будем делать исходя из того, что люди должны не просто ходить мимо домов, не обращая ни на что внимания, а им должно быть интересно ходить мимо этих домов. Улица должна стать неким информативным рядом.

Вблизи наших жилых кварталов будет находиться технопарк, проектирование которого сейчас также ведется. Он станет местом приложения труда и сможет решить проблему трудовой миграции.

– "Мортон” планирует запустить еще один крупный проект – "Ильинское-Усово" в Красногорском районе, расскажите, чем он интересен?

– Там планируется создать яркий и комфортный проект, ядром которого станет развитая социальная инфраструктура, рабочие места, современный транспорт и самые широкие условия для отдыха и досуга жителей.

Одним из средовых решений в проекте станут так называемые зеленые лучи – насаждения, проходящие сквозь территорию, а также парковая зона на 40 гектаров. Данное жилое образование замечательно тем, что оно имеет выход на существующий природный ландшафт, на пойму реки. И одной из наших задач было найти такое решение, которое позволило бы этот ландшафт не нарушить. В итоге дома там будут преимущественно средней этажности.

– А как планируется решать вопрос транспорта?

– Ситуация с транспортом там непростая. Поселение расположено достаточно близко к Новорижскому шоссе, которое загружено. К тому же мы совпали с его реконструкцией. Но мы нашли кардинальный и максимально эффективный выход из этой непростой ситуации с транспортом.

Наше инновационное решение – развитие общественного транспорта в формате так называемого "воздушного метро". Для этого привлечены передовые технологии и спроектирована транспортная система "Стрела". Составы будут состоять из пяти вагонов, вместимость каждого – 50 человек, интервал движения – 2,5-3 минуты, так что пропускная способность будет достаточно высокая. И жители, вместо того, чтобы ехать на собственном транспорте по Новорижскому шоссе, смогут спокойно, без пробок и гарантированно вовремя доехать на "Стреле" на высоте от 4,5 метров над шоссе до платформы "Красногорская".

Следующим этапом мы планируем на базе платформы "Красногорская" построить ТПУ и продлить нашу ветку "воздушного метро" вдоль железной дороги до станции "Мякинино". Когда нам удастся реализовать этот проект, жители смогут добираться с помощью этого вида транспорта прямо до Москвы.

Ветка будет прекрасно вписываться в ландшафт: с расстояния в 500 метров она будет смотреться тоненькой ниточкой, по которой движутся цветные вагончики. При этом, работая на электрической тяге, наш вид транспорта будет абсолютно экологически чистым и бесшумным.

Первые 1,5 километра уже проектируются полным ходом, и в следующем году мы их построим. Получается, что дома еще только начнут строиться, а линия уже будет готова. На моем опыте это первый случай, когда транспортная система опережает строительство жилья. Вкупе с созданием большого количества рабочих мест и сокращением за счет этого маятниковой миграции мы сможем даже улучшить сегодняшнюю транспортную ситуацию во всем Красногорском районе.

– "Региональный центр урбанистики" также занимался разработкой концепции "медленного города" для Сергиева Посада. Чем она уникальна?

– В последние десятилетия город активно застраивался, и его исторический облик был изрядно подпорчен. Во многих местах не были утверждены охранные зоны, а существующие нарушались. И такое вторжение строителей привело к тому, что Троице-Сергиева лавра существует сама по себе, без соответствующей "оправы". Получается, что она является неким проходным памятником, в то время как должна быть своего рода духовным центром. Поэтому наша главная идея заключалась в том, чтобы практически вывести транзитные потоки из старой части города, сформировав здесь центр культурного притяжения. Для разработки концепции мы привлекли различные организации, в том числе французские и английские компании.

Самая большая проблема транспортных потоков Сергиева Посада – прохождение федеральной трассы через город и наличие в центре железнодорожного вокзала, при котором образовался автовокзал. Проезжающие транзитом через Сергиев Посад перегружают центр, что в свою очередь осложняет посещение его туристами. Поэтому мы решили убрать транспортные потоки из центра, перехватив их на подступах к городу. Мы предложили построить объездную дорогу, которая будет пересекаться с новой железнодорожной станцией. В месте пересечения будет построен ТПУ, который наряду со станцией станет ядром притяжения людей. Рядом будут созданы административные и торгово-офисные здания, а затем и жилая застройка. То есть фактически будет образован новый центр города, который будет существовать параллельно со старым историческим, открытым для туристических потоков.

Объездная дорога уже проектируется. Если сейчас ускорить этот процесс и построить ее, то можно приступить к строительству ТПУ, после чего станет возможной реконструкция центрального вокзала. Затем можно начать возведение торговых и офисных объектов. Девелоперы сами придут туда, потому что эти объекты будут достаточно востребованы.

– То есть инвестиционный потенциал у концепции имеется?

– Да, стоит только федеральным органам взять на себя строительство дорожно-транспортной инфраструктуры. Все остальное, за исключением разве что административных государственных зданий, которые также должны строиться за бюджетные деньги, девелоперы построят сами. В целом частные вложения в реализацию концепции могли бы составить процентов семьдесят. При этом там вполне могла бы быть программа по переселению, если придется переселять жителей старых домов из центра города в новостройки.

Другой вопрос, когда застройщикам станет интересно участие в проекте. Сейчас стимула такого нет, потому что нет большого числа потенциальных покупателей. Сначала нужно сформировать интерес к городу, сделать его "медленным", восстановить его историческое значение и привлечь туристов.

– Расскажите, над какими еще крупными проектами вы работаете сейчас?

– Сейчас по заказу ГК "Мортон" разрабатывается совершенно потрясающий проект мирового класса – "Экспо-сити" в новой Москве. Там планируется создать центр торговли мирового класса, значительные объемы выставочных площадей и Евразийский культурный центр.

Жилья там будет немного, но планируются гостиницы для временного проживания тех, кто будет работать в этом центре.

По большому счету это проект, рассчитанный на сотрудничество с представителями деловых кругов Китая, Малайзии, Индии. Изначально он рассчитан на несколько миллионов квадратных метров. В этом году мы планируем завершить разработку концепции, а дальше начнется уже проектирование и строительство.

Беседовал Константин БАЛАКИН