Уровень цен на жилье в Москве и Подмосковье традиционно волнует всех потенциальных продавцов и покупателей квартир. О сложившейся ситуации на рынке Московского региона, о взаимодействии продавцов и покупателей, о строительном буме в Подмосковье, новой Москве, а также о приоритетных бизнес-направлениях компании "Миэль" рассказала в четверг в интервью РИА Новости председатель правления группы компаний "Миэль" Оксана Вражнова.
- Добрый день Оксана Леонидовна! Давайте начнем с традиционного, но очень важного для продавцов и покупателей квартир вопроса: что станет с ценами на квартиры в Москве и Подмосковье?
- По данным отдела исследований рынка "Миэль", самое основное, что можно сказать о Москве - это то, что цены на готовые квартиры эконом-класса уже достигли потолка. Жилье в Москве доступно немногим, поэтому сегодня можно наблюдать серьезный отток покупательского спроса из столицы в Подмосковье, что, в свою очередь, связано со строительным бумом и относительно демократичными ценами на новостройки в Московской области.
Цены на новостройки в Подмосковье ощутимо ниже, а качество и комфортность жилья существенно выше, чем в спальных районах столицы. Например, однокомнатная квартира площадью 39,8 квадратного метра в панельной новостройке на стадии монтажа 8 этажа в Железнодорожном стоит примерно 2,8 миллиона рублей. Средняя цена двухкомнатной квартиры в доме современной серии (панель или монолит) в новой Москве или Красногорске - 3-4,6 миллиона рублей.
В то же время рядом с МКАД, в Медведково, "однушка" общей площадью 23 квадратных метра в 9-этажном панельном доме стоит 4,7 миллиона рублей. Сейчас в Москве на вторичном рынке практически нельзя купить жилье менее чем за 4-4,5 миллиона рублей. А ведь потребительские характеристики жилья для многих покупателей выходят на первый план: людям хочется жить в просторных, современных квартирах, пусть даже расположенных за МКАД.
- Почему тогда не купить квартиру в московской новостройке на стадии котлована?
- За последние пару лет в старой Москве почти не появлялось новых объектов, а те, что появлялись, никак нельзя отнести к категории эконом-класса. Из проектов в сегменте доступного жилья, вышедших на рынок в прошлом году, можно отметить новостройки, возводимые ГК ПИК – "Большое Кусково" и "Мироновский".
Но несмотря на то, что оба проекта возводятся по панельной технологии, эконом-классом их можно назвать весьма условно. В ЖК "Большое Кусково", где возводятся дома новой панельной серии П-3МК "Флагман", цена однокомнатной квартиры площадью 42 "квадрата" начинается от 6,3 миллиона рублей, правда, в эту цену входит чистовая отделка уровня "комфорт". В ЖК "Мироновский", где строятся панельные дома популярной серии КОПЭ-М-Парус, "однушка" площадью 43 квадратных метра, расположенная во 2-м корпусе, стоит 6,9 миллиона рублей. В этих домах также выполняется чистовая отделка уровня "комфорт".
Исключение составляет социальное жилье, которое строится для жителей сносимых домов. Но доля коммерческого жилья в таких домах невелика. Власти в 2011 году ограничили строительство жилья в Москве, поэтому площадок для застройщиков практически не осталось. Почти все крупные застройщики, работающие в массовом сегменте, сместили сферу своих интересов за МКАД.
В настоящее время разница в ценах между готовыми квартирами эконом-класса в Москве и новостройками в Подмосковье очень ярко выражена и оказывает серьезное влияние на рынок недвижимости столицы. Например, количество обращений в нашу компанию по покупке квартир в Москве по итогам первого квартала 2013 года снизилось на 12%, а вот количество запросов на покупку квартир в новостройках Подмосковья увеличилось на 23,1%.
- Как реагируют на эту тенденцию продавцы столичных квартир?
- Продавцы московских квартир испытывают значительные трудности, в том числе и по альтернативным сделкам, потому что срок экспозиции квартир увеличился. В первом квартале 2013 года срок экспозиции квартир достиг 190 дней, тогда как в первом квартале 2012 года он составлял 119 дней. Для сравнения отмечу, что в 2004 году средний срок экспозиции московской квартиры эконом-класса не превышал 60 дней, а для особо ликвидных объектов – 14 дней. Пока продавцы это терпят и удерживают цены предложения, а покупатели в ответ приобретают подмосковное жилье.
- Продавцы удерживают цену предложения, а реальная цена сделки уже начала корректироваться?
- Сегодня коррекция незначительная. Продавцы пока еще стараются держать цену до конца, поэтому и сроки экспозиции так серьезно растут, но тенденции к снижению реальных цен есть. Коррекция должна быть, она неминуема. Срок экспозиции в 190 дней – это слишком много. Продавец всегда хочет продать дороже (в идеале – дороже среднерыночной цены), а покупатель купить дешевле (в идеале – почти даром). Когда ситуация стабильна, нет демотивирующих факторов, то им проще прийти к консенсусу. Но когда эти факторы появляются – например, подмосковный строительный бум – то покупатель может уйти туда, где дешевле. В нашем случае - в Подмосковье.
- Насколько могут скорректироваться цены сделок к концу 2013 года?
- Можно прогнозировать коррекцию от 10% до 20%, но она будет плавная. Однако по итогам года все-таки снижение будет ощутимым. Возможно, "однушка" у МКАД площадью 40 квадратных метров будет стоить 3,5 миллиона, но она все равно не будет дешевле однокомнатной квартиры в ближнем Подмосковье. Если говорить о новостройках, то самое привлекательное по цене предложение в пределах МКАД – это однокомнатная квартира площадью 34,6 квадратного метра в ЖК "Загорье" - ее цена составляет 4,7 миллиона рублей, то есть с учетом коррекции на 10-20% ее цена может снизиться до 3,8 – 4,2 миллиона рублей.
- А как это отразится на рынке новостроек Подмосковья?
- Плавная коррекция цен на московское жилье сама по себе не окажет существенного влияния на подмосковных застройщиков и их цены.
- Однако Подмосковье ведь тоже не панацея. Даже власти признают, что около МКАД вырастают высотные "свечки", не обеспеченные инфраструктурой. Сами покупатели квартир выступают категорически против строительства новых многоэтажек в их микрорайонах. Можно уже увидеть транспаранты на домах в новых жилых районах Подмосковья: "Не стройте новый дом, постройте нам паркинг"!
- История "не стройте нам больше" перетекла в Подмосковье из Москвы. В Москве сейчас настолько плотная жилая застройка, что даже когда начинает строиться детский сад, метро или дорога, все равно местные жители выходят с транспарантами против строительства, потому что, например, некуда ставить машину. Проблема скорее психологическая: купив собственность в определенной локации, гражданин считает, что он имеет определенные права и на прилегающие территории, имеет право влиять на дальнейшее развитие этого окружения, возможно даже ущемляя права других граждан. Однако эта ситуация слабо отразится на ценах.
- Ну а каков будет логический конец этой истории?
- Любой строительный бум – это невозможность вовремя остановиться. Земля – это невосполнимый ресурс, поэтому в каждой конкретной локации процесс строительства будет доходить до определенной точки, когда уже невозможно будет строить жилье, поэтому начнут "лепить" гаражи, возводить на свободных пятачках социальные объекты, а местные жители начнут протестовать уже против их строительства, потому что им негде, например, гулять или парковаться.
- А как вы относитесь к проекту по расширению Москвы, что его ждет?
- Целью проекта была смена модели развития Москвы с окружной на хордовую. Власти решили отказаться от дальнейшего расширения радиально-кольцевой схемы и двигаться по двум-трем магистралям и хордам, формируя кластеры с социально-бытовой, деловой инфраструктурой. Во многих городах мира (например, в Париже) этот метод себя хорошо зарекомендовал, позволив распределить ежедневный автомобильный трафик. Ключевую роль здесь играет вопрос вывода некоторых госучреждений за пределы Москвы. Если выведут, то рядом неминуемо появятся рабочие места, инфраструктура и социальные объекты.
- Пока с выводом госорганов как-то не складывается. Никто не желает выезжать из старой Москвы.
- Если вывести госорганы не получится, то некоторые плюсы у проекта все же остаются. Большое количество наших граждан получат возможность жить в комфортных условиях, не в общежитии гостиничного типа в Медведково, а в хорошей двухкомнатной квартире с видом на лес. И с московской пропиской.
- А на работу ездить в старую Москву?
- Возможность работать именно там, где живешь, к сожалению, зачастую отсутствует и в старой Москве. Для наших властей это никогда и не было приоритетом, что бы чиновники по этому поводу ни говорили. Станет ли эта проблема больше с разрастанием Москвы – сложный вопрос. Безусловно, сам формат кластерного развития подразумевает наличие рабочих мест в границах кластера. Но для начала главное, чтобы в этих новых районах были доступны объекты социальной инфраструктуры. Сами люди должны быть психологически готовы жить за городом, дышать свежим воздухом, иметь в шаговой доступности социальную инфраструктуру, но ездить на работу на территорию старой Москвы.
- А какие сегодня настроения среди покупателей и продавцов? Ждут ли кризиса?
- Не заметила, что наши клиенты ждут кризиса. Все надеются на лучшее, цена нефти стабильна. Даже ситуация на Кипре вызывает у отдельных участников рынка позитив – люди полагают, что определенная часть денег может вернуться в Россию и быть инвестирована в недвижимость. Это положительная тенденция. В России, в отличие от многих стран Европы, в строительном секторе сейчас сосредоточены огромные ресурсы. Спрос на жилье стабильный, среди наших клиентов растет доля ипотечных покупателей. По сравнению с 2011 годом она выросла на 6%, а по сравнению с 2010 годом - на 10%. При этом рост доли ипотечных сделок связан в большей степени с высокой стоимостью квартир. Пока сильной коррекции цен не будет, доля ипотечников будет продолжать расти. Ведущие банки активно внедряют и рекламируют ипотечные программы, которые привлекают людей, игроки рынка также активно развивают данное направление. У ГК "Миэль" достаточно много программ для клиентов, существуют партнерские программы с банками.
- Кстати, о вашей компании. Вы стали группой компаний, а не холдингом. Изменились ли бизнес-направления вашей деятельности?
- Да, в настоящее время "Миэль" - это группа компаний, а не холдинг. В группу входит более 100 самостоятельных юридических лиц. Бизнес-направления деятельности остались прежние: продажа квартир на вторичном рынке жилья, аренда квартир и загородной недвижимости, продажи новостроек, продажа загородных домов и земельных участков, операции с коммерческой и зарубежной недвижимостью. Достаточно бурно развивается франчайзинговый бизнес. В настоящее время у нас 123 собственных и франчайзинговых офисов, причем 31 офис открылся в 2012 году. Хочу отметить, что в кризис мы сохранили все свои основные направления деятельности и в целом структура нашего мультиформатного бизнеса не поменялась.
- С какими трудностями вы сталкивались в кризис? Как пережили этот период?
- В отличие от многих крупных компаний, которые либо канули в лету, либо сменили владельцев, мы кризис пережили, что уже очень хорошо. Была очень жесткая оптимизация затрат, сокращение рекламных и прочих операционных издержек, сокращение персонала. И, конечно, нам помогла выжить наша диверсификация бизнеса. Говоря по-простому, мы не складывали все яйца в одну корзину. В кризис полностью затих сегмент продаж новостроек и загородной недвижимости, мы выживали за счет операций на рынке продаж вторичного жилья, который хоть и не так активно, но шевелился. Сохранилась активность и на рынке аренды квартир – в кризис нас это здорово выручило.
- Насколько много было потеряно активов, проектов, по вашей оценке?
- Я бы оценивала потери скорее в сравнении с другими девелоперами и игроками. По сравнению с ними мы где-то в середине списка. Мне очень жаль участок в 52 гектара в Валуево, который мы потеряли, сейчас это территория ближней новой Москвы, это был бы очень перспективный и востребованный проект.
- Какие девелоперские и инвестиционные проекты остались у группы?
- Сказать, что инвестиционно-девелоперский бизнес является сегодня нашим основным направлением, нельзя. Основное направление деятельности группы на сегодня – это риелторский и брокерский бизнес. Что касается инвестиций и девелопмента, мы перевели это в формат партнерского бизнеса. Есть проекты, о которых мы сейчас не можем говорить, в первую очередь из-за особой договоренности с нашими партнерами о том, что мы будем продавать и рекламировать продукт в высокой степени готовности. Думаю, к концу года мы сможем что-то не только рассказать, но и показать.
- А коттеджный поселок "Барвиха-Вилладж" будет достроен? Там же идут суды с Росбанком, а председатель совета директоров ГК "Миэль" Григорий Куликов упоминал, что надо еще примерно 1,3 миллиарда рублей, чтобы достроить поселок.
- Могу только сказать, что как раз тут ничего нового пока не происходит. Переговоры с Росбанком продолжаются. Основная наша цель - защитить инвесторов-физических лиц, которые покупали дома в поселке. Сами инвесторы относятся к нам лояльно, понимают, что без нас их интересы никто не защитит. Они понимают, что мы не сидим сложа руки, что мы пытаемся решить эту ситуацию. Но пока сейчас сложно даже прогнозировать, когда будет достроен поселок, и к сожалению, по не зависящим от нас причинам.
- Как группа закончила 2012 год?
- Долговая нагрузка группы составляет на данный момент около 100 миллионов долларов. Основные наши кредиторы - ряд сравнительно небольших банков, не входящих в топ-30, с которыми мы работаем по партнерским программам.
Что касается результатов, мы не привыкли оценивать прибыльность нашего бизнеса только в абсолютных цифрах бухгалтерской прибыли. По первому образованию я все-таки юрист, мне важно развитие бизнеса, динамика и качество этого развития. И судя по тем данным, которыми мы располагаем, 2012 год группа закрыла достойно: наша доля рынка операций на рынке вторичного жилья составила около 8%, это совсем чуть-чуть меньше, чем у "Инкома", который пока лидер, и более чем на 50% больше, чем у остальных значимых игроков. Прирост общего количества сделок в сравнении с прошлым годом в этом сегменте превысил 20%, а в сегменте продаж новостроек - порядка 25%. Мы открыли 31 франчайзинговый офис. За год наши сайты посетило более 5 миллионов уникальных пользователей, на мой взгляд, это показатель как нельзя лучше характеризует, как мы развиваемся.
- Каковы ваши приоритетные задачи на новой должности, будете какое-то новое направление развивать?
- Группа компаний "Миэль" – это очень большая сетевая компания. В ней существует проблема с информационным обменом. Поэтому моей приоритетной задачей является разработка программ информационного обмена между бизнес-направлениями. Например, существует проблема нехватки высококвалифицированного персонала, а в большинстве своем этот персонал для различных бизнес-направлений отвечает практически одним и тем же требованиям. Не менее важными являются задачи по разработке совместных маркетинговых программ и акций, управление текущими бизнес-процессами, совершенствование системы контроля качества оказания услуг, развитие и дальнейшая капитализация бренда "Миэль", а также реализация стратегических задач, определенных советом директоров.
Беседовал Артем Блюденов
