Перед заключением каких-либо договоров необходимо попросить собственника ознакомить вас с правоустанавливающими документами на недвижимость, к которым относятся договора приватизации, дарения, купли-продажи, долевого участия, свидетельство о праве на наследство и т.д. Правоподтверждающими документами на недвижимость являются: свидетельство о собственности на жилище (до 1998 года), свидетельство о государственной регистрации права (после 1998 года). Обязательно нужно посмотреть паспорт продавца и сверить данные указанные в паспорте с данными в документах.
Первым этапом самостоятельной проверки является получение выписки из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) в отношении выбранной квартиры. Из выписки будет видно, кто является собственником квартиры, передана ли квартира в ипотеку (залог недвижимого имущества), наложен ли на квартиру арест или заявлены в судебном порядке иные права требования. В случае если выписка из ЕГРП не содержит каких-либо обременений, можно заключать предварительный договор с продавцом или договор аванса, задатка.
Существует ряд документов, которые можно потребовать у продавца после заключения договора аванса. Эти документы не потребуются для государственной регистрации договора купли-продажи, но послужат крепкой основой сделки.
Попросите продавца предоставить выписку из домовой книги (ее продавец получает в своем ЕИРЦ) – в этом документе отражено, кто на данный момент зарегистрирован в квартире по постоянному месту жительства, есть ли несовершеннолетние, и не возникнет ли проблем при снятии их с регистрационного учета.
В случае если квартира была приобретена покупателем в порядке приватизации, советуем дополнительно запросить так называемую архивную выписку из домовой книги (также выдает ЕИРЦ). Из нее можно увидеть, кто на момент приватизации был зарегистрирован в квартире, не нарушены ли права несовершеннолетних и временно отсутствующих граждан.
Стоит также запросить у покупателя справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Данная практика на рынке недвижимости повсеместно распространена, а при наличии этих справок вы будете уверены, что сделка не будет признана недействительной.
Не помешает взглянуть и на план квартиры, выдаваемый БТИ. Ознакомившись с ним и визуально с квартирой, вы сможете определить, имеет ли место несанкционированная перепланировка.
И, наконец, важно выяснить, приобреталась ли квартира продавцом в браке или нет. Проверить это достаточно проблематично, так как брак может быть заключен в любом регионе РФ, и продавец при замене паспорта мог намеренно не поставить штамп. В таком случае требуйте у продавца нотариально удостоверенное заявление, подтверждающее, что он приобретал квартиру не в браке.
