Оголтелое управление активами на фоне растущего рынка осталось для строительных компаний в прошлом. Сегодня столичные девелоперы только вспоминают о временах легких денег и высоком спросе на квадратные метры – кризис проехался по ним, как асфальтоукладочная машина. Но, кажется, сейчас их настроение стало улучшаться, и со всех сторон появляются новости о растущем рынке.
Вместе с тем, похоже, что этого роста не хватит, чтобы перебить в 2010 году показатели по вводу помещений в большинстве секторов рынка недвижимости даже кризисного 2009 года. Размораживание же проектов может и вовсе оказаться временной тенденцией, связанной с желанием строителей закончить объекты в максимальной стадии готовности. Как предупреждают эксперты, опрошенные "РИА Новости - Недвижимость", проекты на начальной стадии развития, судьба многих из которых до сих пор туманна, могут создать новую волну долгостроев.
Порочный круг кредитования
С наступлением кризиса многие девелоперы схватились за головы от того, что у них возникли серьезные проблемы с финансированием уже начатых строек. При этом, как отмечал в интервью РИА Новости руководитель Федерального центра ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов (ФГУ ФЦЦС) Евгений Ермолаев, зачастую виновата в заморозке площадок была жадность самих строителей -вплоть до осени 2008 года компании использовали одну порочную схему привлечения денег для возведения объектов.
В качестве иллюстрации собеседник агентства тогда рассказывал, как в докризисное время было принято финансировать строительство жилых проектов.
"Как правило, "долька" от объекта (примерно треть квартир) отдавалась близким к городским властям компаниям. Другая часть квартир уходила в свободный рынок (через посредников) - так появлялись конечные покупатели. И какая-то часть (еще треть квартир) оставлялась себе, чтобы додержать их до конца строительства и заработать в 5-6 раз больше, по сравнению с начальными затратами", - объяснял Ермолаев.
Так вот, по словам главы ФГУ ФЦЦС, второй трети квартир - той, что продавалась гражданам, - было достаточно для того, чтобы достроить объект целиком. Однако девелоперы, продав эту часть еще не готовой новостройки, не пускали полученные средства на окончание дома, а шли в банк и, заложив оставшуюся у них в собственности долю в проекте, брали кредит.
"Все эти деньги направлялись на покупку другой площадки, и такое повторялось по нескольку раз", - подчеркивал он.
Однако, как констатировал Ермолаев, подобная схема хорошо работает лишь на "растущем" рынке, а на падающем, она, напротив, ведет к "заморозке" объектов. "Если рынок "встал", у компаний получается дырка, так как банки кредиты не дают, а граждане жилье не покупают", - указал он.
Самые громкие "недостатки"
Так, компании во всех сегментах рынка недвижимости остались и с долгами перед банками, и со стройплощадками, застраивать которые на что.
Для складской недвижимости это, например, означает, что по итогам 2010 года в эксплуатацию будет сдано лишь 50 - 60% от заявленного на начало года объема – 320- 400 тысяч квадратных метров из 640 тысяч квадратных метров - таков прогноз консалтинговой компании Knight Frank. В частности, приостановлена реализация проекта строительства логистического парка "Горки" площадью 101 тысяча квадратных метров в 9 километрах от МКАД по Каширскому шоссе - британский инвестиционный фонд Raven Russia отказался от идеи создания совместного предприятия с RDI Group для строительства данного объекта.
Что касается ситуации в офисном секторе, то, по оценкам специалистов консалтинговой компании DTZ, объем ввода офисов класса А и В в Москве к концу 2010 года может снизиться до 600 тысяч квадратных метров, что вдвое ниже, чем в 2009 году.
Вместе с тем, обращает внимание руководитель отдела исследований рынка офисных помещений CB Richard Ellis Анна Мельник, в течение прошлого года в Москве доля "замороженных", отложенных или приостановленных офисных проектов была относительно невелика - около 15-20% от общего числа запланированных объектов. В остальных столицах Центральной и Восточной Европы ситуация со строительством офисов значительно хуже, чем в Москве, подчеркивает она - доля замороженных проектов в Праге составила в 2009 году 43%, в Варшаве - 48%, а в Братиславе - 62%.
В числе крупных проектов с офисной составляющей, столкнувшихся с проблемами при реализации, эксперты CB Richard Ellis отмечают офисный комплекс "Два капитана" (площадь 100 тысяч квадратных метров, ожидаемая дата реализации - конец 2010 года) и бизнес-центр "Олимпия" (площадь 70 тысяч квадратных метров, ожидаемая дата реализации - конец 2011 года).
Затянулся и ввод многофункционального центра Leningradsky Towers девелоперской компании "Система-Галс" площадью более 110 тысяч квадратных метров, который должен был быть построен еще в 2008 году, но дата ввода перенесена почти три года - до 30 сентября 2010 года. Неоднократно переносились сроки строительства культурно-спортивного и общественно-делового центра на пересечении Поречной и Братиславской улиц на юго-востоке Москвы, призванного стать одним из крупнейших многофункциональных комплексов в городе. Если изначально этот комплекс площадью 135 тысяч квадратных метров (из которых 35 тысяч квадратных метров приходится на офисно-деловой центр с торговыми помещениями и апартаментами) должен был быть достроен в 2006 году, то в настоящий момент сроки перенесены на 31 декабря 2011 года.
В сегменте гостиничной недвижимости вице-президент GVA Sawyer по консалтингу Эвелина Павловская отмечает на "сдвинутые" - на 31 декабря 2010 года - сроки окончания проектирования гостинично-делового комплекса у станции метро "Юго-Западная". Ранее предполагалось, что весь комплекс будет построен к концу 2008 года. А вот дата окончания проекта гостинично-делового центра (ГДЦ) "Парк Победы" на территории московского телевизионного завода "Рубин" вблизи Кутузовского проспекта перенесена аж на пять лет - с 2010 года на 2015 год.
Однако самыми известными долгостроями на этом рынке остаются гостиница "Москва" и проект на месте демонтированной гостиницы "Россия". Первоначально планировалось, что реконструкция "Москвы" будет завершена в конце 2007 года, затем сроки ввода объекта неоднократно сдвигались, и в последнем своем выступлении глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин пообещал закончить гостиницу в 2012 году. Когда завершится реализация проекта на месте гостиница "Россия" и вовсе непонятно - известны лишь планы властей относительно даты окончания первой очереди, это также 2012 год.
Есть проблемные активы и на рынке торговой недвижимости. Так, на два года - до 31 декабря 2011 года - перенесен ввод многофункционального торгового комплекса в Строгине, где должно быть построено 52,1 тысячи квадратных метров торговых площадей. Также из-за финансовых проблем откладывается реализация инвестиционного проекта по строительству торгового центра "Курский" в Москве - до 31 декабря 2011 года.
Вместе с тем, похоже, торговля станет единственным сегментом рынка коммерческой недвижимости столицы, в котором площадь построенных помещений окажется в этом году больше, чем в кризисном 2009-м. Как ожидают аналитики Knight Frank, в 2010 году в городе может появиться примерно 1,4 миллиона квадратных метров новых торговых площадей по сравнению с 779 тысячами квадратных метров в 2009 году.
Много замороженных объектов – миф?
В жилом секторе, по информации директора департамента новостроек компании "Инком-Недвижимость" Ланы Волохиной, в кризис в столице было остановлено строительство порядка 20% объектов от общего объема коммерческого жилья. В основном, указывает она, замораживались проекты, находящиеся на ранних стадиях реализации - на уровне подготовки стройплощадки, проведения работ нулевого цикла, строительства фундамента и прокладки коммуникаций и прочее. Однако, добавляет директор департамента элитной недвижимости Knight Frank Игорь Роганович, несмотря на кризис, ни один из девелоперов элитного жилья официально не заявил о "заморозке" проектов. Речь шла только о переносе сроков сдачи комплексов и не очень активных темпах работ, как, например, в случае с жилым кварталом "На Плющихе" и клубным домом "Smolensky".
Продлению сроков реализации подверглись и некоторые инфраструктурные объекты в столице. Так, например, на четыре года был продлен срок строительства терминального комплекса в Московском международном деловом центре (ММДЦ) "Москва-Сити" - до 2015 года. На протяжении восьми месяцев данный объект находился в замороженном состоянии, однако в конце 2009 года девелоперу проекта компании Citer Invest удалось найти необходимые для продолжения строительства средства. По планам, площадь транспортного терминала составит 228 тысяч квадратных метров, он будет объединять автобусные остановки, стоянки такси, пункты аренды автотранспорта и прямой выход на станцию метро "Международная". Кроме того, терминал включит в себя перроны, с которых будут отправляться скоростные электрички в аэропорты "Шереметьево" и "Внуково", гостиницу класса "люкс" и две офисные башни.
Также в районе "Москва-Сити" в результате кризиса в связи с сокращением бюджетного финансирования столичные власти на два года отложили разработку проектной документации на реконструкцию Малого кольца Московской железной дороги - до 2011 года.
В общем же назвать точное число "замороженные" в Москве девелоперских проектов или хотя бы примерно оценить их количество не решается никто из экспертов.
А официально власти Москвы говорят всего о нескольких десятках случаев. В частности, на пресс-конференции в апреле руководитель департамента городского строительства столицы Александр Косован сообщил о 38 объектах, признанных чиновниками долгостроями, но из них на 70%, по его словам, строительные работы уже возобновлены.
При этом, добавил первый заместитель мэра Москвы в правительстве Москвы Владимир Ресин, для каждого из подобных объектов уже разработана программа по решению проблемы. И таким образом в ближайшие два-три года планируется решить ситуацию с долгостроями в столице.
В беседе с РИА Новости представитель стройкомплекса Москвы подчеркнул, что в настоящее время в городе ведется как жилищное строительство, так и строительство важнейших инфраструктурных объектов.
"Ну, некоторые непервостепенные объекты пришлось отложить из-за финкризиса, они так и не были начаты. У нас также были некоторые проблемы с жилыми домами в Южном Тушине, но мы провели несколько совещаний по каждому объекту, были приняты меры, и все строительство разморожено", - сказал он.
Если считать замороженным объектом тот, чье строительство началось, однако в эксплуатацию он не введен и при этом строительство на нем не ведется, то, соглашается генеральный директор RRG Денис Колокольников, подобных комплексов в Москве действительно немного.
"Мы видим, как в Москве та или иная стройка останавливается, но при первой же возможности ее строительство возобновляется. Пусть медленнее запланированного, пусть "короткими перебежками" (насколько хватит очередного транша), но строительство ведется", - добавляет Колокольников.
По его словам, долгосрочные простои просто экономически невыгодны строительным компаниям, так как заморозка проекта не только отодвигает срок возврата уже вложенных в него денег, но и требует дополнительных вложений в поддержание в приемлемом виде уже построенной части объекта
"Оттаивающие" объекты
Что же происходит на рынке сегодня? По данным экспертов, в настоящее время наблюдается тенденция возобновления реализации проектов, замороженных в период наиболее острого дефицита ликвидности в 2009 году.
Одним из примеров, по словам старшего вице-президента Knight Frank Андрея Закревского, является торговый центр "Тряпка" на Ленинградском шоссе, который был выкуплен группой компаний "Ташир" и достроен в короткие сроки.
В январе девелоперская компания AFI Development объявила о возобновлении реализации двух офисных проектов в Москве - третьей фазы многофункционального центра "Аквамарин" на Озерковской набережной и бизнес-центра класса В на Павелецкой набережной. А месяцем позже она же приняла решение разморозить проект на Рубцовской набережной и проект "Серебряково".
В свою очередь в конце марта газета "Коммерсант" написала, что инвесторы комплекса City Palace (компании "Снегири" и "Интеко") и башни Eurasia Tower (MosCityGroup, MCG) в Московском международном деловом центре (ММДЦ) "Москва-Сити" намерены в апреле-мае 2010 года возобновить строительство своих комплексов. Еще одним знаковым событием стало заявление руководителей Mirax Group о достройке башни "Федерация", однако точные сроки озвучены так и не были.
О возобновлении строительства большинства замороженных проектов в жилом секторе говорит Волохина. Единичные по-прежнему стоящие стройки - проекты мелких компаний, расположенные на окраинах Москвы, - в дальнейшем возобновят строительство самостоятельно или же найдут инвесторов, надеется она.
Как указывает Закревский, в стороне от улучшения ситуации на рынке не остаются и банки - увеличивающийся по мере стабилизации экономики приток депозитов, а также стимулирующая монетарная политика позволяют им постепенно наращивать объемы кредитования в реальном секторе и снижать процентные ставки по кредитам.
"В частности, крупнейшие российские банки уже заявили о своем намерении в 2010 году заметно увеличить кредитные портфели в строительном сегменте. При этом их внимание в большей степени сосредоточено на проектах жилой недвижимости, поскольку это направление является одним из государственных приоритетов", - добавляет он.
Так, говорит Закревский, ссылаясь на менеджмент Северо-Западного банка Сбербанка России, в 2010 году банк планирует увеличить объем выдаваемых девелоперским структурам кредитов на 15-18% по сравнению с 2009 годом.
Среднерусский банк Сбербанка также намерен в этом году нарастить свой портфель кредитов на рынке недвижимости минимум на 10 миллиардов рублей (на 22% больше, чем в 2009 году) - до 55 миллиардов рублей.
В свою очередь, ВТБ собирается выдать девелоперам в этом году от 20 до 35 миллиардов рублей, на долю жилых проектов придется 60-70%.
Формальное оживление
В то же время, подчеркивают ряд собеседников РИА Новости, ощущающееся на рынке оживление может оказаться лишь временным явлением, вызванным желанием девелоперов побыстрее избавиться от долгостроев на уровне высокой стадии готовности.
По мнению Мельник, не исключено, что новый пик "заморозок" еще только ожидает рынок в 2010-2012 годах, ведь, например, в офисном секторе в настоящий момент действительно вводятся в строй проекты, находившиеся в кризис на финальном этапе строительства.
"Следовательно, девелоперы сосредоточились именно на них. Те же проекты, которые находятся на начальной стадии строительства и планировались к вводу на 2010-2012 годах, будут реализованы со значительной задержкой. На данный момент предотвратить такое положение дел фактически невозможно. Собственных средств у девелоперов не хватает, получить кредитные средства, во-первых, очень трудно, во-вторых, невыгодно, так как сроки окупаемости объектов возрастут в разы", - рассуждает представительница CBRE.
Кроме того, Мельник обращает внимание на то, что возобновление реализации "замороженных" проектов может задержать и еще один фактор - необходимость редевелопмента.
Как напоминает она, сегодня многие девелоперы отказываются от реализации офисных объектов по причине того, что здания могут остаться незаполненными, а другие задумались над перепрофилированием офисных центров либо уменьшением офисной составляющей и увеличением торговой и жилой. В результате, не исключает эксперт, только в офисном сегменте, в следующие два года доля так и не "растаявших" объектов может подняться до 40-50%.
