Приобретение в собственность жилого помещения или же получение его для проживания на условиях договора социального найма отнюдь не означает, что у граждан появляются всеобъемлющие права, позволяющие совершать в указанном помещении любые действия.
Причем, безусловно, при получении объекта для проживания по договору социального найма у нанимателя и членов его семьи вероятность расторжения данного договора значительно выше, чем у собственника утратить право собственности. Более того, наниматель может быть выселен без предоставления иного помещения.
Разница в правовом статусе собственников и нанимателей достаточно просто объясняется. Отношения собственности находятся в гражданско-правовой плоскости, а отношения социального найма жилого помещения регулируются в основе своей нормами жилищного законодательства.
Расторжение договора социального найма
В случае нарушения нанимателем установленных законодательством норм и правил Жилищным кодексом (ЖК РФ) предусмотрены нормы расторжения договора социального найма жилого помещения.
По инициативе (требованию) наймодателя, в соответствии с условиями статьи 83 ЖК РФ договор социального найма может быть расторгнут в случае, если:
- наниматель не вносит плату за жилье и коммунальные услуги более 6 месяцев (п. 1 ч. 4 ст. 83). Данная норма достаточно четко устанавливает право расторжения договора социального найма исключительно в случае неуплаты коммунальных платежей в полном объеме в течение 6 месяцев. Если лицо осуществляло хоть какие-то платежи в указанный срок, оснований для обращения в суд с иском именно о расторжении договора социального найма у наймодателя не будет;
- если наниматель, члены его семьи и другие граждане, за действия которых он отвечает (например, временные жильцы):
· разрушают или повреждают жилое помещение (п. 2 ч. 4);
· систематически нарушают права и законные интересы соседей, что делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении (п. 3 ч. 4). В данном случае подразумеваются любые действия нанимателя, нарушающие нормы общежития (например шум выше установленных норм, пределов, создание антисанитарных условий);
· используют жилье не по назначению (п. 4 ч. 4). Под понятием использования жилья не по назначению подразумеваются любые действия нанимателя и членов его семьи, направленные не на проживание в жилом помещении (например, организация офисного помещения, складирование товаров, сдача помещения в коммерческий найм).
Договор социального найма может быть расторгнут по требованию наймодателя только в судебном порядке. Никакие уведомительные методы о расторжении данного договора в одностороннем порядке не являются законными, о чем должны помнить наниматели.
Указанный перечень является закрытым. Соответственно, наймодатель не может предъявить в суд требование о расторжении договора социального найма в любых иных случаях.
В случаях, предусмотренных п. 2-4 ч. 4 ст. 83, наниматель и члены его семьи, проживающие совместно с ним, выселяются без предоставления другого жилого помещения.
Собственники имеют больше прав, но не меньше и обязанностей
Расторжение договора социального найма, а также изъятие помещения у собственника возможно в случаях сноса дома, в котором находится жилое помещение; признания жилья непригодным для проживания; если жилое помещение в результате капитального ремонта дома не может быть сохранено.
Как жилищным законодательством предусмотрена процедура предоставления нанимателю иного помещения, так и гражданским законодательством предусматривается предоставление иного объекта недвижимого имущества соответствующего по своим потребительским свойствам и качествам изымаемому.
Также законодатель предусматривает возможность расторжения договора социального найма либо реализации находящегося в собственностиобъекта с публичных торгов в случае самовольного переустройства и (или) перепланировки
Собственник или наниматель жилого помещения обязан привести самовольно переустроенное или перепланированное жилье в прежнее состояние в установленный (разумный) срок. Если это требование не выполнено, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о расторжении договора социального найма (в отношении нанимателя), о принудительном изъятии жилья (в отношении собственника).
При этом законом не описываются последствия расторжения договора социального найма в случае самовольного переустройства и (или) перепланировки. В данном случае следует руководствоваться нормами и положениями статьи 83 ЖК РФ, что подразумевает выселение нанимателя и членов его семьи без предоставления иного жилого помещения.
Гражданским законодательством в статье 293 также предусматривается возможность изъятия помещения по причинам использования жилого помещения не по назначению, систематического нарушения прав и интересов соседей либо бесхозяйственного обращения с жильем, допускающего его разрушение.
Но при этом у собственника существует значительно больше возможностей для защиты своих прав, поскольку на первом этапе орган местного самоуправления должен предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения, - назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения.
В случае реализации помещения с торгов собственник получит вырученные от его продажи денежные средства в полном объеме за вычетом издержек, а также расходов, необходимых для восстановления помещения в надлежащем виде.
Для договора социального найма предусматривается также основание для его расторжения в случае переоборудования жилого помещения в нежилое, что требует предоставления нанимателю и членам его семьи иного жилого помещения взамен изымаемого.
Старший юрист департамента "Недвижимость" юридической компании Sameta Денис Шорин
