Поправки в долевое законодательство вынудят застройщиков множить юрлица – эксперты

Создание компенсационного фонда дольщиков в РФ (67)
Законопроект о создании компенсационного фонда для защиты прав дольщиков, принятый накануне Госдумой во втором чтении, сделает надежнее рынок новостроек в РФ, но при этом усложнит документооборот для застройщиков жилья и приведет к появлению большого количества новых юрлиц, считают девелоперы, опрошенные РИА Недвижимость. Кроме того, признаются эксперты, отчисления в фонд защиты дольщиков в абсолютном значении будут выше, чем ожидали некоторые строительные компании, так как они будут рассчитываться от стоимости квартир по долевым договорам, а не от себестоимости строительства.
© SputnikПерейти в фотобанкСтроительствоСтроительство

МОСКВА, 20 июля – РИА Недвижимость, Ольга Гахокидзе. Законопроект о создании компенсационного фонда для защиты прав дольщиков, принятый накануне Госдумой во втором чтении, сделает надежнее рынок новостроек в РФ, но при этом усложнит документооборот для застройщиков жилья и приведет к появлению большого количества новых юрлиц, считают девелоперы, опрошенные РИА Недвижимость. Кроме того, признаются эксперты, отчисления в фонд защиты дольщиков в абсолютном значении будут выше, чем ожидали некоторые строительные компании, так как они будут рассчитываться от стоимости квартир по долевым договорам, а не от себестоимости строительства.

В среду Госдума на пленарном заседании приняла во втором чтении законопроект об особенностях формирования компенсационного фонда долевого строительства, который должен дополнительно защитить права и интересы дольщиков. Новые поправки, в частности, устанавливают фиксированный размер взносов застройщиков в компенсационный фонд на уровне 1,2% от цены каждого договора с дольщиком. Поправками уточняется, что величина взноса может изменяться на основании федерального закона не чаще одного раза в год с учетом актуарного оценивания деятельности фонда.

Справедливые 1,2%

Директор по информационной политике и PR Urban Group Яна Максимова называет фиксированный размер взносов в компенсационный фонд на уровне 1,2% справедливым.

"С учетом общего объема рынка долевого строительства годовой объем отчислений в компенсационный фонд составит 18-24 миллиардов рублей. Этой суммы будет вполне достаточно, чтобы компенсировать затраты дольщикам при банкротстве сразу нескольких средних региональных застройщиков. А примерно к третьему году существования объем собранных средств даст возможность уверенно санировать проблемные объекты крупных застройщиков. В случае же нехватки средств, статус государственной организации позволит фонду успешно привлекать дополнительное финансирование", — размышляет она.

По мнению Максимовой, вопросы возникают лишь к механизму ежегодного пересмотра ставки взносов в фонд. "С учетом того, что фонд вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, рассматриваемая норма перекладывает риски неэффективного управления активами фонда на застройщиков", — отмечает она.

Как поясняют в концерне "Крост", ставка в 1,2% от стоимости проекта не является существенной для крупных застройщиков, но может оказаться неподъемной для небольших строительных компаний. По предположению представителей концерна, вероятно, что установленная сумма отчислений рассчитана законодателями в том числе и на "очистку" строительного рынка, так как недобросовестные застройщики, имеющие своей целью быструю прибыль, будут вынуждены уйти с рынка из-за низкой рентабельности их проектов.

Фиксированный размер отчислений в компенсационный фонд ставит всех застройщиков в равные условия и на данном этапе является разумным, поскольку это обеспечивает прозрачность схемы и ограждает дольщиков от непредвиденных расходов, говорит генеральный директор Tekta Group Роман Сычев. "В дальнейшем в ходе работы нового механизма можно будет выработать объективные критерии оценки, относительно которых вводить уже гибкую ставку", — отмечает Сычев.

Пленарное заседание Госдумы РФ
ГД рассмотрит проект о компенсационном фонде дольщиков в III чтении 20 июля

А вот директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер" Павел Брызгалов напоминает, что изначально отчисления застройщиков в компенсационный фонд защиты прав дольщиков предполагалось рассчитываться от себестоимости объектов.

"Теперь база расчета отчислений – стоимость по ДДУ (договор долевого участия – ред). То есть реальный совокупный размер отчислений будет выше в среднем на 40% относительно ожидаемых ранее. Брать расчетную базу от выручки, а не от себестоимости мы считаем не совсем справедливым, поскольку объем средств необходимых для достройки, например, проблемного объекта определяется строительной себестоимостью, а не суммами, указанными в ДДУ", — подчеркивает эксперт.

Юрист девелоперской группы "Сити-XXI век" Василий Шарапов в свою очередь указывает, что пока не выглядит прозрачным и понятным механизм формирования самого тарифа в размере 1,2%. "Нет ни формулы формирования, ни формулы изменения тарифа, которые, возможно, будут определены на уровне правительства РФ", – подчеркивает он.

Не больше одного объекта

Другая поправка к законопроекту о фонде дольщиков, одобренная депутатами в ходе второго чтения, основывается на принципе "одна компания — одно разрешение на строительство". Крупным застройщикам придется создавать дополнительные организации, чтобы вести несколько проектов сразу. Поправками также вводится обязательное банковское сопровождение деятельности застройщика (проектной компании) – он обязан открыть один банковский счет в одном уполномоченном банке, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства.

Правда, далеко не все девелоперы из числа собеседников РИА Недвижимость позитивно оценивают эту законодательную новеллу. "Вести строительство одного проекта комплексной застройки по одному разрешению на строительство для крупной компании экономически невыгодно. Для девелоперов ведущих точечную застройку это нововведение не является критичным, но ввиду общего тренда на укрупнение девелоперского бизнеса и приоритета комплексной застройки оно может оказать весьма негативное влияние на рынок и строительную отрасль", — предупреждает Брызгалов из ФСК "Лидер".

Здание Счетной Палаты РФ в Москве
Компенсационный фонд дольщиков будет подконтролен Счетной палате – глава комитета ГД

Более того, допускают в концерне "Крост", результатом действия этой нормы может стать появление на рынке недвижимости большого количества мелких строительных компаний под разными названиями, что в свою очередь способно создать путаницу и сложности для покупателей, которые доверяют крупным устоявшимся брендам.

"Это ведет к увеличению числа юридических лиц в составе компаний, что в свою очередь усложняет их внутренний документооборот", — соглашается с коллегами Сычев.

Только строительство

Эксперты обращают внимание и на еще одно важное нововведение для рынка новостроек в России, которое придет вместе с компенсационным фондом – положения законопроекта не позволяют застройщику совершать операции, не имеющие отношения к строительству жилья, так как застройщик с момента вступления в силу закона будет являться исключительным видом деятельности.

"На практике это приведет к ограничению количества игроков на рынке", — считает Брызгалов.

Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень
Компенсационный фонд дольщиков могут преобразовать в публично-правовую компанию

Правда, по мнению президента ГК "Гранель" Ильшата Нигматуллина, все те компании, кто хотел заниматься иными видами деятельности, а не быть застройщиками, рынок уже покинули, поскольку маржинальность строительства жилья в России сильно упала. "На рынке остались сильные и серьезные игроки, на которых это никак не отразится", — утверждает он.

Шарапов же из "Сити-XXI век" в свою очередь предполагает, что за счет этой нормы законодатели, видимо, планировали снизить риск банкротства строительных компаний по причинам, не связанным с долевым строительством жилья.

Однако у введения понятия исключительного вида деятельности для застройщиков Максимова видит и минусы. В частности, говорит она, крупным девелоперам придется создавать отдельные юрлица под каждый из строящихся одновременно объектов. В результате, заключает собеседница РИА Недвижимость, не исключено возникновение дополнительных временных и финансовых издержек, которые лягут на плечи застройщиков и, как следствие, могут отразиться на стоимости квадратного метра.

Новости партнеров
Интерактив
  • Тепло, топят нормально

    61.3%

  • Батареи едва теплые, но терпимо

    16.0%

  • Батареи холодные. Ходим в шубейках, как эскимосы

    6.1%

  • Спасают электрические радиаторы и/или пушистый кот

    4.1%

  • А у меня печь – топлю, когда хочу

    12.5%

Проголосовали: 3873
Новости партнеров
Новости партнеров
Наверх
Авторизация
He правильное имя пользователя или пароль
Войти через социальные сети
Регистрация
E-mail
Пароль
Подтверждение пароля
Введите код с картинки
He правильное имя пользователя или пароль
* Все поля обязательны к заполнению
Восстановление пароля
E-mail
Инструкции для восстановления пароля высланы на
Смена региона
Идет загрузка...
Произошла ошибка... Повторить
правила комментирования материалов

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты moderator@rian.ru

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Чтобы связаться с командой модераторов, используйте адрес электронной почты moderator@rian.ru или воспользуйтесь формой обратной связи.

Заявка на размещение пресс-релиза
Компания
Контактное лицо
Контактный телефон или E-mail
Комментарий
Введите код с картинки
Все поля обязательны к заполнению. Услуга предоставляется на коммерческой основе.
Заявка успешно отправлена