МОСКВА, 20 июля – РИА Недвижимость, Ольга Гахокидзе. Законопроект о создании компенсационного фонда для защиты прав дольщиков, принятый накануне Госдумой во втором чтении, сделает надежнее рынок новостроек в РФ, но при этом усложнит документооборот для застройщиков жилья и приведет к появлению большого количества новых юрлиц, считают девелоперы, опрошенные РИА Недвижимость. Кроме того, признаются эксперты, отчисления в фонд защиты дольщиков в абсолютном значении будут выше, чем ожидали некоторые строительные компании, так как они будут рассчитываться от стоимости квартир по долевым договорам, а не от себестоимости строительства.
В среду Госдума на пленарном заседании приняла во втором чтении законопроект об особенностях формирования компенсационного фонда долевого строительства, который должен дополнительно защитить права и интересы дольщиков. Новые поправки, в частности, устанавливают фиксированный размер взносов застройщиков в компенсационный фонд на уровне 1,2% от цены каждого договора с дольщиком. Поправками уточняется, что величина взноса может изменяться на основании федерального закона не чаще одного раза в год с учетом актуарного оценивания деятельности фонда.
Справедливые 1,2%
Директор по информационной политике и PR Urban Group Яна Максимова называет фиксированный размер взносов в компенсационный фонд на уровне 1,2% справедливым.
"С учетом общего объема рынка долевого строительства годовой объем отчислений в компенсационный фонд составит 18-24 миллиардов рублей. Этой суммы будет вполне достаточно, чтобы компенсировать затраты дольщикам при банкротстве сразу нескольких средних региональных застройщиков. А примерно к третьему году существования объем собранных средств даст возможность уверенно санировать проблемные объекты крупных застройщиков. В случае же нехватки средств, статус государственной организации позволит фонду успешно привлекать дополнительное финансирование", — размышляет она.
По мнению Максимовой, вопросы возникают лишь к механизму ежегодного пересмотра ставки взносов в фонд. "С учетом того, что фонд вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, рассматриваемая норма перекладывает риски неэффективного управления активами фонда на застройщиков", — отмечает она.
Как поясняют в концерне "Крост", ставка в 1,2% от стоимости проекта не является существенной для крупных застройщиков, но может оказаться неподъемной для небольших строительных компаний. По предположению представителей концерна, вероятно, что установленная сумма отчислений рассчитана законодателями в том числе и на "очистку" строительного рынка, так как недобросовестные застройщики, имеющие своей целью быструю прибыль, будут вынуждены уйти с рынка из-за низкой рентабельности их проектов.
Фиксированный размер отчислений в компенсационный фонд ставит всех застройщиков в равные условия и на данном этапе является разумным, поскольку это обеспечивает прозрачность схемы и ограждает дольщиков от непредвиденных расходов, говорит генеральный директор Tekta Group Роман Сычев. "В дальнейшем в ходе работы нового механизма можно будет выработать объективные критерии оценки, относительно которых вводить уже гибкую ставку", — отмечает Сычев.
А вот директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер" Павел Брызгалов напоминает, что изначально отчисления застройщиков в компенсационный фонд защиты прав дольщиков предполагалось рассчитываться от себестоимости объектов.
"Теперь база расчета отчислений – стоимость по ДДУ (договор долевого участия – ред). То есть реальный совокупный размер отчислений будет выше в среднем на 40% относительно ожидаемых ранее. Брать расчетную базу от выручки, а не от себестоимости мы считаем не совсем справедливым, поскольку объем средств необходимых для достройки, например, проблемного объекта определяется строительной себестоимостью, а не суммами, указанными в ДДУ", — подчеркивает эксперт.
Юрист девелоперской группы "Сити-XXI век" Василий Шарапов в свою очередь указывает, что пока не выглядит прозрачным и понятным механизм формирования самого тарифа в размере 1,2%. "Нет ни формулы формирования, ни формулы изменения тарифа, которые, возможно, будут определены на уровне правительства РФ", – подчеркивает он.
Не больше одного объекта
Другая поправка к законопроекту о фонде дольщиков, одобренная депутатами в ходе второго чтения, основывается на принципе "одна компания — одно разрешение на строительство". Крупным застройщикам придется создавать дополнительные организации, чтобы вести несколько проектов сразу. Поправками также вводится обязательное банковское сопровождение деятельности застройщика (проектной компании) – он обязан открыть один банковский счет в одном уполномоченном банке, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства.
Правда, далеко не все девелоперы из числа собеседников РИА Недвижимость позитивно оценивают эту законодательную новеллу. "Вести строительство одного проекта комплексной застройки по одному разрешению на строительство для крупной компании экономически невыгодно. Для девелоперов ведущих точечную застройку это нововведение не является критичным, но ввиду общего тренда на укрупнение девелоперского бизнеса и приоритета комплексной застройки оно может оказать весьма негативное влияние на рынок и строительную отрасль", — предупреждает Брызгалов из ФСК "Лидер".
Более того, допускают в концерне "Крост", результатом действия этой нормы может стать появление на рынке недвижимости большого количества мелких строительных компаний под разными названиями, что в свою очередь способно создать путаницу и сложности для покупателей, которые доверяют крупным устоявшимся брендам.
"Это ведет к увеличению числа юридических лиц в составе компаний, что в свою очередь усложняет их внутренний документооборот", — соглашается с коллегами Сычев.
Только строительство
Эксперты обращают внимание и на еще одно важное нововведение для рынка новостроек в России, которое придет вместе с компенсационным фондом – положения законопроекта не позволяют застройщику совершать операции, не имеющие отношения к строительству жилья, так как застройщик с момента вступления в силу закона будет являться исключительным видом деятельности.
"На практике это приведет к ограничению количества игроков на рынке", — считает Брызгалов.
Правда, по мнению президента ГК "Гранель" Ильшата Нигматуллина, все те компании, кто хотел заниматься иными видами деятельности, а не быть застройщиками, рынок уже покинули, поскольку маржинальность строительства жилья в России сильно упала. "На рынке остались сильные и серьезные игроки, на которых это никак не отразится", — утверждает он.
Шарапов же из "Сити-XXI век" в свою очередь предполагает, что за счет этой нормы законодатели, видимо, планировали снизить риск банкротства строительных компаний по причинам, не связанным с долевым строительством жилья.
Однако у введения понятия исключительного вида деятельности для застройщиков Максимова видит и минусы. В частности, говорит она, крупным девелоперам придется создавать отдельные юрлица под каждый из строящихся одновременно объектов. В результате, заключает собеседница РИА Недвижимость, не исключено возникновение дополнительных временных и финансовых издержек, которые лягут на плечи застройщиков и, как следствие, могут отразиться на стоимости квадратного метра.
