Вольница не для всех: эволюция админбарьеров с лихих 90-х до наших дней

Строим просто: сокращение админбарьеров в строительстве (144)
© Из личного архива Азария ЛапидусаАзарий ЛапидусАзарий Лапидус

Административные процедуры в строительстве эволюционировали от вседозволенности для избранных до жесткой зарегулированности. О том, как это было, сайту "РИА Недвижимость" рассказал заведующий кафедрой технологии и организации строительного производства МГСУ, заслуженный строитель России Азарий Лапидус.

Парадокс перехода

Количество административных процедур в строительстве с девяностых и до наших дней менялось по синусоиде: сперва их было совсем мало, потом стало много, потом слишком много, а теперь их количество вновь стало сокращаться.

Так, с 1991 до 2000 года царила практически вакханалия. Потом — с 2001 по 2005 год — начиналось установление более-менее административного режима, а вот с 2006 года власти начали предъявлять уже достаточно жесткие требования к строителям. С этого примерно времени сложилась ситуация, когда государство ужесточило вообще все административные процессы. Но если присмотреться к истории вопроса внимательнее, то можно обнаружить множество нюансов.

В девяностые годы я работал руководителем крупного строительного проекта, поэтому прекрасно помню, как все тогда работало. Была парадоксальная ситуация: СССР, его институты и нормативы рухнули, оставив нам в наследство часть процедур и регламентов, но при этом образовалась новая экономическая формация. В итоге одно накладывалось на другое, и была такая своеобразная "вольница не для всех". Поясню: если вы знали, к кому идти и какие справки нести, то можно было все сделать достаточно быстро. В противном случае любое согласование могло растянуться на годы.

Строительство жилого комплекса
Бумажные тернии: сколько нужно административных процедур, чтобы построить дом
Одна из главных проблем была с землей. В Москве тогда еще не прижилась форма частной собственности на землю, и она почти вся находится в аренде. А если хоть чуть-чуть удалиться в область, то можно было столкнуться с самыми разными формами владения землей: бессрочное пользование, бессрочная аренда и так далее. Это порождало массу проблем, часть из которых приходится "расхлебывать" до сих пор. В Москве же тогда не было единого кадастра, как сейчас, но худо-бедно действовал Москомзем. В определенный момент огромную роль стала играть ОАТИ (объединенная административно-техническая инспекция), без которой не начиналась ни одна стройка. Сейчас ее компетенции значительно меньше, и она используется только в отдельных случаях. Тогда же именно ОАТИ выдавала ордера на строительство. Также существовала только государственная экспертиза проектов и не было документа, на основании которого осуществляется проектирование (сейчас таким документом является градостроительный план земельного участка — ГПЗУ).

В тот же период начинают массово действовать инвестиционные договоры. По сути, это основной инструмент работы на тогдашнем рынке недвижимости. Как правило, одной стороной такого договора был владелец земли, другой — застройщик. И, согласно договору, построенное здание в разных долях будет принадлежать сторонам. Например, 70% на 30%. Проблемой было то, что долгое время в договорах не было прописано, от чего считаются эти доли: от стоимости или от площади, или еще по каким-то параметрам, а в итоге каждый трактовал это по-своему.

Тогдашние админбарьеры работали в обе стороны: они могли как остановить любое строительство на неопределенный срок, так и разрешить его. Вот, к примеру, у многих имеются такие истории: когда городу нужны были определенные показатели объемов строительства, чтобы рапортовать, сдать в эксплуатацию могли здание в прямом смысле без окон и фасадов. Сейчас невозможно пригласить итоговую комиссию, когда у тебя не выполнены такие работы. А раньше это все было, и мы благополучно это проходили, потому что регламенты были куда более размазанные. Или, наоборот, в построенном доме могли уже жить люди, а разрешение на ввод или даже на строительство еще не получено, его получали задним числом.

Еще одной гигантской проблемой было подключение к сетям. Никаких нормативов, никакого понимания — присоединят ли к сетям участок или нет. Ясно, что строится жилой дом, что его надо обеспечить инфраструктурой, но это понимание было достаточно вольное и ничего не гарантировало.

Эволюционный срез

Переломный момент наступил в районе 2005-2007 года, когда стала очевидна необходимость жесткого регулирования строительного процесса. С одной стороны правила игры становились понятнее, с другой — жестче.

Если говорить об эволюции административных процедур, или барьеров, то все, что связано с землей, в девяностые занимало в два-три раза больше времени, чем сейчас. Так, на получение акта о разрешенном использовании сейчас отведено 30-45 дней, а в самом начале меньше, чем три месяца ни у кого не получалось, потому что постоянно требовалось донести одну-вторую-третью справку. Разрешение на строительство — сейчас на это дается 10 дней, а в 90-е это был месяц. Сдать объект в эксплуатацию — я бы тоже сказал, что по отношению к сегодняшнему дню это время сократилось в два-три раза.

Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень
Михаил Мень: Ниша для малых и средних застройщиков останется в России
В 2005-2007 годах мы почувствовали, что чиновники очень четко поняли все свои преимущества, которые они получили за счет создания админбарьеров. Это все произошло прямо у нас на глазах. Буквально за два-три года девелоперы обнаружили, что без чиновников мы никуда двигаться не сможем, любые действия требуют их участия. К 2014-2015 году ситуация уже стала патовой, и в тот же момент начался коллапс экономики. Тогда же появилось понимание, что админбарьеры надо уже снимать, были выпущены соответствующие постановления правительства.

Разумеется, нынешнего состояния административные процедуры достигли не сразу. На смену вольнице пришло регулирование и понятные регламенты.

С появлением такого документа, как акт разрешенного использования земельного участка (АРИЗУ) хотя бы с архитектурой все стало более или менее понятно. Этот документ стал предшественником ГПЗУ, который действует сейчас.

Ужесточение требований нарастало до 2014-2015 годов. В этот период как раз государство озадачилось проблемой тех самых административных барьеров. Пришло понимание, что отрасль стала зарегулированной, что еще с кризисом совпало.

Становление системы

Дальше постоянно идет эволюция в каждом из направлений. Государство дает четкое определение ГПЗУ, за сколько времени он выдается. Также вносится конкретика и ясность относительно того, на каких правах ты можешь владеть землей, разъясняется ситуация с инженерными сетями, разрешениями на строительство, надзорными органами… В общем, к этой эволюционной ситуации мы шли лет 15.

Я еще хочу отметить, что долгое время у нас была только государственная экспертиза проектной документации — в последние же два-три года появилась негосударственная, и это тоже упростило жизнь девелопера, который должен утвердить проектирование в процессе.

Сейчас, несомненно, тоже есть, над чем работать. Мы, например, уверены, что можно реорганизовать стадии согласования проектной документации так, чтобы выходить на стройку быстрее. Не исключаю, что в ближайшие годы это все будет разложено по полочкам, особенно теперь, когда стали активно внедряться BIM-технологии в проектировании.

Новости партнеров
Интерактив
  • Конечно! Молодым семьям не хватает только жилья!

    21.1%

  • Рожать во имя жилья - это странно

    14.8%

  • Бесплатное жилье, как в СССР, было бы эффективнее

    45.3%

  • Смотря как будут реализовывать

    11.8%

  • Лучше бы просто деньгами дали

    7.0%

Проголосовали: 4142
Новости партнеров
Новости партнеров
Наверх
Авторизация
He правильное имя пользователя или пароль
Войти через социальные сети
Регистрация
E-mail
Пароль
Подтверждение пароля
Введите код с картинки
He правильное имя пользователя или пароль
* Все поля обязательны к заполнению
Восстановление пароля
E-mail
Инструкции для восстановления пароля высланы на
Смена региона
Идет загрузка...
Произошла ошибка... Повторить
правила комментирования материалов

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты moderator@rian.ru

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Чтобы связаться с командой модераторов, используйте адрес электронной почты moderator@rian.ru или воспользуйтесь формой обратной связи.

Заявка на размещение пресс-релиза
Компания
Контактное лицо
Контактный телефон или E-mail
Комментарий
Введите код с картинки
Все поля обязательны к заполнению. Услуга предоставляется на коммерческой основе.
Заявка успешно отправлена