Административные процедуры в строительстве эволюционировали от вседозволенности для избранных до жесткой зарегулированности. О том, как это было, сайту "РИА Недвижимость" рассказал заведующий кафедрой технологии и организации строительного производства МГСУ, заслуженный строитель России Азарий Лапидус.
Парадокс перехода
Количество административных процедур в строительстве с девяностых и до наших дней менялось по синусоиде: сперва их было совсем мало, потом стало много, потом слишком много, а теперь их количество вновь стало сокращаться.
Так, с 1991 до 2000 года царила практически вакханалия. Потом — с 2001 по 2005 год — начиналось установление более-менее административного режима, а вот с 2006 года власти начали предъявлять уже достаточно жесткие требования к строителям. С этого примерно времени сложилась ситуация, когда государство ужесточило вообще все административные процессы. Но если присмотреться к истории вопроса внимательнее, то можно обнаружить множество нюансов.
В девяностые годы я работал руководителем крупного строительного проекта, поэтому прекрасно помню, как все тогда работало. Была парадоксальная ситуация: СССР, его институты и нормативы рухнули, оставив нам в наследство часть процедур и регламентов, но при этом образовалась новая экономическая формация. В итоге одно накладывалось на другое, и была такая своеобразная "вольница не для всех". Поясню: если вы знали, к кому идти и какие справки нести, то можно было все сделать достаточно быстро. В противном случае любое согласование могло растянуться на годы.
В тот же период начинают массово действовать инвестиционные договоры. По сути, это основной инструмент работы на тогдашнем рынке недвижимости. Как правило, одной стороной такого договора был владелец земли, другой — застройщик. И, согласно договору, построенное здание в разных долях будет принадлежать сторонам. Например, 70% на 30%. Проблемой было то, что долгое время в договорах не было прописано, от чего считаются эти доли: от стоимости или от площади, или еще по каким-то параметрам, а в итоге каждый трактовал это по-своему.
Тогдашние админбарьеры работали в обе стороны: они могли как остановить любое строительство на неопределенный срок, так и разрешить его. Вот, к примеру, у многих имеются такие истории: когда городу нужны были определенные показатели объемов строительства, чтобы рапортовать, сдать в эксплуатацию могли здание в прямом смысле без окон и фасадов. Сейчас невозможно пригласить итоговую комиссию, когда у тебя не выполнены такие работы. А раньше это все было, и мы благополучно это проходили, потому что регламенты были куда более размазанные. Или, наоборот, в построенном доме могли уже жить люди, а разрешение на ввод или даже на строительство еще не получено, его получали задним числом.
Еще одной гигантской проблемой было подключение к сетям. Никаких нормативов, никакого понимания — присоединят ли к сетям участок или нет. Ясно, что строится жилой дом, что его надо обеспечить инфраструктурой, но это понимание было достаточно вольное и ничего не гарантировало.
Эволюционный срез
Переломный момент наступил в районе 2005-2007 года, когда стала очевидна необходимость жесткого регулирования строительного процесса. С одной стороны правила игры становились понятнее, с другой — жестче.
Если говорить об эволюции административных процедур, или барьеров, то все, что связано с землей, в девяностые занимало в два-три раза больше времени, чем сейчас. Так, на получение акта о разрешенном использовании сейчас отведено 30-45 дней, а в самом начале меньше, чем три месяца ни у кого не получалось, потому что постоянно требовалось донести одну-вторую-третью справку. Разрешение на строительство — сейчас на это дается 10 дней, а в 90-е это был месяц. Сдать объект в эксплуатацию — я бы тоже сказал, что по отношению к сегодняшнему дню это время сократилось в два-три раза.
Разумеется, нынешнего состояния административные процедуры достигли не сразу. На смену вольнице пришло регулирование и понятные регламенты.
С появлением такого документа, как акт разрешенного использования земельного участка (АРИЗУ) хотя бы с архитектурой все стало более или менее понятно. Этот документ стал предшественником ГПЗУ, который действует сейчас.
Ужесточение требований нарастало до 2014-2015 годов. В этот период как раз государство озадачилось проблемой тех самых административных барьеров. Пришло понимание, что отрасль стала зарегулированной, что еще с кризисом совпало.
Становление системы
Дальше постоянно идет эволюция в каждом из направлений. Государство дает четкое определение ГПЗУ, за сколько времени он выдается. Также вносится конкретика и ясность относительно того, на каких правах ты можешь владеть землей, разъясняется ситуация с инженерными сетями, разрешениями на строительство, надзорными органами… В общем, к этой эволюционной ситуации мы шли лет 15.
Я еще хочу отметить, что долгое время у нас была только государственная экспертиза проектной документации — в последние же два-три года появилась негосударственная, и это тоже упростило жизнь девелопера, который должен утвердить проектирование в процессе.
Сейчас, несомненно, тоже есть, над чем работать. Мы, например, уверены, что можно реорганизовать стадии согласования проектной документации так, чтобы выходить на стройку быстрее. Не исключаю, что в ближайшие годы это все будет разложено по полочкам, особенно теперь, когда стали активно внедряться BIM-технологии в проектировании.
