Не остаться на улице: как покупателю понять, что у застройщика проблемы

В последнее время на рынке новостроек прошла волна банкротств застройщиков, а изменение "правил игры" при регулировании долевого строительства только добавляет волнения покупателям квартир. Сайт "РИА Недвижимость" решил разобраться, каковы основные признаки того, что у застройщика начались финансовые проблемы.

Задержка не всегда критична

Конечно, одним из основных тревожных признаков является задержка сдачи объектов. Покупателя должна насторожить вялая или же вовсе отсутствующая строительная активность на объекте. Если на строительных площадках нет движения, рабочих, техники или материалов — это повод насторожиться, говорит директор по продажам ГК "Гранель" Рустам Арсланов.

Вместе с тем, задержки и просрочки строительства это не такой уж однозначный критерий. Ради справедливости стоит отметить, что сдвиг сроков в последнее время нельзя назвать редкостью.

"Чтобы понять, насколько это критично, надо разобраться с терминологией. Так, в договоре участия в долевом строительстве, как правило, отражаются два срока: окончания строительства и передачи объекта долевого строительства. При этом только второй срок является обязательным условием договора (первый может и вовсе отсутствовать)", — говорит руководитель юридического департамента агентства недвижимости "Бон Тон" Дмитрий Логинов.

С нарушением сроков передачи объекта долевого строительства закон увязывает начисление штрафных санкций и право на расторжение договора. В то же время срок окончания строительства является информативным и обычно соответствует сроку действия разрешения на строительство. "На практике расхождение между этими сроками может достигать от нескольких месяцев до нескольких лет. Столь ощутимая разница является попыткой застройщиков защититься от "потребительского терроризма", — объясняет Логинов.

По мнению эксперта, сдвиг срока окончания строительства критичным не является, если получено продление разрешения на строительство. "Вот на перенос срока передачи объекта долевого строительства необходимо обратить большее внимание, поскольку такая просрочка неизбежно увеличивает финансовую нагрузку на застройщика в виде штрафов и неустойки", — предостерегает он.

При этом он также советует оценивать просрочку в увязке со стадией строительства. Одно дело — наличие фактически готового дома к этому моменту, и другое — полупостроенный объект и полное отсутствие людей и техники на площадке.

Не стоит забывать и про такой случай, когда проблемы со строительством и сдачей новостройки возникают только в одном проекте застройщика, а другие — реализуются в штатном режиме или вводятся в эксплуатацию. "Они могут быть вызваны чисто техническими причинами (инженерными ошибками, спорами с ресурсоснабжающими компаниями, местными органами власти, протестами против строительства жителей района и т.п.). В этом случае дела в бизнесе, скорее всего, идут хорошо. Чтобы убедиться в этом, следует изучить ситуацию в других ЖК застройщика: зайти на форумы дольщиков или посетить стройки лично", —советует управляющий партнер "Метриум" Мария Литинецкая.

Всегда стоит обращать внимание на портфель проектов застройщика в принципе, соглашается с ней директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер" Павел Брызгалов. "Переживают рыночные встряски только те компании, которые умеют хеджировать риски, связанные с локацией: застройщик должен присутствовать на нескольких перспективных рынках на случай, если на каком-то из них начнет сокращаться спрос. Поэтому компании, имеющие проекты одновременно в Москве и Московской области имеют однозначное преимущество", — отмечает она.

Истина в документах

Большое опасение, по мнению эксперта из "Гранель", должно вызывать отсутствие в общем доступе документов на тот или иной объект: проектной декларации, разрешения на строительство, учредительных документов застройщика и прочих необходимых документов, который застройщик обязан предоставлять своим клиентам.

О проблемах у застройщика также может говорить и отсутствие аккредитации у банков или же ограниченное количество малоизвестных банков, которые аккредитовали объект строительства. "Дело в том, что банки особенно тщательно проверяют застройщиков, всю необходимую документацию и не пойдут на риски, если не уверенны в надежности компании", — отмечает Арсланов.

Частая смена генерального подрядчика тоже может говорить о проблемах. Если застройщик сменил недобросовестного подрядчика, значит, он заботится о качестве строительства. Если же смена происходит периодически, то, возможно, девелопер не в состоянии оплачивать строительные работы, и компании сами выходят из проекта, добавляет он.

В свою очередь Литинецкая советует обратить внимание на портал Единого реестра застройщиков, который начал работу в 2017 году. На нем содержится информация обо всех работающих в России девелоперских компаниях (профессиональных инвесторах жилищного строительства) и подконтрольных им застройщиков (фирм, непосредственно владеющих землей и привлекающих средства дольщиков).

На основе данных о соблюдении ими сроков строительства все девелоперы получают рейтинг от 0,5 до 5 баллов. "Если значение максимально, то вероятность переноса сроков ввода в проектах низкая. Если оно составляет 0,5, то данный девелопер уже допустил значительные просрочки во многих проектах, что указывает на серьезные проблемы в бизнесе", — говорит Литинецкая.

Насторожить потенциального покупателя должна и агрессивная маркетинговая политика и реклама застройщика, в том числе, высокие дисконты. Существенные скидки более 30% на квартиры (особенно если благодаря этому стоимость квартир существенно ниже рыночной) в новостройках могут быть следствием финансовых трудностей у девелопера. "Однако если при больших скидках проект находится в рыночной цене — это маркетинговая стратегия компании", — отмечает Арсланов.

Не пренебрегайте слухами

Еще одним критерием, пожалуй, можно назвать репутацию застройщика в интернете, но здесь есть свои нюансы. "Современный уровень дискуссий в сети требует очень осторожного подхода к информации, публикуемой на различных форумах. Получить крупицы полезной информации о застройщике можно при условии тщательного просеивания всех сообщений через сито "логики и здравого смысла", — обращает внимание Логинов.

В сетях объединяются наиболее активные с точки зрения поиска и распространения информации покупатели строящегося жилья. "При поиске сведений о состоянии бизнеса застройщика следует обязательно ознакомиться и с этими ресурсами — весьма вероятно, что въедливые дольщики могли найти информацию, которая не попала в поле зрения конкретного покупателя. Кроме того, часто именно на форумах появляется самые актуальные и свежие сведения о тревожных явлениях в бизнесе девелопера", — соглашается с ним Литинецкая.

При этом и сам застройщик, как ни странно, может невольно дать понять о проблемах в своем бизнесе. Если у дольщиков возникли сомнения в том, что все идет по плану, необходимо обратиться напрямую к девелоперу. "Конечно, далеко не все признают наличие трудностей полностью или частично. Однако для дольщика красноречивым будет сам ответ и его характер. Чем менее открыт девелопер для общения, чем более уклончивые ответы дают его представители, тем выше вероятность, что проблемы действительно есть и они серьезные", — рассуждает собеседница агентства.

Торопиться не надо

Однако эксперт из "Метриума" советует не торопиться при принятии решения и не паниковать. "В совокупности собранная информация лишь поможет принять решение, однако быть уверенным в его правоте на сто процентов нельзя", — отмечает она.

Литинецкая уверена, что при выборе стратегии поведения следует руководствоваться не только сведениями о состоянии бизнеса, но и более прозаичным и основательным аргументом — стадией строительной готовности корпуса, в котором расположена квартира.

Если квартира находится в практически завершенном здании, то вероятность ее получения очень высока, даже в случае банкротства. Расторгать в таком случае договор нет большого смысла. "Для недостроенного комплекса на ранней стадии строительства найти новое финансирование гораздо сложнее, поэтому имеет смысл либо расторгнуть договор, пока девелопер демонстрирует хоть какие-то признаки финансовой состоятельности, либо дождаться вмешательства властей", — говорит она.

В том случае, если ваш застройщик или новый застройщик, которому был передан проект, предлагает покупателям другую квартиру вместо той, которую они ждут, скорее, следует согласиться, чем нет, считает Литинецкая.

"Во-первых, сам факт такого предложения говорит о том, что компания сохраняет определенную дееспособность и связь с реальностью, поэтому стремится решить вопрос с дольщиками. Во-вторых, это тот случай, когда синица в руках лучше, чем журавль в небе", — отмечает эксперт.

По ее словам, отказавшись от реального предложения застройщика, можно дождаться его банкротства, а потом многолетних разбирательств в судах. "Вместе с тем нужно четко понимать, что такие предложения — крайняя редкость, и едва ли альтернативная квартира полностью вас полностью удовлетворит", — отмечает она.

Если же покупателю предлагают деньги, то это еще более удачный вариант — соглашаться следует. "Конечно, вы можете зафиксировать потерю времени или потребительской находки (если, скажем, в вашем городе совсем немного хороших новостроек), но "живые" финансы вам помогут быстро вернуться к квартирному вопросу", — полагает Литинецкая.