Утром стулья – вечером деньги: как работает "долевка" в других странах

МОСКВА, 22 окт — РИА Недвижимость. Долевое строительство за рубежом тоже существует, но имеет целый ряд существенных отличий от его российской модели. О том, почему в других странах так мало обманутых дольщиков и как все устроено, эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость".

Чехия: без штрафа за просрочку

В большинстве стран Западной Европы строительство нового жилья ведется не за счет покупателей: строительство финансирует или сам инвестор, или банк, кредитующий инвестора. Вторая схема более популярна, так как банковские ставки сейчас очень низкие, а собственными деньгами в нужном объеме обладают не все строители, рассказывает главный редактор портала Prian.ru Филипп Березин.

Так, например, происходит в Чехии. Классическая схема выглядит так: конечный покупатель может заключить договор практически в любой момент — отличия будут только в цене, которая фиксируется при заключении договора. "Разумеется, чем раньше заключишь договор, тем дешевле купишь", — поясняет Березин.

А вот схему финансирования, скажем, рассрочку могут предложить на любой стадии строительства. Например, вы вносите 10-20% от стоимости объекта, но эти деньги попадают на счет банка, а не застройщика. Оставшуюся сумму можно внести после завершения строительства. Внесенную предоплату удастся вернуть, если застройщик нарушил тот или иной пункт договора — обычно банк возвращает деньги в течение месяца. Так что основной риск покупателя — потеря времени. А вот недостроев нет: если у одного инвестора возникают сложности, проект просто перепродается другому.

Жилищное строительство в Московской области
ДДУ на все четыре стороны: как покупать "первичку" в новых условиях
Любопытно, что здесь застройщики стараются не включать в договора пункты о штрафных санкциях, и максимум что вы можете получить — свои же деньги назад. Это возможно благодаря тому, что рост цен в чешской столице в последние годы был столь значителен (5-7% в год), что собственники предпочитают дождаться окончания строительства: к моменту завершения еще не заселенные квартиры дорожают на 30-40%, а в редких случаях на 70%, поясняет Березин.

Великобритания: рандеву юристов

В Великобритании закон требует, чтобы и у застройщика, и у покупателя непременно был свой юрист, отмечает управляющий партнер Savills в России Александр Шаталов. Обычно все происходит так: юристы продавца предлагают договор, а юристы покупателя проверяют его на соответствие с общепринятой рыночной практикой и жестко отстаивают интересы своего клиента, поясняет эксперт.

После оплаты договора деньги покупателя поступают не застройщику, а хранятся у юристов продавца на специальном клиентском счете, к которому застройщик не имеет доступа до момента полного окончания строительства и передачи объекта покупателю. Изредка стороны могут договориться, что застройщик получает доступ к части денег покупателя, но в этом случае юрист предупреждает покупателя, что произошел отход от привычной практики, и он вступает в зону риска и может потерять эти средства, добавляет Шаталов.

Прохожие на улице предновогоднего Лондона

В нашем понимании, как такового долевого строительства в Англии нет, так как всю сумму денег застройщик получает уже после сдачи дома, добавляет руководитель направления зарубежной недвижимости Knight Frank St Petersburg Алина Дашевская.

Допустим, новостройка будет сдана в эксплуатацию в 2020 году. Клиент, который хочет забронировать выбранную им квартиру, должен заплатить reservation fee (плату за бронирование квартиры — прим. ред.), после чего квартиру снимают с продажи, объясняет она. После этого в течение некоторого времени (как правило, это 21 день) юристы покупателя и продавца согласовывают условия, обмениваются документами и так далее. На этом этапе покупатель обычно оплачивает 10% стоимости будущей квартиры. "Далее по договоренности может быть выработана схема оплаты, например, 10% через полгода и еще 10% через полгода. Остаток суммы гасится после получения ключей, то есть после получения готовой квартиры", — объясняет Дашевская.

Важно, что промежуточные платежи идут не на счет застройщика, а на некий резервный счет, например, юриста, в качестве гарантии на случай возникновения проблем с проектом. Если по каким-то причинам объект не достраивается — деньги возвращаются покупателю, добавляет она.

Германия: без спешки

Поправка к российскому закону о долевом строительстве №214-ФЗ, по которой дольщики отдают деньги не застройщику, а кладут в банк на специальный эскроу-счет, списана с законов Испании, Франции, Великобритании, Германии. Там подобные правила действуют с 2008 года, когда из-за кризиса многие застройщики банкротились и не достраивали дома, отмечает редактор портала Tranio Анна Данишек. Эти страны сделали так, что банк стал выполнять контрольно-ревизионную роль. Банк изначально проверяет застройщика, кредитный комитет проверяет его дело — ни один банк не хочет ввязываться в плохой проект, добавляет она.

В Германии можно приобрести квартиру, когда только вырыт котлован, но оплату производить по частям — после завершения определенной стадии строительных работ, рассказывает Березин. Порядок платежей и их число прописывается в договоре

Например, изначально после заключения договора купли-продажи оплачивается 25% стоимости (на этой стадии квартира закрепляется за покупателем), ещё 30% — после возведения каркаса здания, 20% — после установки крыши, водосточных труб, систем отопления, сантехники, электрооборудования, 20% при передаче собственности, 5% после полного завершения строительства и завершения работ по инфраструктуре проекта. "Если строительная компания на той или иной стадии обанкротится, работы будет завершать другая фирма", — добавляет Березин.

Получается такая круговая порука: дольщик платит банку, тот финансирует девелопера, а он в свою очередь строит, поясняет Данишек. Как только застройщик построил объект, передал ключи покупателю, подписал акт приемки квартиры, деньги на счете покупателя размораживаются — и девелопер получает всю оставшуюся сумму.

"Для покупки я бы рекомендовала все направления Западной Европы, в частности, Германию, Австрию и Швейцарию, так как данные страны известны своими строгими регламентами в сфере девелопмента, и поэтому покупатели максимально защищены", — подчеркивает директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Марина Шалаева. Важно отметить, что сделки всегда проходят при участии нотариуса, представляющего интересы государства и контролирующего соответствие условий сделки законодательству, добавляет она.

Соседский опыт: Латвия

Как и российский, латвийский рынок недвижимости пострадал от кризиса очень серьезно: падение цен в 2007-2009 годах составило 70%, вспоминает Березин. Но до этого он рос практически теми же темпами и, казалось, так будет всегда. В результате в разгар кризиса многие застройщики поняли, что не смогут рассчитаться с кредитами и отдали свои проекты банкам. А конечные покупатели потеряли уже вложенные средства, так как заключенные договора порою просто не предполагали возврат уже внесенных денег, рассказывает он.

"Сейчас рынок "протрезвел": теоретически вы можете заплатить застройщику всю сумму сразу, но так никто не делает. Нет смысла. Чтобы зарезервировать конкретный объект достаточно заплатить от 5 до 15% от стоимости квартиры", — объясняет Березин. Остальную часть вы платите, когда объект сдается в эксплуатацию. Если этого по каким-то причинам объект не достроят, вы получаете свой взнос назад.

Операция "Юг"

В популярных у россиян теплых странах условия покупки жилья на стадии строительства могут сильно различаться, отмечают эксперты.

Например, в Таиланде сначала оплачивает минимальный взнос — 2-3 тысячи долларов, после которого резервируется квартира и фиксируется ее цена, рассказывает Березин. В случае отказа от сделки эта минимальная сумма не возвращается. Затем в течение 30-50 дней вносится первый платеж — в среднем 30%. Дальнейший график платежей индивидуален: возможна рассрочка, возможна привязка платежа к завершению этапа строительства.

Бывают редкие случаи, когда очередной этап строительства задерживали на месяцы и даже на годы, например, застройщик вовремя не получал одно из разрешений. В этом случае, собственникам приходилось ждать, отмечает эксперт. В том же Таиланде встречаются недострои, обычно когда застройщиком выступает малоизвестная компания. "В этом случае уже внесенные деньги приходится возвращать через суд — это процесс длительный и не всегда успешный", — сетует Березин.

На европейских "югах" покупатель новостройки тоже иногда вынужден ждать — уже из-за особенностей законодательства.

Так, в Италии, чтобы построить объект на озере Гарда, застройщику понадобилось несколько лет на изменение назначения участка, вспоминает Шалаева.

Лодка на озере Гарда в городке Лимоне-суль-Гарда в Италии

Бывают совсем необычные случаи, рассказывает Березин. Например, россияне покупали виллу в Греции по переуступке. Собственник, вложивший деньги ещё на стадии котлована решил, что дом ему не нужен, и стал продавать его. Но в итоге у застройщика возникли проблемы, и он в принципе не мог завершить строительство. Тогда первый владелец за свои деньги достроил дом, только чтобы побыстрее продать его. К счастью, нашлись покупатели, которые были готовы немного подождать.

Что касается России, то, по словам Шалаевой, ни в одной из стран, где работает Knight Frank, нет таких рисков как здесь. Фактически при покупке объекта "на бумаге" в России оплачивается 100% его стоимости. "Поэтому нам есть к чему стремиться, и новый закон по ДДУ — еще один важный шаг к цивилизованному бизнесу", — заключает она.

Новости партнеров
Интерактив
  • Да, потому что я дольщик

    24.3%

  • Да, я как раз ищу себе квартиру

    20.4%

  • Да, я работаю в этой сфере

    4.1%

  • Нет, так им и надо

    9.8%

  • Ничего страшного, государство всех спасет

    9.1%

  • Пусть банкротятся, и так все вокруг застроили

    32.3%

Проголосовали: 4701
Новости партнеров
Новости партнеров
Наверх
Авторизация
He правильное имя пользователя или пароль
Войти через социальные сети
Регистрация
E-mail
Пароль
Подтверждение пароля
Введите код с картинки
He правильное имя пользователя или пароль
* Все поля обязательны к заполнению
Восстановление пароля
E-mail
Инструкции для восстановления пароля высланы на
Смена региона
Идет загрузка...
Произошла ошибка... Повторить
правила комментирования материалов

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты moderator@rian.ru

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Чтобы связаться с командой модераторов, используйте адрес электронной почты moderator@rian.ru или воспользуйтесь формой обратной связи.

Заявка на размещение пресс-релиза
Компания
Контактное лицо
Контактный телефон или E-mail
Комментарий
Введите код с картинки
Все поля обязательны к заполнению. Услуга предоставляется на коммерческой основе.
Заявка успешно отправлена