МОСКВА, 22 окт — РИА Недвижимость. Долевое строительство за рубежом тоже существует, но имеет целый ряд существенных отличий от его российской модели. О том, почему в других странах так мало обманутых дольщиков и как все устроено, эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость".
Чехия: без штрафа за просрочку
В большинстве стран Западной Европы строительство нового жилья ведется не за счет покупателей: строительство финансирует или сам инвестор, или банк, кредитующий инвестора. Вторая схема более популярна, так как банковские ставки сейчас очень низкие, а собственными деньгами в нужном объеме обладают не все строители, рассказывает главный редактор портала Prian.ru Филипп Березин.
Так, например, происходит в Чехии. Классическая схема выглядит так: конечный покупатель может заключить договор практически в любой момент — отличия будут только в цене, которая фиксируется при заключении договора. "Разумеется, чем раньше заключишь договор, тем дешевле купишь", — поясняет Березин.
А вот схему финансирования, скажем, рассрочку могут предложить на любой стадии строительства. Например, вы вносите 10-20% от стоимости объекта, но эти деньги попадают на счет банка, а не застройщика. Оставшуюся сумму можно внести после завершения строительства. Внесенную предоплату удастся вернуть, если застройщик нарушил тот или иной пункт договора — обычно банк возвращает деньги в течение месяца. Так что основной риск покупателя — потеря времени. А вот недостроев нет: если у одного инвестора возникают сложности, проект просто перепродается другому.
Великобритания: рандеву юристов
В Великобритании закон требует, чтобы и у застройщика, и у покупателя непременно был свой юрист, отмечает управляющий партнер Savills в России Александр Шаталов. Обычно все происходит так: юристы продавца предлагают договор, а юристы покупателя проверяют его на соответствие с общепринятой рыночной практикой и жестко отстаивают интересы своего клиента, поясняет эксперт.
После оплаты договора деньги покупателя поступают не застройщику, а хранятся у юристов продавца на специальном клиентском счете, к которому застройщик не имеет доступа до момента полного окончания строительства и передачи объекта покупателю. Изредка стороны могут договориться, что застройщик получает доступ к части денег покупателя, но в этом случае юрист предупреждает покупателя, что произошел отход от привычной практики, и он вступает в зону риска и может потерять эти средства, добавляет Шаталов.
В нашем понимании, как такового долевого строительства в Англии нет, так как всю сумму денег застройщик получает уже после сдачи дома, добавляет руководитель направления зарубежной недвижимости Knight Frank St Petersburg Алина Дашевская.
Допустим, новостройка будет сдана в эксплуатацию в 2020 году. Клиент, который хочет забронировать выбранную им квартиру, должен заплатить reservation fee (плату за бронирование квартиры — прим. ред.), после чего квартиру снимают с продажи, объясняет она. После этого в течение некоторого времени (как правило, это 21 день) юристы покупателя и продавца согласовывают условия, обмениваются документами и так далее. На этом этапе покупатель обычно оплачивает 10% стоимости будущей квартиры. "Далее по договоренности может быть выработана схема оплаты, например, 10% через полгода и еще 10% через полгода. Остаток суммы гасится после получения ключей, то есть после получения готовой квартиры", — объясняет Дашевская.
Важно, что промежуточные платежи идут не на счет застройщика, а на некий резервный счет, например, юриста, в качестве гарантии на случай возникновения проблем с проектом. Если по каким-то причинам объект не достраивается — деньги возвращаются покупателю, добавляет она.
Германия: без спешки
Поправка к российскому закону о долевом строительстве №214-ФЗ, по которой дольщики отдают деньги не застройщику, а кладут в банк на специальный эскроу-счет, списана с законов Испании, Франции, Великобритании, Германии. Там подобные правила действуют с 2008 года, когда из-за кризиса многие застройщики банкротились и не достраивали дома, отмечает редактор портала Tranio Анна Данишек. Эти страны сделали так, что банк стал выполнять контрольно-ревизионную роль. Банк изначально проверяет застройщика, кредитный комитет проверяет его дело — ни один банк не хочет ввязываться в плохой проект, добавляет она.
В Германии можно приобрести квартиру, когда только вырыт котлован, но оплату производить по частям — после завершения определенной стадии строительных работ, рассказывает Березин. Порядок платежей и их число прописывается в договоре
Например, изначально после заключения договора купли-продажи оплачивается 25% стоимости (на этой стадии квартира закрепляется за покупателем), ещё 30% — после возведения каркаса здания, 20% — после установки крыши, водосточных труб, систем отопления, сантехники, электрооборудования, 20% при передаче собственности, 5% после полного завершения строительства и завершения работ по инфраструктуре проекта. "Если строительная компания на той или иной стадии обанкротится, работы будет завершать другая фирма", — добавляет Березин.
Получается такая круговая порука: дольщик платит банку, тот финансирует девелопера, а он в свою очередь строит, поясняет Данишек. Как только застройщик построил объект, передал ключи покупателю, подписал акт приемки квартиры, деньги на счете покупателя размораживаются — и девелопер получает всю оставшуюся сумму.
"Для покупки я бы рекомендовала все направления Западной Европы, в частности, Германию, Австрию и Швейцарию, так как данные страны известны своими строгими регламентами в сфере девелопмента, и поэтому покупатели максимально защищены", — подчеркивает директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Марина Шалаева. Важно отметить, что сделки всегда проходят при участии нотариуса, представляющего интересы государства и контролирующего соответствие условий сделки законодательству, добавляет она.
Соседский опыт: Латвия
Как и российский, латвийский рынок недвижимости пострадал от кризиса очень серьезно: падение цен в 2007-2009 годах составило 70%, вспоминает Березин. Но до этого он рос практически теми же темпами и, казалось, так будет всегда. В результате в разгар кризиса многие застройщики поняли, что не смогут рассчитаться с кредитами и отдали свои проекты банкам. А конечные покупатели потеряли уже вложенные средства, так как заключенные договора порою просто не предполагали возврат уже внесенных денег, рассказывает он.
"Сейчас рынок "протрезвел": теоретически вы можете заплатить застройщику всю сумму сразу, но так никто не делает. Нет смысла. Чтобы зарезервировать конкретный объект достаточно заплатить от 5 до 15% от стоимости квартиры", — объясняет Березин. Остальную часть вы платите, когда объект сдается в эксплуатацию. Если этого по каким-то причинам объект не достроят, вы получаете свой взнос назад.
Операция "Юг"
В популярных у россиян теплых странах условия покупки жилья на стадии строительства могут сильно различаться, отмечают эксперты.
Например, в Таиланде сначала оплачивает минимальный взнос — 2-3 тысячи долларов, после которого резервируется квартира и фиксируется ее цена, рассказывает Березин. В случае отказа от сделки эта минимальная сумма не возвращается. Затем в течение 30-50 дней вносится первый платеж — в среднем 30%. Дальнейший график платежей индивидуален: возможна рассрочка, возможна привязка платежа к завершению этапа строительства.
Бывают редкие случаи, когда очередной этап строительства задерживали на месяцы и даже на годы, например, застройщик вовремя не получал одно из разрешений. В этом случае, собственникам приходилось ждать, отмечает эксперт. В том же Таиланде встречаются недострои, обычно когда застройщиком выступает малоизвестная компания. "В этом случае уже внесенные деньги приходится возвращать через суд — это процесс длительный и не всегда успешный", — сетует Березин.
На европейских "югах" покупатель новостройки тоже иногда вынужден ждать — уже из-за особенностей законодательства.
Так, в Италии, чтобы построить объект на озере Гарда, застройщику понадобилось несколько лет на изменение назначения участка, вспоминает Шалаева.
Бывают совсем необычные случаи, рассказывает Березин. Например, россияне покупали виллу в Греции по переуступке. Собственник, вложивший деньги ещё на стадии котлована решил, что дом ему не нужен, и стал продавать его. Но в итоге у застройщика возникли проблемы, и он в принципе не мог завершить строительство. Тогда первый владелец за свои деньги достроил дом, только чтобы побыстрее продать его. К счастью, нашлись покупатели, которые были готовы немного подождать.
Что касается России, то, по словам Шалаевой, ни в одной из стран, где работает Knight Frank, нет таких рисков как здесь. Фактически при покупке объекта "на бумаге" в России оплачивается 100% его стоимости. "Поэтому нам есть к чему стремиться, и новый закон по ДДУ — еще один важный шаг к цивилизованному бизнесу", — заключает она.
