Несмотря на то, что большую часть покупателей оттягивает на себя Москва, спрос на квартиры в некоторых районах Подмосковья по-прежнему сохраняется на высоком уровне. И отдельные локации Московской области могут успешно конкурировать за покупателя по качеству транспортной доступности и стоимости квадратного метра со столицей, рассказали эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.
Жилой ассортимент
В результате непростых экономических условий на рынке Подмосковья вырос срок экспозиции квартир с 1-2 месяцев в 2014 году до 4-6 в 2016-2018 годах, отмечают эксперты "НДВ-супермаркет недвижимости". Однако покупательская активность сохраняется благодаря доступной ипотеке. Кроме того, квартиры в городах-спутниках столицы оттянули на себя часть спроса, так как многие, будучи не в состоянии позволить себе квартиру в Москве, перебрались в ближайшее Подмосковье.
Самые успешные проекты Московской области сочетают в себе несколько характеристик: близкое расположение к Москве, наличие социальных объектов и выгодная цена, говорит управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Как правило, такие жилые комплексы расположены в 5-10 километров от МКАД с удобным выездом на магистрали или в относительном доступе от станций метро.
Великолепная пятерка и кандидаты в нее
По подсчетам "НДВ-супермаркет недвижимости", около половины (47%) квартир в новостройках Московской области продается в следующих городских округах: Красногорск (16%), Люберцы (11%), Балашиха (8%), Мытищи (8%), Химки (5%). Покупателей недвижимости в этих городах привлекает близость к МКАД, развитая инфраструктура, более доступные квартиры относительно близлежащих спальных районов столицы.
При этом по количеству заключенных ДДУ среди жилых комплексов в этих округах есть свои лидеры. Так, по итогам сентября в Красногорске это микрорайон "Красногорский" (18% от числа ДДУ), в Люберцах — "Люберцы 2018" (21%), в Балашихе — ЖК "Пехра" (40%), в Мытищах — ЖК "Ярославский" (28%), в Химках — ЖК "Две Столицы" (22%), добавляют эксперты "НДВ-супермаркет недвижимости".
Подавляющее большинство новостроек Подмосковья относится к комфорт-классу. Бизнес-класс составляет редкие исключения: во всем регионе нет и полусотни новостроек из сегмента повышенной комфортности.
Самое дорогое жилье на первичном рынке — в городском округе Химки (103 тысячи рублей за квадратный метр), далее следует Красногорск (92 тысяч рублей), Люберцы и Мытищи (82 и 81 тысяч рублей соответственно), подсчитали в "НДВ-супермаркет недвижимости". Замыкает пятерку Балашиха с 68 тысячами рублей за квадратный метр.
Литинецкая также видит неплохие перспективы развития у Солнечногорского района Подмосковья. Объемы строительства в данной локации невысокие и при этом территория развивается комплексно. На первичном рынке представлены проекты с собственной инфраструктурой, где количество детских садов, школ, поликлиник рассчитывается исходя из строгих нормативов обеспеченности. Например, в Солнечногорском районе количество детей в очереди в детских садах составляет всего 46 человек, тогда как в Балашихе — более четырех тысяч, сравнивает собеседница агентства.
Транспорт решает все
Транспортная ситуация во многих городах ближнего Подмосковья сложнее, чем в Москве, отмечают эксперты "НДВ-супермаркет недвижимости". Ключевой вид транспорта за пределами МКАД — это железная дорога, поэтому квартиры в радиусе километра от вокзала или станции будут самыми ликвидными. Особенно ценят близость станции железной дороги жители Химок.
Люберцы целенаправленно выбирают из-за хорошей транспортной доступности. Например, в окрестностях Люберец находятся три станции метро и четвертая строится. В этом смысле обладает преимуществами и Реутов, так как по его границам проходит МКАД, и многие его жители имеют в пешей доступности станцию метро "Новокосино", рассказывают эксперты "НДВ". Средняя стоимость квадратного метра в Реутове составляет порядка 117 тысяч рублей, указывает Литинецкая.
Благодаря открытию новой станции метро выросла привлекательность Котельников, добавляет эксперт. Средняя стоимость квадратного метра здесь составляет 107 тысяч рублей.
В Одинцово метро нет, и этот город более удален от столицы, но находится на относительно менее загруженном Минском шоссе, а до центра Москвы на электричке можно добраться за 33 минуты, добавляет Литинецкая. Причем станция "Одинцово" расположена в географическом центре города, поэтому большая часть жилой застройки попадает в радиус пятнадцати минут ходьбы до железнодорожного узла.
Как выбрать застройщика
Руководитель управления розничных продаж ГК "Инград" Константин Тюленев отметил вымывание наиболее дешевых предложений на рынке Подмосковья. Это связано с экономическими факторами — ослаблением рубля, опасением покупателей за рост ипотечных ставок.
"Многие областные города с хорошей транспортной доступностью не уступают отдаленным районам столицы, чем и привлекают дополнительный спрос", — отмечает Тюленев. Он советует при выборе квартиры оценивать надежность застройщика, качество уже реализованных проектов, транспортную доступность и инфраструктуру.
По данным Est-a-Tet, самыми продающими в Подмосковье застройщиками остаются ГК ПИК (доля в спросе 20%), "Самолет Девелопмент" (14,8%), ФСК "Лидер" (6,6%), ГК "Гранель" (5,7%) и ГК МИЦ (3,7%).
Доступная ипотека
Условия приобретения квартир в Подмосковье в ипотеку такие же, что и в столице, рассказывает директор департамента продаж Est-a-Tet Валерий Ручий. На новостройки действуют основные программы банков, ставки начинаются от 8,7% (например, в банке "Открытие", при первоначальном взносе от 15%, на 5-30 лет). Распространяются и субсидированные ставки от 6% на 3 года для семей со вторым ребенком, родившимся с 1 января 2018 года. Также действует беспроцентная рассрочка.
В целом на первичном рынке ставки ипотеки в среднем на 0,6-1 процентный пункт ниже, чем на вторичном, говорят специалисты "НДВ". Но стоит помнить, что при покупке квартиры в новостройке у девелопера или агентства недвижимости могут быть совместные с банком ипотечные программы кредитования. Например, в некоторых проектах совместно с ВТБ действует ставка 4,6% на первый год кредитования.
