Тяни-толкай: стрессы и рекорды рынка жилья Москвы в 2017 году

Новый год 2017-2018 (23)

МОСКВА, 19 дек — РИА Недвижимость. Активность на рынке недвижимости Москвы в 2017 году напоминала игру в перетягивание каната: Москва уводила покупателей у Подмосковья, а столичные новостройки переманивали спрос у "вторички". При этом, как отмечают опрошенные РИА Недвижимость эксперты, текущий год был богат на судьбоносные для рынка события и законодательные инициативы.

Вихри перемен

Текущий год был богат как на законодательные инициативы, так и на события на рынке недвижимости Москвы. Председатель совета директоров "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова в первую очередь вспоминает программу реновации, под знаком которой, по сути, прошла вся вторая половина текущего года. "Решения, связанные с ее реализацией, особенно в части создании фонда реновации, в скором времени могут серьезно видоизменить расстановку сил на столичном рынке строительства жилья", — полагает она.

Правда, пока значительного влияния программы на рынок не наблюдается, если не считать кратковременного роста цен на квартиры в "хрущевках" и снижение предложения этого продукта. Тем не менее долгосрочный эффект все-таки будет заметен, ведь объем предложения нового жилья по результатам реновации вырастет, что осложнит ситуацию с профицитом на столичном рынке, добавляет управляющий партнер "Метриум Групп", участник партнерской сети CBRE, Мария Литинецкая.

Другой важный аспект реновации — это то, что с рынка уйдет спрос со стороны людей, проживающих в "хрущевках", считает генеральный директор компании "Азбука Жилья" Владимир Каширцев. Причем это касается и первичного, и вторичного рынка. "Жителям пятиэтажек, получается, нет нужды покупать более качественную квартиру в другом доме или в новостройке. В условиях сложившейся ситуации это потеря достаточно существенна", — уверен он.

А вот в списке законодательных инициатив на первое место эксперты ставят вступившие в силу с 1 января 2017 поправки к 214-ФЗ. "Принятые изменения были направлены, прежде всего, на защиту покупателей от недобросовестных застройщиков и ликвидации с рынка проблемных компаний. Другой причиной введения поправок стало активное развитие рынка недвижимости в предыдущие годы, а именно существенный рост объемов строительства и сделок, что привело к необходимости ужесточения государственного регулирования сектора", — говорит генеральный директор АО "Управление экспериментальной застройки микрорайонов" Альберт Суниев, ссылаясь на данные аналитиков компании "Мосреалстрой".

Введение поправок к 214-ФЗ, по его словам, увеличило срок подготовки новых проектов и "притормозило" выход новых жилых комплексов на рынок в I квартале 2017 года. Помимо новых юридических аспектов, необходимых для старта продаж, для многих застройщиков подготовка проектной декларации по новому образцу стала непростой задачей. Так, в первом полугодии Москомстройинвест отклонил более половины поданных заявок по причине некачественного заполнения документов. Однако уже в октябре текущего года Минстрой России принял к утверждению проект приказа об упрощении формы проектной декларации, обращает внимание Суниев.

При этом генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина считает, что последние изменения в 214-ФЗ не так существенно преобразовали рынок первичного жилья, чем поправки, введенные в середине и конце 2016 года. Однако даже новые изменения вынуждают многих участников первичного рынка вносить существенные коррективы в свою деятельность. "Повышенные требования к уставному капиталу, открытости информации и введение дополнительной административной ответственности за нарушение указанных требований в условиях непростой экономической ситуации вынуждают застройщиков консолидировать все свои резервы и механизмы продаж", — указывает Шаталина.

Также, добавляет она, более жесткими стали требования к финансовой устойчивости застройщика: во время строительства он должен поддерживать объем собственных средств на уровне не менее 10% от планируемой стоимости проекта, а также обеспечить минимальный остаток денежных средств на счете в уполномоченном банке в размере 10% от проектной стоимости. "Это увеличивает финансовую нагрузку на девелопера. Поэтому мы ожидаем, что в следующем году снизятся темпы выхода новых проектов на рынок, а также сократится число объектов, одновременно реализуемых одним девелопером. Основной выход новых проектов придется на первую половину 2018 года, а во втором полугодии следует ожидать затишья", — предполагает эксперт "Миэль-Новостройки".

Между тем, пока рынок только начал настраиваться на работу в новых условиях, появилось решение об отмене долевых схем с заменой их проектным финансированием, сетует Доброхотова. "И пусть это произойдет не сразу, но в ближайшие три года спрос на строящееся жилье останется высоким еще и потому, что потом купить квартиру по низкой стартовой цене на этапе котлована будет невозможно", — отмечает она.

Еще об одной важной инициативе властей этого года напоминает Литинецкая: Минстрой внес законопроект, касающийся статуса апартаментов. "Чиновники предполагают ввести в Жилищный кодекс понятие "апартаменты" как помещения в многофункциональных комплексах, которые фактически используются для проживания. Это свидетельствует о том, что власти все-таки принялись за легализацию данного формата жилья", — рассуждает собеседница агентства.

Ну и, конечно, все эксперты вспомнили о снижении ставок по ипотечным кредитам. "Данный тренд связан, прежде всего, со снижением ключевой ставки ЦБ, которая за 2017 год уменьшалась пять раз и сейчас составляет 7,75%. В начале года она составляла 10%", — поясняет Каширцев.

В 2018 году ожидается дальнейшее падение ставок, замечает Суниев. Так, уже анонсирован запуск спецпрограммы ипотечного кредитования. Она распространяется на семьи, в которых с 1 января 2018 года рождается второй или третий ребенок. При покупке квартиры на первичном рынке или рефинансировании ранее полученного кредита, семьи смогут рассчитывать на субсидирование государством процентной ставки сверх 6% годовых.

Новостроек ровный строй

Уходящий 2017 год для столичного рынка новостроек ознаменовался новыми рекордными показателями, как по объемам предложения, так и по покупательскому интересу. Так, руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов напомнил, что в марте 2017 года был зарегистрирован абсолютный рекорд по числу сделок за всю историю (5418 регистраций ДДУ по данным Росреестра).

Предложение сейчас составляет 2,87 миллиона квадратных метров, что на 18,6% выше, чем было в начале года, говорит Шаталина. Несмотря на высокий покупательский спрос, предложение выросло заметно, что обусловлено высокой девелоперской активностью. Новые проекты выходили как в рамках редевелопмента бывших промышленных зон, так и на свободных столичных участках.

А вот в новой Москве на протяжении нескольких лет сохраняется низкая девелоперская активность, обращает внимание руководитель направления стратегии и маркетинга группы компаний "Инград" Анна Соколова. "С начала года в продажу вышло только 3 новых проекта. С одной стороны, это связано с повысившейся конкуренцией со стороны московских новостроек, с другой — с нежеланием девелоперов приступать к реализации новых проектов, пока перспективы конкретной территории не будут определены — и по транспорту, и по социальной инфраструктуре", — объясняет ситуацию она.

При этом, по ее словам, в три раза сократился разрыв по количеству ДДУ между Москвой и областью, что означает, что Москва оттянула треть подмосковных покупателей на себя за счет демократизации цен.

Микрорайон Жулебино в Москве
Дешевые новостройки в Москве быстро раскупают, но цены пока не растут
На рост популярности жилья в столичных новостройках, по мнению аналитиков "Avito Недвижимость", оказывают влияние три основных фактора. "Во-первых, увеличивается количество предложений в строящихся объектах в среднем ценовом диапазоне. Во-вторых, при покупке квартиры в новостройке банки предлагают более благоприятные ипотечные условия, чем при покупке вторичного жилья. Но главное — стоимость квадратного метра в Москве становится дешевле, причем новостройки дешевеют сильнее "вторички", — поясняют в Avito.

Хотя, как отмечает Литинецкая, в целом цены на "первичку" сохранили слабую динамику 2016 года, и высокий спрос пока не может переломить тенденцию стагнации на фоне огромного объема предложения. В ноябре 2017 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках массовом сегмента Москвы составила 150,2 тысячи рублей, что только на 1,1% больше, чем за аналогичный месяц 2016 года (148,6 тысячи рублей). "Во втором крупнейшем сегменте рынка — бизнес-классе — расценки продолжают снижаться. По итогам III квартала средняя стоимость "квадрата" составила 223 тысячи рублей за квадратный метр, тогда как в IV квартале 2016 года она достигала 232,2 тысячи рублей. Таким образом, с начала года она сократилась на 4%", — приводит данные собеседница агентства. Отрицательная динамика в данном сегменте, по ее словам, связана с выходом большого числа новых проектов в уходящем году: если в начале года на рынке было представлено 74 проекта, то сейчас их насчитывается 88.

Что касается предпочтений и бюджетов покупки, то наибольшим спросом в 2017 году пользовались квартиры и апартаменты площадью от 40 до 60 квадратных метров, их доля в среднем составила 29,9%. Большинство сделок закрывалось с квартирами и апартаментами стоимостью от 3 до 9 миллионов рублей. К концу года доля сделок с такими квартирами достигла 52,4%, отмечает руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев.

К слову, в конце года, в ноябре, и особенно в декабре 2017 года корректировка средней цены произошла в большей степени благодаря традиционным новогодним акциям от застройщиков. "Ряд ведущих застройщиков запустил программу предновогодних скидок на выделенный объем квартир: ПИК (10%), "Донстрой" (10-33%), "Инград" (5-15%), "Гранель" (до 20%), "Центр-Инвест" (до 10%), "Интеко" (до 17%) и другие", — указывает Суниев.

Равновесие "вторички"

Одним из локомотивов развития вторичного рынка столичной недвижимости стала ипотека. По данным "Миэль-Сеть офисов недвижимости", в III квартале доля ипотечных сделок на вторичном рынке достигла 42%. Это рекорд как минимум с 2009 года, указывает управляющий партнер "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Марина Толстик. Средняя цена продаваемых квартир, по данным компании, в ноябре составила 8,66 миллиона рублей.

Ипотека действительно вдохнула в рынок новую жизнь. Снижение ставок ниже психологически важного 10-процентного рубежа вернула в этот сегмент рынка тех, кто до этого мог интересоваться лишь новостройками, добавляет руководитель аналитического центра ЦИАН.

Средняя цена предложения в ноябре 2017 года, по данным компании "Инком-Недвижимость", составила 178,2 тысячи рублей за столичный квадратный метр.

А вот во взаимоотношении покупателей и продавцов, по словам Каширцева, не происходило ничего нового. Первые в большинстве случаев ожидают существенный дисконт к цене — в среднем 10%. А продавцы неохотно идут на снижение цены. В результате многие собственники начали снимать квартиры с продажи, что привело к снижению объема предложения в границах "старой" Москвы по сравнению с январем на 18% в суммарной площади квартир и на 19,8% в пересчете на количество квартир. Объем предложения опустился ниже 3 миллионов квадратных метров и на текущий момент составляет 2,59 миллиона "квадратов", указывает эксперт.

Впрочем, Толстик замечает, что процент тех собственников, которые соглашаются с корректировкой стоимости в процессе рекламирования и конкретных переговоров, увеличился. А вот покупатели изменились не в лучшую сторону. "Покупателей сейчас достаточно много, половина — ипотечники. С ними стало сложнее работать, так как они экономят на риелторах, но при этом выставляют жесткие требования продавцу", — сетует она.

Жилье
"Вторичка" в режиме турбо: как продать квартиру быстро и без скидок
Разумеется, стрессовый эффект, хотя и ненадолго, для рынка "вторички" имела объявленная программа реновации. Так, часть продавцов таких квартир по-своему расценила внимание властей к их недвижимости. "Вообразив, что теперь высокая ликвидность их жилья фактически признана на государственном уровне, такие собственники подняли цены на свои объекты — зачастую на 300-500 тысяч рублей", — указывает директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома. Но они так и не дождались покупателей, чей возросший интерес к "хрущевкам" ограничился звонками. В течение месяца спрос вернулся к норме — не более 10% на рынке "вторички", рассказал эксперт.

По данным аналитического центра "Инком-Недвижимость", средняя цена предложения квартир в домах, включенных в программу реновации, с начала года возросла на 4,9% и составила в ноябре 6,4 миллиона рублей.

Отмечают эксперты и обострение противостояния вторичного и первичного рынков столичной недвижимости. Отток покупателей со "вторички" из-за увеличившегося предложения жилья в новостройках, в том числе в сегменте масс-маркета, в "Инком-Недвижимости" отмечали еще в 2016 году. Тогда потери оценивались на уровне 15% от объема спроса. По итогам 11 месяцев 2017 года в компании говорят о 25% покупателей, которые предпочли покупке жилья на вторичном рынке квартиру в новостройке.

В целом же, основные показатели вторичного рынка жилья старой Москвы в уходящем году в целом сопоставимы с прошлогодней статистикой, утверждают эксперты компании "Инком-Недвижимость". "Сегодня мы не говорим о кризисе на рынке жилья, а констатируем его переход в новое состояние — достижение точки равновесия, обеспечивающей определенный баланс во взаимоотношениях продавцов и покупателей, а вместе с ним — стабильность ключевых рыночных показателей", — заключает Шлома.

Новости партнеров
Интерактив
  • Да, потому что я дольщик

    27.8%

  • Да, я как раз ищу себе квартиру

    19.0%

  • Да, я работаю в этой сфере

    5.1%

  • Нет, так им и надо

    9.1%

  • Ничего страшного, государство всех спасет

    9.8%

  • Пусть банкротятся, и так все вокруг застроили

    29.2%

Проголосовали: 1184
Новости партнеров
Новости партнеров
Наверх
Авторизация
He правильное имя пользователя или пароль
Войти через социальные сети
Регистрация
E-mail
Пароль
Подтверждение пароля
Введите код с картинки
He правильное имя пользователя или пароль
* Все поля обязательны к заполнению
Восстановление пароля
E-mail
Инструкции для восстановления пароля высланы на
Смена региона
Идет загрузка...
Произошла ошибка... Повторить
правила комментирования материалов

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты moderator@rian.ru

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Чтобы связаться с командой модераторов, используйте адрес электронной почты moderator@rian.ru или воспользуйтесь формой обратной связи.

Заявка на размещение пресс-релиза
Компания
Контактное лицо
Контактный телефон или E-mail
Комментарий
Введите код с картинки
Все поля обязательны к заполнению. Услуга предоставляется на коммерческой основе.
Заявка успешно отправлена