МОСКВА, 19 дек — РИА Недвижимость. Активность на рынке недвижимости Москвы в 2017 году напоминала игру в перетягивание каната: Москва уводила покупателей у Подмосковья, а столичные новостройки переманивали спрос у "вторички". При этом, как отмечают опрошенные РИА Недвижимость эксперты, текущий год был богат на судьбоносные для рынка события и законодательные инициативы.
Вихри перемен
Текущий год был богат как на законодательные инициативы, так и на события на рынке недвижимости Москвы. Председатель совета директоров "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова в первую очередь вспоминает программу реновации, под знаком которой, по сути, прошла вся вторая половина текущего года. "Решения, связанные с ее реализацией, особенно в части создании фонда реновации, в скором времени могут серьезно видоизменить расстановку сил на столичном рынке строительства жилья", — полагает она.
Правда, пока значительного влияния программы на рынок не наблюдается, если не считать кратковременного роста цен на квартиры в "хрущевках" и снижение предложения этого продукта. Тем не менее долгосрочный эффект все-таки будет заметен, ведь объем предложения нового жилья по результатам реновации вырастет, что осложнит ситуацию с профицитом на столичном рынке, добавляет управляющий партнер "Метриум Групп", участник партнерской сети CBRE, Мария Литинецкая.
Другой важный аспект реновации — это то, что с рынка уйдет спрос со стороны людей, проживающих в "хрущевках", считает генеральный директор компании "Азбука Жилья" Владимир Каширцев. Причем это касается и первичного, и вторичного рынка. "Жителям пятиэтажек, получается, нет нужды покупать более качественную квартиру в другом доме или в новостройке. В условиях сложившейся ситуации это потеря достаточно существенна", — уверен он.
Введение поправок к 214-ФЗ, по его словам, увеличило срок подготовки новых проектов и "притормозило" выход новых жилых комплексов на рынок в I квартале 2017 года. Помимо новых юридических аспектов, необходимых для старта продаж, для многих застройщиков подготовка проектной декларации по новому образцу стала непростой задачей. Так, в первом полугодии Москомстройинвест отклонил более половины поданных заявок по причине некачественного заполнения документов. Однако уже в октябре текущего года Минстрой России принял к утверждению проект приказа об упрощении формы проектной декларации, обращает внимание Суниев.
При этом генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина считает, что последние изменения в 214-ФЗ не так существенно преобразовали рынок первичного жилья, чем поправки, введенные в середине и конце 2016 года. Однако даже новые изменения вынуждают многих участников первичного рынка вносить существенные коррективы в свою деятельность. "Повышенные требования к уставному капиталу, открытости информации и введение дополнительной административной ответственности за нарушение указанных требований в условиях непростой экономической ситуации вынуждают застройщиков консолидировать все свои резервы и механизмы продаж", — указывает Шаталина.
Также, добавляет она, более жесткими стали требования к финансовой устойчивости застройщика: во время строительства он должен поддерживать объем собственных средств на уровне не менее 10% от планируемой стоимости проекта, а также обеспечить минимальный остаток денежных средств на счете в уполномоченном банке в размере 10% от проектной стоимости. "Это увеличивает финансовую нагрузку на девелопера. Поэтому мы ожидаем, что в следующем году снизятся темпы выхода новых проектов на рынок, а также сократится число объектов, одновременно реализуемых одним девелопером. Основной выход новых проектов придется на первую половину 2018 года, а во втором полугодии следует ожидать затишья", — предполагает эксперт "Миэль-Новостройки".
Еще об одной важной инициативе властей этого года напоминает Литинецкая: Минстрой внес законопроект, касающийся статуса апартаментов. "Чиновники предполагают ввести в Жилищный кодекс понятие "апартаменты" как помещения в многофункциональных комплексах, которые фактически используются для проживания. Это свидетельствует о том, что власти все-таки принялись за легализацию данного формата жилья", — рассуждает собеседница агентства.
Ну и, конечно, все эксперты вспомнили о снижении ставок по ипотечным кредитам. "Данный тренд связан, прежде всего, со снижением ключевой ставки ЦБ, которая за 2017 год уменьшалась пять раз и сейчас составляет 7,75%. В начале года она составляла 10%", — поясняет Каширцев.
В 2018 году ожидается дальнейшее падение ставок, замечает Суниев. Так, уже анонсирован запуск спецпрограммы ипотечного кредитования. Она распространяется на семьи, в которых с 1 января 2018 года рождается второй или третий ребенок. При покупке квартиры на первичном рынке или рефинансировании ранее полученного кредита, семьи смогут рассчитывать на субсидирование государством процентной ставки сверх 6% годовых.
Новостроек ровный строй
Уходящий 2017 год для столичного рынка новостроек ознаменовался новыми рекордными показателями, как по объемам предложения, так и по покупательскому интересу. Так, руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов напомнил, что в марте 2017 года был зарегистрирован абсолютный рекорд по числу сделок за всю историю (5418 регистраций ДДУ по данным Росреестра).
Предложение сейчас составляет 2,87 миллиона квадратных метров, что на 18,6% выше, чем было в начале года, говорит Шаталина. Несмотря на высокий покупательский спрос, предложение выросло заметно, что обусловлено высокой девелоперской активностью. Новые проекты выходили как в рамках редевелопмента бывших промышленных зон, так и на свободных столичных участках.
А вот в новой Москве на протяжении нескольких лет сохраняется низкая девелоперская активность, обращает внимание руководитель направления стратегии и маркетинга группы компаний "Инград" Анна Соколова. "С начала года в продажу вышло только 3 новых проекта. С одной стороны, это связано с повысившейся конкуренцией со стороны московских новостроек, с другой — с нежеланием девелоперов приступать к реализации новых проектов, пока перспективы конкретной территории не будут определены — и по транспорту, и по социальной инфраструктуре", — объясняет ситуацию она.
При этом, по ее словам, в три раза сократился разрыв по количеству ДДУ между Москвой и областью, что означает, что Москва оттянула треть подмосковных покупателей на себя за счет демократизации цен.
Хотя, как отмечает Литинецкая, в целом цены на "первичку" сохранили слабую динамику 2016 года, и высокий спрос пока не может переломить тенденцию стагнации на фоне огромного объема предложения. В ноябре 2017 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках массовом сегмента Москвы составила 150,2 тысячи рублей, что только на 1,1% больше, чем за аналогичный месяц 2016 года (148,6 тысячи рублей). "Во втором крупнейшем сегменте рынка — бизнес-классе — расценки продолжают снижаться. По итогам III квартала средняя стоимость "квадрата" составила 223 тысячи рублей за квадратный метр, тогда как в IV квартале 2016 года она достигала 232,2 тысячи рублей. Таким образом, с начала года она сократилась на 4%", — приводит данные собеседница агентства. Отрицательная динамика в данном сегменте, по ее словам, связана с выходом большого числа новых проектов в уходящем году: если в начале года на рынке было представлено 74 проекта, то сейчас их насчитывается 88.
К слову, в конце года, в ноябре, и особенно в декабре 2017 года корректировка средней цены произошла в большей степени благодаря традиционным новогодним акциям от застройщиков. "Ряд ведущих застройщиков запустил программу предновогодних скидок на выделенный объем квартир: ПИК (10%), "Донстрой" (10-33%), "Инград" (5-15%), "Гранель" (до 20%), "Центр-Инвест" (до 10%), "Интеко" (до 17%) и другие", — указывает Суниев.
Равновесие "вторички"
Одним из локомотивов развития вторичного рынка столичной недвижимости стала ипотека. По данным "Миэль-Сеть офисов недвижимости", в III квартале доля ипотечных сделок на вторичном рынке достигла 42%. Это рекорд как минимум с 2009 года, указывает управляющий партнер "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Марина Толстик. Средняя цена продаваемых квартир, по данным компании, в ноябре составила 8,66 миллиона рублей.
Ипотека действительно вдохнула в рынок новую жизнь. Снижение ставок ниже психологически важного 10-процентного рубежа вернула в этот сегмент рынка тех, кто до этого мог интересоваться лишь новостройками, добавляет руководитель аналитического центра ЦИАН.
Средняя цена предложения в ноябре 2017 года, по данным компании "Инком-Недвижимость", составила 178,2 тысячи рублей за столичный квадратный метр.
А вот во взаимоотношении покупателей и продавцов, по словам Каширцева, не происходило ничего нового. Первые в большинстве случаев ожидают существенный дисконт к цене — в среднем 10%. А продавцы неохотно идут на снижение цены. В результате многие собственники начали снимать квартиры с продажи, что привело к снижению объема предложения в границах "старой" Москвы по сравнению с январем на 18% в суммарной площади квартир и на 19,8% в пересчете на количество квартир. Объем предложения опустился ниже 3 миллионов квадратных метров и на текущий момент составляет 2,59 миллиона "квадратов", указывает эксперт.
Впрочем, Толстик замечает, что процент тех собственников, которые соглашаются с корректировкой стоимости в процессе рекламирования и конкретных переговоров, увеличился. А вот покупатели изменились не в лучшую сторону. "Покупателей сейчас достаточно много, половина — ипотечники. С ними стало сложнее работать, так как они экономят на риелторах, но при этом выставляют жесткие требования продавцу", — сетует она.
По данным аналитического центра "Инком-Недвижимость", средняя цена предложения квартир в домах, включенных в программу реновации, с начала года возросла на 4,9% и составила в ноябре 6,4 миллиона рублей.
Отмечают эксперты и обострение противостояния вторичного и первичного рынков столичной недвижимости. Отток покупателей со "вторички" из-за увеличившегося предложения жилья в новостройках, в том числе в сегменте масс-маркета, в "Инком-Недвижимости" отмечали еще в 2016 году. Тогда потери оценивались на уровне 15% от объема спроса. По итогам 11 месяцев 2017 года в компании говорят о 25% покупателей, которые предпочли покупке жилья на вторичном рынке квартиру в новостройке.
В целом же, основные показатели вторичного рынка жилья старой Москвы в уходящем году в целом сопоставимы с прошлогодней статистикой, утверждают эксперты компании "Инком-Недвижимость". "Сегодня мы не говорим о кризисе на рынке жилья, а констатируем его переход в новое состояние — достижение точки равновесия, обеспечивающей определенный баланс во взаимоотношениях продавцов и покупателей, а вместе с ним — стабильность ключевых рыночных показателей", — заключает Шлома.
