МОСКВА, 12 ноя - РИА Недвижимость. Будущий покупатель Рижского вокзала, стоимость которого якобы в РЖД оценили в 1 миллиард рублей, в дальнейшем может усилить комплекс торговыми функциями, стрит-ритейлом и концертно-выставочной деятельностью, считают опрошенные РИА Недвижимость консультанты.
Ранее РЖД вновь вынесли на совет директоров вопрос об одобрении сделки по продаже Рижского вокзала, она должна состояться уже в ближайшее время. В РБК отмечали, что стоимость объекта оценили в 1 миллиард рублей.
Как сообщил член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян, в январе 2021 года ансамбль Рижского вокзала включили в реестр объектов культурного наследия (ОКН) регионального значения, любые действия по его редевелопменту исключены, поэтому он может быть использован лишь в существующем конструктиве и с сохранением архитектурного облика. Помимо основного функционального назначения, площади в здании можно задействовать под торговую функцию.
«
"Если РЖД убирает оттуда свои мощности, то есть вокзал перестает быть вокзалом, то на его базе можно было бы запустить некий креативный проект: с достройкой и девелопментом. Например, фудмол, по примеру петербургского Варшавского экспресса или "Депо" в Москве. Или какое-то креативное пространство, где будет несколько функций, а не только еда", - сказала вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
В то же время, не зная технико-экономических показателей (ТЭПов) будущего проекта, сложно судить о цене его продажи, подчеркнула она.
"Грубо можно оценить здание в 200 тысяч рублей за квадратный метр. Однако такая относительно невысокая цена, которую запрашивает за вокзал РЖД, говорит о том, что есть серьезные ограничения на его использование, поскольку это объект культурного наследия. Однако в случае бережного редевелопмента, он может стать жемчужиной и одной из точек притяжения Москвы", - рассуждает Шарыгина.
Старший директор компании Core.XP Марина Малахатько обращает внимание, что в данной локации пока нет достаточно плотной бизнес-среды, при том, что к вокзалу примыкает грузовой двор, который будет застроен в будущем. Также там возводят жилой комплекс MR Group.
"Помимо фуд-холла (было бы идеально при реализованном проекте соседнего РЖД-недвижимость и MR group), здание подходит под концертно-выставочную деятельность", - допускает она.
Поскольку это ОКН, а изначальное здание построено в 1901 году, вряд ли возможно существенно поменять проект и достроить или надстроить что-либо, при данном условии стоимость можно оценить и вовсе в 800 миллионов рублей, считает собеседница агентства. Если же возможна достройка и надстройка, и город разрешает увеличить ТЭПы, то объект может стоить до 1,5 миллиарда рублей, добавила Малахатько.
Рыночная стоимость актива составляет порядка 1 миллиарда рублей, с торгов может уйти чуть дороже (1,2 миллиарда), если найдётся крайне заинтересованный покупатель, полагает директор по оценке Ricci | Аналитический центр Юрий Бодров.
«
"С учетом того, что вокзал является объектом культурного наследия, мы не ожидаем проекта редевелопмента как такового, тем не менее, реконструкция может быть проведена. Полагаем, вокзал могут разнообразить торговыми рядами и адаптировать под статус и нужды транспортно-пересадочного узла "Рижская", - сказал он.
В свою очередь партнер NF Group Станислав Бибик считает, что это качественная локация в месте с интенсивным трафиком, которая может заинтересовать компанию с административным ресурсом и компетенциями в девелопмент.