Коллизии прав: юристы объяснили, как оформить жилье при накладках в законе
Юристы рассказали, какие накладки в законе мешают регистрации прав на жилье
Анна Смирнова
Обозреватель РИА Недвижимость
Законодательство в России постоянно меняется, причем иногда достаточно существенно. Владельцы или потенциальные покупатели квартир, земельных участков или дач периодически сталкиваются с какими-то новшествами, из-за которых регистрация прав усложняется, а то и тормозится. Юристы рассказали сайту "РИА Недвижимость", какие коллизии могут возникнуть при регистрации и подтверждении прав собственности на недвижимость, а также дали рекомендации, как действовать в таких ситуациях.
Подозрительное свидетельство
С июля 2016 года в России перестали выдавать свидетельства о государственной регистрации права собственности – их заменили выписки из единого государственного реестра прав (ЕГРН).
«
"То есть почти уже 10 лет наше общество использует сведения из государственного реестра недвижимости для повседневных целей: от открытия наследства и оформления завещания до оспаривания сделок или получения ипотеки", – констатирует советник управляющего партнера адвокатского бюро "Казаков и партнеры" Павел Медведев.
Павел Медведев
Советник управляющего партнера адвокатского бюро "Казаков и партнеры"
Хотя и свидетельство тоже не утратило своей юридической силы – в настоящий момент это равнозначные документы, говорит член Ассоциации юристов России Оксана Соболева. По ее словам, менять полученные до июля 2016 года документы, подтверждающие право собственности, на выписки не нужно.
Вместе с тем, некоторые покупатели жилья перед заключением сделки по-прежнему пытаются требовать у продавца предоставить им свидетельство о собственности. Хотя обычно разъяснений от юристов и риелторов им бывает достаточно для того, чтобы удовлетвориться только выпиской из ЕГРН.
В России с 1 сентября меняются формы выписки из ЕГРН И все же, даже если у продавца на руках есть свидетельство о госрегистрации права собственности, полученное до июля 2016 года, покупателю стоит перед оформлением сделки все равно заказать свежую выписку из ЕГРН, советует Соболева. Это позволит избежать мошенничества.
«
"Ведь свидетельство выдавалось один раз и не отражало возможных дальнейших изменений, происходящих с объектом недвижимости. Кроме того, выписка содержит сведения как о бывших, так и о нынешних владельцах. Потенциальный покупатель сможет насторожиться, если переходы прав были частыми без имеющихся на то оснований", – объясняет юрист бюро "Дубровская, Кузнецова и партнеры" Наталья Старкова.
Наталья Старкова
Юрист бюро "Дубровская, Кузнецова и партнеры"
Сведения из ЕГРН сегодня можно получить в электронном виде или в форме документа на бумажном носителе. Правда сам покупатель жилья получить выписку из ЕГРН не может, с 1 марта 2023 года такое право, помимо нотариусов, кадастровых инженеров и некоторых других специалистов, есть только у собственника.
А вот владелец может буквально за минуту бесплатно получить
онлайн-выписку на Госуслугах, а ему если требуется бумажный документ, то в МФЦ.
В России с 1 марта засекречены личные данные собственников недвижимости Найти жилье и права на него
При получении сведений о недвижимости из ЕГРН есть один важный нюанс. До 31 января 1998 года, до вступления в силу N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", учет жилых помещений и регистрация договоров в отношении них осуществлялся органами
БТИ, которые проставляли на правоустанавливающем документе штамп о государственной регистрации. Если же объектом недвижимости являлся земельный участок, то документы регистрировали в земельном комитете и выдавали свидетельство о праве собственности, напоминает Старкова.
Эксперты рассказали о рисках потерять жилье из-за неоформленных документов Сведения о правах на объекты жилищного фонда, зарегистрированных до 31 января 1998 года, хранятся в реестрах органов исполнительной власти тех населенных пунктов, в которых расположены эти объекты недвижимости. К примеру, если речь идет о
Москве, то в департаменте городского имущества (ДГИ). То есть в ЕГРН таких данных может и не быть.
Но права на подобную недвижимость все равно признаются юридически действительными: нужно лишь подтвердить их и зарегистрировать должным образом, ведь с 2017 года госрегистрация недвижимости в России стала обязательной.
Нет, вы не можете! Обидные ситуации с жильем, с которыми придется смириться Начать Соболева в любом случае предлагает с заказа выписки из ЕГРН. В дальнейшем возможны следующие варианты:
- В выписке есть сведения об объекте недвижимости – к примеру, они были переданы в Росреестр местной администрацией, но нет сведений о зарегистрированном праве собственности;
В этом случае владельцу недвижимости нужно только зарегистрировать объект. Для этого через МФЦ или непосредственно в отделении Росреестра необходимо подать заявление о государственной регистрации прав на недвижимость. При подаче заявления нужно будет предъявить паспорт и документ, подтверждающий право собственности на недвижимость (например, старое свидетельство о праве собственности).
Не нужно бояться, что после официального оформления налог на имущество начислят "задним числом" – за весь период реального владения домом. Его начинают взимать только со дня государственной регистрации права собственности на недвижимость.
- В выписке из ЕГРН нет ни данных о праве собственности, ни сведений о ранее учтенном объекте недвижимости;
Согласно статье 69 Закона о регистрации, ранее учтенными объектами недвижимости являются те, которые попали под технический учет или государственный учет до 1 марта 2008 года – до дня вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", объясняет Соболева. Это также объекты, государственный кадастровый учет которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в ЕГРН и не прекращены в установленном законом порядке.
В этом случае нужно подать два заявления. Первое заявление – о внесении сведений в ЕГРН о ранее учтенном объекте недвижимости, и второе – о государственной регистрации прав на недвижимость.
За регистрацию объектов, право собственности на которые возникло до 31 января 1998 года, не взимается госпошлина, и внесение данных в ЕГРН для владельца дома или участка происходит бесплатно.
- В ЕГРН полностью отсутствуют сведения об объекте недвижимости;
В этом случае необходимо предоставить в Росреестр заявление о постановке объекта недвижимости в качестве ранее учтенного в соответствии со статьей 69 Закона о регистрации. На руках нужно иметь правоустанавливающий документ, содержащий всю информацию, необходимую для внесения сведений об объекте в ЕГРН: как минимум, вид объекта, его площадь, адрес.
Благо как наказание: юристы предупредили, какое жилье станет проблемой «
"По завершению всех процедур регистрации Росреестр направит собственнику новую выписку из ЕГРН, в которой будут отражены обновленные данные. Так, владелец недвижимости становится ее полноправным собственником и может распоряжаться по своему усмотрению: продавать, дарить, передавать по наследству и совершать другие сделки со своим имуществом", – резюмирует Соболева.
Оксана Соболева
Член Ассоциации юристов России
Все это особенно актуально в том случае, если человек владеет земельным участком и домом, права на которые не оформлены должным образом, но подпадают под "Дачную амнистию". Ее срок был продлен до 1 марта 2031 года.
Чем можно поплатиться, не оформив дом по "дачной амнистии" Под "Дачную амнистию", которая предполагает упрощенный порядок оформления имущества в собственность, подпадают:
- земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного или дачного хозяйства, сад, огород;
- земли для индивидуального жилищного или гаражного строительства;
- дача, садовый домик или индивидуальное жилое здание (не более 20 метров высотой и не более трех надземных этажей), гаражные строения и хозяйственные постройки, которые расположены на таких землях.
Для того, чтобы зарегистрировать право собственности на такие объекты, из документов понадобится только технический план на постройку и правоустанавливающий документ на землю.
Заложники долей
Есть некоторые временные нюансы, связанные и с договорами долевого участия (ДДУ). Необходимость государственной регистрации таких договоров появилась лишь с началом действия 214-ФЗ в 2004 году.
«
"До этого же у многих дольщиков не было зарегистрированного в установленном законом порядке ДДУ. Да и вообще застройщики практиковали заключение с дольщиками иных договоров – к примеру, предварительных договоров купли-продажи, инвестиционных договоров", – вспоминает Старкова.
Наталья Старкова
Юрист бюро "Дубровская, Кузнецова и партнеры"
Из-за отсутствия требования обязательной госрегистрации ДДУ порой возникала ситуация, при которой в отношении одной и той же квартиры между разными лицами заключались отдельные договоры долевого участия – то есть на одну и ту же квартиру претендовало несколько людей.
Нотариусы назвали документы на жилье, в которых часто подделывают подписи Кроме того, зачастую суды трактовали отсутствие государственной регистрации ДДУ как и вовсе его незаключенность, то есть у дольщика не возникало право собственности на объект недвижимости.
«
"В случае банкротства застройщика, исходя из незаключенности договора, суды нередко делали вывод о том, что между застройщиком и дольщиком не существует взаимных прав и обязанностей. Из этого следовало, что граждане, вложившиеся в объект недвижимости, не могли быть включены в реестр кредиторов и претендовать на удовлетворение своих требований", – рассказывает Старкова.
Наталья Старкова
Юрист бюро "Дубровская, Кузнецова и партнеры"
Эксперты предупредили дольщиков, к чему им нужно готовиться с 1 сентября Но в 2013 году президиум
Высшего арбитражного суда вынес постановление, которым было закреплено следующее:
- отсутствие государственной регистрации ДДУ (или договора об уступке прав по нему) не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора;
- в случае конкуренции требований по нескольким незарегистрированным договорам в отношении одного и того же жилого помещения, этот вопрос разрешается в соответствии со ст. 398 ГК РФ. (То есть преимущество будет у того лица, который ранее остальных заключил договор долевого участия).
Более того, все ранее рассмотренные по этому вопросу судебные дела, по которым дольщикам было отказано в удовлетворении исковых требований, могут быть пересмотрены.
Я протестую! Когда точно удастся оспорить договоры по недвижимости