Эксперты назвали доходность флиппинга и хоумстейджинга

Иностранные термины активно проникают в наше бытовое общение, что уж говорить о профессиональных сферах, вроде недвижимости, где ухо простого обывателя частенько режут какие-то неведомые "флиппинги" и "хоумстейджинги". Сайт "РИА Недвижимость" решил узнать у экспертов, что же это за явления, чем они отличаются и как позволяют заработать в нынешних реалиях рынка.

Оба понятия – хоумстейджинг и флиппинг – предполагают работы над внешним видом квартиры перед ее последующей продажей, говорит руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании "НДВ Супермаркет недвижимости" Елена Мищенко. Но все-таки между ними есть существенная разница.

Флиппингом называется намеренная покупка жилья в плохом состоянии под ремонт с целью ее последующей продажи по более высокой цене. То есть это по сути целая инвестиционная стратегия, которая заключается в поиске недооцененной квартиры по стоимости ниже рыночной, приведении ее в порядок и перепродаже с целью получения прибыли, объясняет гендиректор агентства недвижимости "ЦДН" Анатолий Пысин.

Объект под флиппинг не должен иметь серьезных и критических недостатков: технических и правовых, которые невозможно устранить. Он должен быть ликвидным, с хорошей транспортной доступностью, инфраструктурой, обращает внимание управляющий директор отделения "Сущевский" агентства недвижимости "Миэль" Александр Москатов.

Флиппингом обычно занимаются инвесторы и риелторские компании, оказывающие услуги по срочному выкупу недвижимости, у которых есть собственные средства для приобретения объекта и бюджеты для приведения его в порядок.

Чтобы придать квартире продающий внешний вид, флипперы делают капитальный ремонт, полностью меняя проводку, сантехнику, обои, потолки и напольное покрытие.

В данном случае крайне важно не ошибиться с ремонтом и отделкой. Стиль оформления интерьера, по словам Москатова, должен быть классическим, универсальным, то есть подходить для широкой аудитории.

Не должно быть никакой вычурности и изысков, только нейтральные тона, практичное освещение и электрика.

Флиппер сначала покупает недвижимость в свою собственность по договору купли-продажи, потом осуществляет ремонт и делает обстановку, после чего продает квартиру опять-таки по договору купли-продажи, объясняет юридические моменты этой деятельности руководитель практики корпоративных налогов и структурирования юридической фирмы "Томашевская и партнеры" Людмила Круглова.

ВАЖНО! Физические лица, по словам члена Ассоциации юристов России Александра Зелинко, могут продавать в год без рисков одну-две квартиры. Иначе они рискуют получить штраф за непостановку на учет в налоговой в размере 10% от доходов за три года предпринимательской деятельности (не менее 40 тысяч рублей).

Надо не забывать об уплате налогов. Ведь лица, владеющие недвижимостью менее пяти лет (или менее трех лет, если это их единственное жилье), обязаны будут заплатить 13% налога на доходы физических лиц с разницы между ценой приобретения и ценой продажи квартиры, говорит Напольских.

При регистрации ИП или ООО налогообложение зависит от выбранного режима. Можно выбрать упрощенный режим налогообложения – ставка 6% или "доходы минус расходы" – 15%.

Прибыль от флиппинга в среднем по рынку, по оценкам Пысина, составляет 15-20%, а полный цикл сделки от момента покупки до реализации – четыре-восемь месяцев. При правильном выборе объектов инвестор может получать примерно 40% годовых прибыли.

Риелтор приводит следующий случай из практики, когда флиппинг смог существенно увеличить продажную цену жилья:

То есть чистая прибыль составила 5,2 миллиона рублей или 44% от объема вложенных средств, констатирует Пысин.

К хоумстейджингу прибегают в том случае, если в продаваемой квартире требуется навести минимальный порядок и подчеркнуть ее достоинства, например переставить мебель, добавить декор и освещение, выделить функциональные зоны.

Чаще всего на практике хоумстейджингом занимаются риелторы, имеющие знакомых дизайнеров.

Но можно нанять и частного стейджера, чьи услуги зачастую обходятся в пределах 10 тысяч рублей.

Поскольку хоумстейджинг – это оказание услуг владельцу недвижимости, то специалисты в этой сфере могут быть зарегистрированными в качестве самозанятого или индивидуального предпринимателя, отмечает коммерческий директор группы компаний "АСК", эксперт по недвижимости Анна Исаева.

Хоумстейджеры должны платить налоги со своего дохода: 13% как физическое лицо или 4% от дохода за заказы от физических лиц и 6% за заказы от юридических лиц в случае с самозанятостью.

Хоумстейджинг не настолько высокодоходный инструмент, как флиппинг. С его помощью можно повысить продажную стоимость объекта всего на 1-5%, дают свою оценку риелторы.

При этом хоумстейджинг оказывается весьма эффективен при сдаче квартиры в аренду – в этом случае арендная ставка может вырасти на 10-15%, а в отдельных случаях и до 50%, добавляет риелтор.

Мищенко приводит вот такой пример удачного хоумстейджинга из своей практики:

При нынешней ситуации на рынке при высоких ставках по ипотеке, переваливших за 20% годовых, и увеличившихся сроках экспозиции квартир, заниматься флиппингом становится менее выгодно, констатируют риелторы.

Кроме того, в сегменте флиппинга за последние несколько лет, по его словам, серьезно выросла конкуренция: игроков стало больше, а находить ликвидные объекты сложнее.

Что же касается хоумстейджинга, то этот инструмент при любых условиях остается актуальным и эффективным при реализации жилья, резюмируют риелторы.