Оглавление
В нынешнем году из-за изменений в законодательстве покупатели жилья в новостройке получат дополнительный повод понервничать. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость" о том, с какими проблемами может столкнуться дольщик при приемке квартиры в 2024 году.
Застройщик тянет со сдачей
Несмотря на то, что срок передачи квартиры в новом доме указывается в договоре долевого участия (ДДУ), порой случается, что застройщик пытается затянуть его. Тем более, что до конца текущего года наложен мораторий на ответственность застройщика за нарушение срока сдачи объекта. То есть ему не начисляются неустойки, штрафы, убытки, а также предоставлены отсрочки исполнения по судебным актам, указывает адвокат Екатерина Тютюнникова.
Проверяйте почту
Чаще всего в ДДУ указан срок сдачи объекта "до такого-то числа", объясняет юрист Виктория Ситдикова. Застройщик может сдать жилье и раньше, но если сдает позже, то это будет считаться просрочкой.
По действующему до 31 декабря 2024 года постановлению правительства РФ №2380, застройщик имеет право уведомлять дольщиков об окончании строительства по e-mail, обращает внимание основатель компании "Базис Недвижимость" Артем Глухих. С даты отправления этого сообщения у застройщика есть два месяца на передачу квартиры покупателю, то есть в этот срок он должен оповестить дольщика, встретить его на объекте, показать квартиру, выдать ключи, подписать акт приема-передачи объекта.
«
"Если дольщик по каким-то причинам в течение этих двух месяцев не пришел и не принял квартиру, то по истечении отведенного срока застройщик готовит для него односторонний акт приема-передачи. В этом случае квартира считается переданной с момента отправки клиенту одностороннего акта", – отмечает Глухих.
По его словам, это значит, что отказаться от приемки квартиры, даже при выявлении замечаний впоследствии, покупатель уже не сможет, и все риски, связанные с состоянием жилья после отправки одностороннего акта, переходят на него. Устранение замечаний по таким квартирам может происходить только в рамках гарантии от застройщика, но уже не регламентировано никакими сроками.
Варианты сроков передачи
На практике срок передачи может быть указан в ДДУ не только конкретной датой, но и путем указания на какое-либо событие, добавляет партнер и руководитель практики недвижимости адвокатского бюро Nordic Star Арина Довженко. Например, несколько месяцев со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
В этом случае в договоре, по словам Довженко, обязательно должен быть указан срок получения разрешения на ввод дома.
При таком условии застройщик имеет полное право не передавать жилье до истечения прописанного в договоре срока, и это не будет считаться просрочкой.
Официальное затягивание сроков
В ситуации, если застройщику необходимо перенести срок ввода объекта в эксплуатацию, он вносит изменения в проектную декларацию и направляет покупателям уведомления с дополнительным соглашением к договору о переносе срока ввода, говорит Глухих.
Если дольщик подпишет такой документ, это значит, что он соглашается с переносом срока, и просрочка в таком случае будет отсчитываться от даты подписания, предупреждает член Ассоциации юристов России Вита Галайба.
Как правило, юристы не рекомендуют подписывать подобные дополнительные соглашения, так как этим застройщик снимает с себя ответственность за нарушение срока.
Но в нынешнем году, при ограниченных возможностях дольщика, возможно, есть смысл сделать это. Если срок разумный и обоснован конкретными причинами, то, вероятно, стоит пойти навстречу застройщику и немного подождать, особенно в том случае, когда компания обещает какие-то приятные бонусы, к примеру, в виде скидки на машино-место.
Рвем с концами
Еще один возможный вариант для дольщика, который предусмотрен законодательством, – разорвать договор ДДУ в одностороннем порядке в том случае, если сдача квартиры задерживается на срок более двух месяцев, добавляет Ситдикова. Но он, конечно, мало подходит для тех, кто давно ждет свое жилье и не готов остаться без квартиры.
«
"В противном случае сейчас остается только быть настойчивым по отношению к застройщику, не стесняться звонить и спрашивать, направлять запросы", – констатирует юрист.
К примеру, покупатель может, по словам Глухих, направить застройщику уведомление о готовности к приемке объекта. В таком уведомлении, которое следует отправить Почтой России и продублировать на электронную почту застройщика, нужно запросить у него согласование даты и времени передачи квартиры.
"Уведомление нужно отправлять, если срок передачи по договору прошел, а вы так и не получили никакого уведомления о приглашении на приемку и готовности объекта к передаче от застройщика", – отмечает Глухих.
По его словам, даже если застройщик не отреагирует на уведомление, сам факт его отправки в дальнейшем будет серьезным аргументом для суда, так как таким образом покупатель демонстрирует свою заинтересованность и подтверждает недобросовестность застройщика.
Заселение без самодеятельности
А вот самовольно вселиться в квартиру, которую застройщик никак не передаст дольщику, будет нарушением закона, предупреждают юристы.
«
"Заселиться-то, конечно, можно, если на объекте бардак – отсутствует охрана и двери в квартиры открыты. Но до подписания акта приема-передачи объект вам не принадлежит", – объясняет Глухих.
По его словам, ДДУ не дает право пользования объектом без подписания акта приема-передачи.
Самовольное заселение чревато тем, что вас могут обвинить в порче имущества, хотя вы этого не делали, и отказать в устранении недостатков, списав все на вас, предостерегает Глухих. Если же вы заселились не в свою квартиру, а квартиру других покупателей, то вас заставят еще и компенсировать нанесенный ущерб.
Также представители застройщика вправе вызвать наряд полиции и написать на дольщика заявление. А далее это может трактоваться по-разному, и как самозахват, и как хулиганство, и как более тяжкие деяния, совершенные группой лиц по предварительному сговору.
Новшества с приемкой
В приемке квартиры в новостройке в 2024 году есть ряд важных моментов, предупреждают эксперты. Они связаны в временными изменениями в законодательстве.
Не в пользу дольщика
Первый – это действующее до 31 декабря 2024 года постановление правительства РФ № 2380. Вот его основные моменты, перечисляет Глухих:
- Срок устранения недостатков застройщиком увеличен с 45 до 60 календарных дней;
- Просто так фиксировать замечания можно, но если они существенные, то их примут только в случае если квартира была осмотрена сторонним специалистом, имеющим профильное образование и значащимся в списках НОПРИЗ или НОСТРОЙ.
- Исключено ранее имеющееся право дольщика сразу требовать денежного возмещения расходов на устранение недостатков и уменьшения цены договора. Теперь у застройщика есть все основания отказывать в выплате на основании того, что все работы он проведет самостоятельно.
Порядок подписания акта приема-передачи квартиры сейчас зависит от вида выявленных недостатков: существенные они или нет. Существенные это те, которые делают проживание в объекте не пригодным. Несущественные это все остальное, начиная от окалин на стеклах и царапин на дверных коробках, заканчивая отклонениями стен по вертикали.
«
"И если раньше в случае выявления несущественных недостатков дольщик мог не подписать акт и ждать пока застройщик устранит замечания, то теперь его все же придется подписать, зафиксировав моменты, подлежащие устранению со стороны застройщика", – констатирует Глухих.
Второй момент – это постановление правительства РФ N326, на основании которого до конца 2024 года застройщики освобождаются от выплаты неустоек и пеней не только за просрочку в передаче квартиры, но и за ненадлежащее качество.
Несмотря на то, что отсудить у застройщика деньги за ненадлежащее качество объекта в 2024 году не получится ввиду наличия моратория, это не снимает обязанности с компании устранить существенные недочеты. Сделать это он обязан в течение 60 дней, обращает внимание Глухих. Кроме того, если замечания существенные и объект не пригоден к использованию, то дольщик имеет право отказаться от договора и потребовать возврата денег.
А если отказаться?
В целом за последние годы процедура приемки стала гораздо более цивилизованной и клиентоориентированной. И в принципе застройщики спокойно относятся к вопросу устранения недостатков, выявленных на этапе приемки, отмечает гендиректор агентства недвижимости ЦДН Анатолий Пысин.
Тем не менее, по-прежнему случается, что застройщик идет на злоупотребление, настаивая на подписании акта приема-передачи квартиры без указания каких-либо нарушений, обращает внимание Тютюнникова.
«
"В случае отказа подписать акт без указания недостатков, некоторые застройщики не передают квартиру, не вручают ключи и сообщают, что если дольщик пойдет в суд, то только по решению суда квартиру и получит", – рассказывает она.
Ведь иногда застройщик понимает, что недостатки есть в целом жилом комплексе, то есть фактически в каждой квартире, и поэтому ему выгоднее настаивать на подписании акта без недостатков, чем потом платить по суду, констатирует адвокат.
При этом подобные дела, по ее словам, в суде рассматриваются небыстро. Только на принятие иска к производству у судов уходит от одного до нескольких месяцев, предупреждает Тютюнникова. Так что этот момент может стать для застройщика одним из средств для шантажа дольщика.
Помощь специалиста по приемке
Эксперты советуют на приемку квартиры приглашать специалиста, который зафиксирует все имеющиеся недостатки и поможет противостоять давлению.
Такой человек должен быть обязательно внесен в реестр НОПРИЗ или НОСТРОЙ и быть сотрудником компании, состоящей в СРО, говорит гендиректор "ЭПЦ Аудит Новострой" Игорь Лисица.
Расценки на услуги подобных специалистов, по словам Ситдиковой, стартуют от 3 тысяч рублей. В процессе приемки эксперт оценивает и указывает собственнику на имеющиеся в квартире недостатки. Но сам акт приема-передачи такой специалист не подписывает, в документе ставится лишь подпись покупателя. Зато эксперт составляет и подписывает свое заключение по недостаткам, с которым можно предъявлять претензии застройщику и в дальнейшем обращаться в суд.
Если в квартире обнаружены существенные недостатки, то дольщик может отказаться от подписания передаточного акта. Чтобы потребовать от застройщика устранения недостатков или возврата денег, ему надо предъявить акт осмотра с экспертом, говорит член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова. Он направляется девелоперу не позднее 3 рабочих дней со дня проведения осмотра. Его надо отправлять по почте на юридический адрес компании. Желательно также составить опись и сохранить чек почты, советует юрист.
Такого документа будет достаточно, чтобы застройщик впоследствии при неподписанном акте не смог обвинить покупателя в том, что он уклоняется от приемки квартиры.
По наблюдениям специалистов компании "НЭО Вега", чаще всего покупатели сегодня сталкиваются именно с небольшими недостатками.
Среди них:
- загрязнения строительно-монтажными смесями финишных покрытий отделки стен, пола, потолка, оконных и дверных блоков;
- нарушения технологии укладки плитки: уступы между смежными плитками, изменения характера звучания при простукивании плиток (пустоты), некачественная, затирка межплиточных швов.
- устранимые дефекты монтажа дверных и оконных блоков.
Из более серьезных недостатков специалисты чаще всего фиксируют локальные нарушения геометрии – отклонения от плоскости, прямолинейности поверхностей стен и пола. Но такие недочеты, по их словам, на практике встречаются все реже.
Как отметили в "Веге", учитывая тот факт, что покупатели сейчас хорошо знают свои права и привлекают для приемки квартиры специалистов, застройщики чаще всего не идут на конфликт и оперативно устраняют все обнаруженные при осмотре квартиры недостатки. Так что скандалить и идти в суд чаще всего не приходится.
Чужие в доме
До того, как передать жилье покупателю, некоторые застройщики, по словам Глухих, экономят на общежитиях и стройгородках и селят в будущие квартиры рабочих компаний-подрядчиков, участвующих в строительстве дома.
"В результате дольщик нередко получает вместо новой сверкающей квартиры, загаженное, бывшее в употреблении жилье с запахами еды и остатками жизнедеятельности рабочих", – констатирует он.
Глухих предупреждает, что в целом застройщик в своем праве, так как до момента ввода дома в эксплуатацию и подписания передаточного акта квартира покупателю не передана и застройщик может делать с ней то, что считает нужным.
Но все равно он рекомендует составить обращение на имя застройщика, с просьбой прекратить проживание рабочих в квартире. В обращении можно ссылаться на нарушение противопожарных норм (п.336 Правил противопожарного режима в РФ).
Данный пункт гласит: "Проживание людей на территории строительства, в строящихся зданиях, а также в указанных помещениях не допускается".
Кроме того, можно составить отдельную жалобу в пожарную инспекцию, которая придет на объект с проверкой, и с большой вероятностью рабочие больше не будут жить в этой квартире.