Эксперт объяснил, почему люди теряют деньги на коммерческой недвижимости

Идея купить коммерческую недвижимость и стабильно получать доход от аренды кажется простой и понятной. Но на самом деле 90% частных инвесторов так или иначе теряют свои деньги на этом рынке. Какие есть риски и как их избежать, объясняет генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никита Корниенко.

Купить квартиру и сдавать ее в аренду – простая и понятная идея для начинающих инвесторов "из народа". Это консервативная инвестиция, которую совершали годами поколения россиян. Срабатывал принцип: вот куплю, сдам в аренду и заживу, а если не сдам, то достанется детям-внукам. И все бы ничего, но большинство сделок с жильем в России совершается в ипотеку, а Банк России последовательно подрезает крылья дешевым ипотечным программам из-за образовавшегося "пузыря" на рынке. Таким образом покупка инвестиционных квартир встает на паузу, и инвесторы переключаются на вложения в коммерческую недвижимость.

Однако между рынком квартир и коммерческой недвижимости – огромная разница. И если ее не учитывать, можно не только ничего не заработать, но и потерять то, что было вложено.

Начнем с того, что в целом инвестиции в стрит-ритейл могут быть очень выгодными и приносить инвесторам доход даже выше текущей ключевой ставки ЦБ (на момент написания статьи она составляет 16%).

Под объектами стрит-ретейла мы понимаем как отдельно стоящие небольшие торговые здания, так и коммерческие помещения на первых этажах жилых комплексов – супермаркеты, алкомаркеты, аптеки и так далее. Как и при выборе квартиры, коммерческий объект можно рассматривать либо на стадии строительства, либо как готовый арендный бизнес. Риски есть и в том, и в другом случае.

Если вы вкладываетесь в готовый арендный бизнес, то качество арендатора, который занимает помещение, – один из наиболее важных критериев, которые нужно рассматривать. Считается, что надежный долгосрочный арендатор – это залог успеха арендного бизнеса. К таковым в классическом представлении мы относим крупные федеральные сети – супермаркеты, аптеки, алкомаркеты.

Инвесторы смотрят на договор с арендатором, и если там написано, что договор заключен на 15 лет по высокой ставке, то новичок уже на этом этапе тянется к карману за деньгами.

Но тут есть существенный риск – любой долгосрочный договор может быть расторгнут до его окончания, арендатору достаточно лишь уведомить в установленный срок собственника о намерении съехать. Например, то же "Вкусвилл" может арендовать магазин по довольно высоким ставкам, но собраться и съехать буквально за неделю, если посчитает, что торговая точка не пошла.

Если вы выбрали здание, которое долго и счастливо арендует какая-нибудь "Пятерочка", и срок ее договора составляет 15 лет, это не значит, что так будет всегда. Условия могут измениться, и арендатор съедет достаточно быстро, пусть и заранее предупредив собственника (стандартный срок уведомления составляет 1-3 месяца). Так что нужно всегда помнить о том, что в договоре аренды есть пункт о его досрочном прекращении.

Держа это в уме, проанализируйте, какого арендатора вы в силах привести в ваше помещение, если действующий решит от вас уйти. И найдется ли такой арендатор в принципе? Если нет – то, наверное, не стоит вкладываться в такое помещение. А если вы планируете купить единственную подходящую под супермаркет площадь на весь район, то вы легко сможете найти замену уходящей условной "Пятерочке".

Чтобы это выяснить, нужно проанализировать, какие торговые объекты есть в этом районе и в чем их преимущества или недостатки в сравнении с вашим помещением. Не лишним будет самостоятельно приехать, походить, все посмотреть. Попробуйте пообщаться с местными жителями в формате "я не местный, только приехал", чтобы выведать, куда и какими маршрутами люди ходят и на что ворчат, а что хвалят.

Также обратите внимание на планировку помещения. Если это очень специфическое здание, например, под частную клинику со сложной кабинетной системой, в несколько этажей, то найти аналогичного арендатора будет непросто. А если вы рассматриваете более стандартный и компактный объект на первом этаже, с несколькими входами, то ваш "ассортимент" клиентов будет куда богаче. Поэтому новичку стоит выбирать более универсальный и менее специфический объект для вложений.

Может случиться так, что у помещения, которое вы покупаете, заключен договор по завышенной ставке аренды. Вроде бы у вас готовый арендный бизнес с хорошим арендатором. А спустя месяц арендатор приходит и говорит: "Дела у меня не очень, давай скидку на аренду или я съезжаю".

Новый собственник в полной уверенности в высоком спросе на свое помещение пытается найти новых арендаторов и узнает, что никто не готов платить по такой ставке, так как она изначально завышена. Почему так происходит? Случается (и довольно часто), что профессиональные участники рынка имеют хорошие отношения с арендаторами и заключают договор аренды по нерыночным ставкам, намного выше рынка, чтобы затем продать это помещение втридорога.

Перед новичком встает непростой выбор: дать скидку действующему арендатору или снизить ставку и пустить нового. Оба варианта – это потерянные деньги, и не только в виде денежного потока от аренды, но и снижение стоимости помещения, так как при более низком арендном потоке, снижается и стоимость объекта недвижимости.

Проверить, есть ли сговор между прошлым владельцем помещения и арендатором, довольно сложно. Но можно проанализировать, соответствует ли арендная ставка рыночному уровню. Для этого следует анализировать готовый арендный бизнес как пустой объект, ведь в конце концов вы покупаете помещение, а не конкретного арендатора.

Например, в договоре аренды выбранного вами помещения ставка составляет 3000 рублей за квадратный метр в месяц. А по соседству – 2000. Спросите себя, почему так? Это помещение чем-то лучше настолько, что оправдывает увеличение ставки на 50% по сравнению с соседями? Нет? Тогда лучше пройти мимо этого заманчивого предложения и выбрать то, что соответствует рыночным ставкам.

Сравните цены в этом ЖК, в соседних ЖК, познакомьтесь с владельцами, спросите их, почем продают, почем сдают в аренду помещения рядом аналогичной площади и формата.

Риск переплатить за объект и потерять в итоге деньги есть и в том случае, если инвестор решает купить строящееся помещение.

С одной стороны, покупка по ДДУ проще: не нужно проверять юридическую чистоту объекта, технические характеристики (все застройщики строят плюс-минус типовые коммерческие объекты). Но как посчитать денежный поток и, соответственно, ставку аренды?

Тут инвесторы зачастую совершают ошибку: слушают застройщика, который заинтересован в том, чтобы дороже продать объект. Он будет рассказывать, что его получится сдать по 5000 рублей за квадратный метр в месяц (хотя реальная рыночная ставка 2000 рублей). В итоге новичок покупает помещение у застройщика за дорого, но не понимает этого, потому что поверил, что это нормальная цена. Два года он ждет, пока объект достроится, и денежного потока никакого в это время нет.

Но вот объект готов, инвестор радостно мечтает о хорошем арендаторе типа аптеки или алкомаркета, но в итоге выясняет, что качественные арендаторы уже подписали договоры с профессиональными участниками рынка. У арендодателей уже налажены контакты с потенциально интересными клиентами. У частного инвестора с одним помещением такого преимущества нет.

Одновременно с этим выясняется, что ставка аренды в этой локации гораздо ниже, чем пообещал застройщик. И бедолага понимает, что если придется продавать свое помещение, то придется это сделать по гораздо более низкой цене, так как в 90% случаях он купит дорого и даже не поймет этого.

Или еще один хитрый ход застройщиков: они обещают горе-инвесторам продать помещения по "рыночной окупаемости 11-13 лет".

Очевидно и банально – не верить никому на слово, а проверять. Причем смотреть нужно не на стоимость всего объекта целиком, а на цену квадратного метра – соответствует ли она той, что есть по соседству, насколько она отличается от цены квадратного метра в районе и во всем городе? Если она выше, то почему? Что делает это конкретное помещение таким особенным, кроме "хотелок" застройщика? Если причины не очевидны, то, возможно, вы на пути к проблемной инвестиции.

Что касается окупаемости, помните, что до момента заезда в помещение арендатора никакой рыночной окупаемости в принципе не существует. Если застройщик обещает окупаемость за 11-13 лет, то он забывает упомянуть, что окупаемость будет после начала работы арендатора. А до этого момента инвестору нужно подождать еще 1-2 года, пока объект достроится, найти арендатора, заплатить комиссию брокерам за его поиск, подготовить помещение и только тогда получить "готовый арендный бизнес" с окупаемостью 11-13 лет. Стоит ли оно того, если по такой цене можно было купить уже готовый объект?

Этот риск присущ в основном готовым объектам – строящиеся помещения, как я уже отметил, в основном типовые. Какие технические проблемы могут быть? Например, "кривая" планировка, в которой нет нормальной зоны разгрузки для магазина или недостаточное количество входов. Это будет создавать постоянные проблемы с жильцами и управляющей компанией, а в конце концов может привести к закрытию магазина из-за несоответствия требованиям.

Могут быть проблемы с коммуникациями. Часто помещению требуется ремонт, который оказывается дороже, чем изначально предполагалось. Бывает, что электрической мощности не хватает и нужно добавлять, бывает нужно перепланировку узаконивать, бывает коммуникации менять и т.д. Мелких нюансов может быть море, и все они могут испортить затею с заработком на коммерческом объекте.

Самая правильная рекомендация тут – нанять инженера, который проведет полный технический аудит объекта и выявит все его слабые места. В конце концов, вы готовитесь потратить несколько десятков миллионов на покупку объекта, так что не стоит экономить на 50 тысячах рублей гонорара эксперту. Можно вычитать хоть тысячу лайфхаков, как проверить объект, но лучше инженера у вас все равно не получится это сделать.

Если все же вы решите сэкономить – обратите внимание на планировку. Плохо, если помещение представляет собой лабиринт. Хорошо – если это квадрат или прямоугольник, если там много окон и несколько входных групп. Лучше, если вход будет на уровне земли, без ступенек, это повысит доступность объекта.

А в помещении под продуктовый магазин должна быть обязательно зона разгрузки.

Оцените электрическую мощность сети. Стандарт – 0,2 киловатта на квадратный метр, а лучше больше.

Этот риск относится к уже готовым объектам. Я знаю истории, когда продавец коммерческого объекта объявлялся банкротом после сделки, и объект попадал в конкурсную массу, а сделка признавалась недействительной. Инвестору в такой ситуации сложно вернуть деньги. И тем сложнее, если сделка проходит по так называемой "комбинированной" схеме, то есть, когда в договоре отражается неполная стоимость объекта.

Кроме того, в России до сих пор бывают случаи самостроя. Если объект построен без разрешения, его могут просто снести, и инвестор потеряет деньги.

И в этом случае лучшей рекомендацией будет доверить дело профессионалу и нанять юриста, который проверит документы перед сделкой. Лучше него эту работу никто не выполнит, даже если вы самостоятельно изучите правоустанавливающие документы, выписки из ЕГРН, техпаспорт и так далее.

Но на самом деле это примерно 2% от необходимой информации. Вам нужно проверить всю цепочку сделок, как этот объект переходил от одного владельца другому, были ли получены все необходимые согласия на сделку (например, если объект принадлежал одному из супругов, а согласия на продажу от второго супруга не было получено).

Необходимо проверить, законно ли вообще построено здание, были ли в нем перепланировки и законны ли они. Следует проверить и самого продавца, там тоже будет отдельная кипа документов. Так что самое правильное – нанять юриста. Потратив условные 100 тысяч на его услуги, вы сможете избежать проблем, которые могут привести к более серьезным финансовым потерям.

Итак, в качестве резюме можно сказать, что в коммерческую недвижимость стоит заходить только с осознанием неопределенности этой сферы и обладая широким инвестиционным портфелем, скажем, в несколько квартир, акций на фондовом рынке и так далее. В отличие от жилой недвижимости, здесь существует реальный риск потерять свои деньги. Инвестировать весь капитал в этот сегмент – проигрышная стратегия. Да, это потенциально более выгодный и интересный инструмент, чем квартира, но он сложный, и им придется активно заниматься.