Участие несовершеннолетних детей в сделках с недвижимостью несет в себе немало сложностей для обеих сторон. Однако существуют ситуации, когда с проблемой можно столкнуться даже после того, как ребенок стал совершеннолетним. Приватизация, материнский капитал, внезапные наследники – эксперты предупредили покупателей жилья о случаях, когда им придется делиться квадратными метрами с подросшим чадом, причем чужим.
Обделили при приватизации
Одна из потенциально рисковых для покупателя квартиры ситуаций – когда она много лет назад была приватизирована, а на момент приватизации в ней проживал несовершеннолетний ребенок, не получивший доли в жилье.
Риск потерять квартиру
При приватизации с 1991 года до августа 1994 года закон не требовал обязательного включения детей в число собственников, и согласия органов опеки на отказ детей участвовать в приватизации. Поэтому приватизировать квартиры какое-то время без учета детей было можно абсолютно законно, вспоминает юрист Татьяна Соколова.
Но после 1994 года дети, по ее словам, в обязательном порядке стали участниками приватизации, а отказ от приватизации со стороны ребенка, достигшего 14 лет должен обязательно подкрепляться согласием органа опеки.
Риск для покупателя квартиры состоит в том, что при отказе от участия в приватизации человек, проживавший на тот момент в квартире, сохраняет за право пожизненного проживания в ней. Даже если на тот момент ему было 5 лет, а сейчас 20.
Кроме того, он может попытаться оспорить в суде законность отказа от участия в приватизации и тогда претендовать уже и на долю в квартире, приватизированной много лет назад, предупреждает старший юрист, руководитель практики семейного и наследственного права компании "Алимирзоев и Трофимов" Светлана Иванова.
На такие требования будет распространяться общий срок исковой давности 3 года, который отсчитывается со дня, когда человек узнал или должен был узнать о нарушении своих прав. В случае с несовершеннолетними он как правило отсчитывается с момента, когда ребенку исполнилось 18 лет, говорит Соколова.
Так что покупатель очень сильно рискует, ведь на практике суды, по словам юристов, в подобных случаях крайне редко признают его добросовестным приобретателем.
«
"Как правило суды наделяют правом собственности того, кто должен был, но по каким-либо причинам не стал законным собственником имущества в прошлом, а текущим собственникам, даже если они могут считаться добросовестными, остается только взыскивать убытки с недобросовестных продавцов", – констатирует Иванова.
Полный анализ истории
Так что при приобретении любой квартиры нужно максимально скрупулезно проверять всю ее историю, советуют юристы.
В первую очередь, следует запросить через продавца справку обо всех зарегистрированных ранее лицах в квартире, а также полную выписку из ЕГРН с историей перехода права собственности. В выписке надо проверить основания права собственности, обратить внимание на срок владения недвижимостью продавцом, советует член Ассоциации юристов России Коба Оржония.
Если из выписки следует, что когда-то квартира перешла в собственность продавца по приватизации, нужно разыскать договор передачи квартиры в собственность, архивные выписки из домовой книги, найти сведения о детях проживавших в квартире людей, рекомендует Соколова.
Надо проверить, кто приватизировал жилье, кто имел право приватизации, кто отказался от нее. Необходимо убедиться, что все отказавшиеся от приватизации добровольно снялись с регистрационного учета. В ряде случаев не лишним будет пообщаться даже с соседями, советует она.
Подвохи маткапитала
Сложности при покупке квартиры, ранее приобретенной за счет средств материнского капитала, сейчас очень распространенная ситуация, отмечают юристы.
"Забывчивый" родитель
При использовании маткапитала родители обязаны выделить долю всем членам семьи, в том числе несовершеннолетним. Но нередко они не делают этого – причины варьируются от наивности продавцов до их откровенной злонамеренности, говорит риелтор Евгений Коноплев.
Если этот факт всплывает перед сделкой, в лучшем случае такие собственники быстро наделяют детей долями и уже после этого выходят на продажу, но уже с разрешения органов опеки. В худшем же случае риелтор обнаруживает нарушение уже после внесения аванса. Как итог: покупатели не могут больше доверять продавцу – и сделка срывается, рассказывает эксперт.
Наибольшие подозрения с этой точки зрения должны вызывать квартиры, купленные в ипотеку.
«
"Видишь, что молодая семья с детьми покупала квартиру с помощью ипотеки – обязан копать здесь до полной ясности и полного спокойствия. Невыделенные доли чаще всего как раз возникают, когда средствами материнского капитала частично гасят ипотечный кредит, забывая после полного погашения ипотеки наделить детей долями", – констатирует он.
Придется поделиться
При наихудшем раскладе, когда факт невыделения долей детям обнаружить все же не удалось, и продажа состоялась, выросший ребенок впоследствии может претендовать на восстановление своих прав и обратиться в суд, чтобы оспорить сделку.
На такие случаи, по словам Ивановой, распространяется общий срок исковой давности 3 года и исчисляться он будет, как правило, с достижения ребенком 18 лет.
Покупателю придется доказывать, что он не знал и не мог знать о нарушении прав третьих лиц. Но существующая судебная практика, скорее, негативная, предупреждает Иванова.
«
"В некоторых случаях сделку могут оспорить частично: в квартире, хозяином которой является новый собственник, обяжут выделить доли чужим детям от прежних собственников. Деньги за доли детей продавец будет обязан вернуть покупателю", – говорит Соколова.
Чтобы обезопасить себя от подобных рисков, при приобретении квартиры необходимо запросить сведения от продавца о том, что на ее приобретение материнский капитал не использовался. Такие сведения можно получить в Социальном фонде России, рассказывает Иванова.
Внезапный наследник
Еще один серьезный риск связан с возможностью появления внезапного ребенка-наследника, о котором никто даже не подозревал. Речь идет в детях, которые в силу разных обстоятельств не были в курсе, кто их кровный родитель. А узнали о нем уже в совершеннолетнем возрасте, когда родитель скончался.
Не хотите – докажем
Если другие наследники не готовы делиться имуществом добровольно, то такой неожиданный наследник вправе идти в суд. Да, ему нужно будет доказать, что он пропустил срок вступления в наследство по уважительной причине.
Одна из таких причин – то, что он не знал и не должен был знать об открытии наследства. Сделать это он должен в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали, объясняет Иванова.
Чтобы претендовать на долю в наследстве, выросшему ребенку не обязательно иметь установленное родство с умершим. Он может доказать его в суде, пройдя генетический тест, рассказывает собеседница агентства.
Если судом будет признано право на наследство за таким внезапно появившимся выросшим ребенком, то он заново определит доли всех наследников с учетом новых обстоятельств. Ранее выданные свидетельства о праве на наследство будут признаны недействительными, предупреждает Иванова.
«
"И даже если выиграть в суде ему не удастся, то тяжба имеет риск растянуться надолго – и все это время будут наложены ограничения на права пользования и распоряжения имуществом уже вступившими в свои права наследниками", – отмечает адвокат Андрей Саунин.
Оставить за собой
В случае, если унаследованная недвижимость уже была продана другими наследниками, как правило, судебная практика для нового покупателя складывается позитивно – ему обычно не приходится возвращать квартиру назад, говорит Иванова.
По общему правилу применяются нормы гражданского законодательства о неосновательном обогащении, в соответствии с которыми внезапно появившемуся наследнику причитается его часть от полученных от продажи наследственного имущества средств, говорит. То есть наследники будут разбираться уже между собой, не вмешивая в это дело покупателя, говорит юрист.
Тем не менее, появление "внезапного" наследника всегда неприятно. Чтобы хоть как-то обезопасить себя, лучше покупать квартиру, которая в собственности наследников уже более трех лет. Да, от появления детей, о существовании которых никто не подозревал, это не застрахует, но зато шансы не быть втянутыми в разборки наследников повышаются.