Чтобы выгодно и без проблем сдать квартиру в аренду, как и в любом бизнесе, нужно проявлять разумную жесткость. Правило "ничего личного" в общении с арендаторами должно работать безотказно, даже с родными и друзьями, иначе можно здорово разочароваться. Сайт "РИА Недвижимость" узнал у экспертов, какие проблемы может доставить владельцу жилья его чрезмерное добродушие по отношению к жильцу.
Свои люди – не сочтемся
Большой ошибкой собственников становится желание найти арендатора среди знакомых или родственников, говорят риелторы. Как правило, в этом случае люди устанавливают для жильца какую-то не очень высокую цену – порой в два раза ниже рыночной – и надеются на то, что в качестве благодарности человек будет платить вовремя и бережно обращаться с жильем. Но зачастую это совсем не так.
«
"В моей практике было две подобные истории – оба собственника боялись сдавать квартиру чужим людям и искали через знакомых. Так, например, собственник квартиры у метро "Белорусская" в Москве сдал ее своей знакомой не за 60 тысяч рублей, а за 30 тысяч и уехал за границу на 3 года. По истечении этого срока он решил продавать квартиру, но, оказалось, что в ней все испорчено и поломано", – вспоминает риелтор Александр Харыбин.
Не менее колоритные истории с участием родственников и друзей собственника вспоминает руководитель направления "Аренда" компании Apple Real Estate Владимир Родионов:
- превратили квартиру в мини-офис с приемом посетителей по разным вопросам;
- пересдавали комнаты в квартире;
- накопили долг по коммунальным платежам на сотни тысяч рублей.
То есть вроде бы знакомые люди, которые должны были более трепетно относиться к квартире и имуществу, оказываются куда менее дисциплинированными и ответственными, чем посторонние. Даже, несмотря на то, что с них берут меньше, чем просили бы по рынку.
Не разжимать ежовую рукавицу
Нередко случается, что, найдя хорошего арендатора, который исправно платит и бережно обращается с вверенным ему имуществом, собственник квартиры теряет бдительность и постепенно ослабляет контроль.
В случаях возникновения у жильца временных сложностей с оплатой, он готов идти на уступки и ждать.
«
"Была такая ситуация с квартирой на "Смоленской" – собственник позволил жильцу несколько раз не заплатить вовремя, и в итоге у арендатора это вошло в привычку. Человек предпочитал купить себе новый iPhone, чем вовремя заплатить за квартиру – ведь хозяин добрый и понимающий человек", – рассказывает Харыбин.
Люди далеко не всегда понимают хорошее отношение и принимают его за слабость, констатируют риелторы.
Лень и добродушие
Зачастую слишком мягкое отношение собственников квартиры к нанимателям проистекает не только от добродушия, но и от банального нежелания тратить свое время – важные вопросы они оставляют на откуп нанимателю.
Ведущий эксперт офиса "На Авиамоторной" агентства недвижимости "Миэль" Ирина Черепахина вспоминает показательный случай из своей практики: "К нам обратился молодой человек с просьбой продать квартиру – ему понадобились деньги на свадьбу, а на остальное он планировал купить жилье в Подмосковье. Это была небольшая, но симпатичная квартира в доме гостиничного типа в районе станции метро "Октябрьское поле". Квартира находилась у него в собственности, и он ее в течение пяти лет сдавал девушке-арендатору. Со слов продавца мы узнали, что за это время у него сложились добрые, доверительные отношения с арендатором и он хотел бы, чтобы она там проживала до момента совершения сделки".
При этом рыночная стоимость аренды квартиры составляла 20-23 тысячи, а девушка снимала ее за 16 тысяч рублей и жила там с подругой, о которой собственник даже не знал.
"Вскоре выяснилось, что девушке очень не хотелось съезжать из этой квартиры и она начала крайне изобретательно чинить препятствия агенту. В общей сложности было заявлено более 70 просмотров, из которых почти половина сорвалась, потому что квартирантка не приходила домой в назначенное время и просто не могла открыть квартиру для просмотра. Если показ все-таки случался, то девушка к приходу потенциальных покупателей создавала в квартире неприятный запах: в ход шли сигареты, мокрый шерстяной коврик у входной двери, грязные тряпки на балконе", – рассказывает Черепахина.
В итоге риелтору все же удалось убедить собственника приехать на показ квартиры лично, и только после этого на нее удалось быстро найти покупателя, подчеркивает она.
Работаем над ошибками
Сдача квартиры в аренду это по сути своей бизнес, поэтому к поиску нанимателя нужно относиться как к поиску бизнес-партнера, говорит Харыбин. Впоследствии тоже не стоит пускать все на самотек – необходимо постоянно контролировать то, что происходит в квартире и как ведет себя арендатор: наведываться хотя бы раз в несколько месяцев и интересоваться у соседей по поводу поведения жильца.
И, конечно, даже в том случае, если жилье сдается знакомому или родственнику, риелторы рекомендуют обязательно заключать договор аренды.
Ведь если его нет, то под ударом оказываются обе стороны – собственнику квартиры будет сложно доказать, что арендатор должен ему деньги за проживание, а наниматель рискует быть выселенным из квартиры в любой момент как постороннее лицо, предупреждает член Ассоциации юристов России Владислав Калинин.
«
"Нахождение граждан в чужом доме, когда у них нет договора найма – это, по сути, пребывание на чьей-то жилплощади без права на проживание. Собственник может вызвать полицию и, показав сотрудникам паспорт и свидетельство о праве собственности на квартиру, требовать выдворения жильца", – объясняет юрист.
А вот если у нанимателя квартиры есть договор аренды, то выселить его можно будет только через суд, добавляет он.
По словам риелторов, на практике споры между владельцем квартиры и арендатором, как правило, редко доходят до суда – обычно все решается полюбовно, но те пункты, которые прописаны в договоре, становятся важным аргументом в этих разбирательствах.
Кроме того, если в квартире будет впоследствии обнаружено что-то незаконное – к примеру, вскрыта работа притона, то собственник сможет предъявить полиции договор, по которому здесь должна была проживать, например, исключительно семья. Это снимет с него ответственность за происходящее, говорит Харыбин.
Готовимся на полном серьезе
По закону юридическую силу имеет договор найма жилого помещения, составленный в простой письменной форме, его не обязательно заверять у нотариуса. Если договор заключается на срок менее 12 месяцев, то не требуется его государственная регистрация – достаточно просто подписей собственника и нанимателя, отмечает Калинин.
В договоре обязательно нужно четко указать:
- Предмет договора – что именно (объект, метраж, адрес) собственник сдает в аренду;
- Круг лиц, которые получают право пользоваться по найму жилым помещением вместе с нанимателем;
- Размер ежемесячной платы, сроки и порядок ее внесения, а также порядок оплаты коммунальных платежей, внесения и возврата депозита;
- Срок найма жилого помещения, а также порядок продления и (или) досрочного расторжения договора;
- Штрафные санкции за нарушения условий соглашения: остается ли депозит у наймодателя, за какой период времени арендатор должен сообщить собственнику, что не будет снимать жилье, и прочее.
Также к договору обязательно нужно составлять опись всего имеющегося в квартире имущества с указанием его состояния на момент начала сдачи, рекомендуют риелторы и юристы.
«
"Арендатор при выезде из квартиры может, например, утверждать, что ее сдали ему без телевизора, но в описи-то все указано – в результате, такую проблему на практике удается решить, не доводя до суда", – отмечает Харыбин.
И еще очень важно зафиксировать в договоре порядок его досрочного расторжения – по какой причине, как выплачиваются деньги, в какой ситуации не возвращается депозит. Ведь большинство спорных ситуаций в конечном итоге возникают именно из-за этого, говорит Калинин.
Как законно сдать квартиру в аренду?