Договора аренды жилья или жалобы в полицию будет недостаточно для того, чтобы взыскать ущерб, причиненный арендаторами имуществу в квартире, и выселить их. Для этого понадобится опись имущества с указанием стоимости вещей и акт-приема передачи, а также особые условия расторжения договора, рассказали РИА Недвижимость эксперты.
Все под подозрением
Принято считать, что наибольший риск для владельцев квартиры представляют группы молодых людей, снимающих квартиру вскладчину, эксцентричных и любящих собирать у себя компании. Сомнения вызывают и трудовые мигранты из бывших республик СССР, люди с детьми и домашними животными, рассказывает замдиректора управления аренды квартир агентства "Инком-Недвижимость" Оксана Полякова.
Впрочем, от остальных арендаторов, на первый взгляд не вызывающих подозрений и производящих благоприятное впечатление, можно ждать неприятных сюрпризов.
«
"Обычно "арендатор-вандал", который вначале ведет себя тихо и прилично, проявляет себя не в первый месяц аренды, а только спустя 2–3 месяца. Вероятность некорректного поведения далеко не всегда зависит от пола, возраста или национальности нанимателя", – обращает внимание руководитель направления аренды компании Apple Real Estate Владимир Родионов.
Такие наниматели могут не просто поцарапать пол или испачкать мебель и обои, но и, например, скрыться с частью имущества, покинув квартиру без предупреждения и прихватив с собой телевизор или микроволновку.
Еще один реальный риск заключается в том, что арендаторы могут без ведома владельца пересдать ее уже менее порядочным квартирантам. И вот уже после них квартире потребуется серьезный ремонт, добавляет Полякова.
Обычно при заселении нанимателя собственник берет с него страховой депозит – часто он составляет 100% от стоимости месяца проживания и возвращается при выезде в том случае, если ничего в квартире не испорчено. Эти деньги можно удержать за нанесенный квартире ущерб, но очень часто их оказывается недостаточно.
Так что стоит внимательно изучить личность потенциального арендатора перед сдачей квартиры – посмотреть соцсети, проверить нет ли в его в базе судебных приставов, в картотеках судов и так далее, советуют риелторы.
«
"В случае со студентами лучше иметь дело с их родителями или взрослыми родственниками – как минимум, знать их контактные данные", - рекомендует Полякова.
Сложный путь возмещения ущерба
Для того чтобы обезопасить себя от "арендаторов-вандалов", недостаточно заключить стандартный договор аренды, говорят юристы.
«
"К нему должна прилагаться опись имущества, которое есть в квартире: бытовой техники, мебели, элементов декора. В ней прописывается стоимость вещей и наличие, либо отсутствие у них повреждений на момент заключения договора и передачи арендатору. Кроме того, при заселении надо подписать и акт приема-передачи имущества", – говорит адвокат Виктория Лезникова.
В договоре также следует прописать пункт, что собственник вправе регулярно производить осмотр квартиры – сам факт того, что жилье под постоянным присмотром, очень дисциплинирует жильцов.
Если во время такого осмотра будет выявлен ущерб имуществу, то подписывается соответствующий акт и стороны договариваются о ремонте за счет арендатора, добавляет Полякова.
Стоит предусмотреть и пункт о досрочном внесудебном расторжении договора в случае нанесения вреда имуществу.
Если же арендатор, несмотря на все письменные договоренности, отказывается добровольно возмещать ущерб, то придется обращаться в суд. До этого нужно будет передать жильцу досудебную претензию – заказным письмом с уведомлением по месту его регистрации, курьером, лично под или в присутствии свидетелей.
Как правило, такие процессы длятся от 3 до 6 месяцев, говорят юристы. Если арендатор не явится на суд и место его нахождения придется устанавливать, то все может затянуться, хотя в конечном итоге суд вынесет решение заочно.
И только после того, как судья примет решение, собственник получит исполнительный лист и сможет направить его в службу судебных приставов для взыскания ущерба, объясняет Лезникова.
Выселение против выселяющего
Проблемы могут возникнуть и с выселением нерадивого арендатора – сделать это без его согласия не так просто. Нельзя просто приехать и выставить его вещи на улицу, потом можно получить обвинение в краже, предупреждают юристы.
Не поможет даже вызов полиции. Если жилец не нарушает общественный порядок, и у него есть договор аренды, полиция не будет ничего предпринимать.
В случае с незаконной субарендой полицейские как раз помогут, если посторонние люди проживают в квартире без договора и регистрации. Но если у них есть соответствующий документ с человеком, который сдал им жилье в субаренду, то тоже придется разбираться в суде.
Впрочем, в данной ситуации суд однозначно встанет на сторону собственника, так как без письменного разрешения пересдача квартиры противозаконна, отмечает Полякова.