Жилой фонд Москвы – причудливая мозаика из зданий самых разных архитектурных стилей, эпох и конструктивных особенностей. Объекты, похожие на купеческие особняки и музейные корпуса, нередко оказываются "живыми" – люди в них, как и в обычных панельках, отдыхают после рабочего дня и проводят время с близкими. Как и все остальные, такие дома тоже нуждаются в ремонте общедомового имущества, вот только проводится он с учетом архитектурной и исторической ценности здания. Эксперты Фонда капитального ремонта (ФКР) Москвы рассказали сайту "РИА Недвижимость", чем обновление подъезда в обычной многоэтажке отличается от работ в доме со статусом объекта культурного наследия и почему жители в особом здании не всегда могут повлиять на ход работ.
Обычный ремонт
В стандартной многоэтажке работы по обновлению подъезда проводятся в двух случаях: если за это голосуют собственники или если наступил срок капитального ремонта дома в рамках региональной программы.
В первой ситуации владельцы квартир инициируют общее собрание, голосуют, определяют перечень необходимых работ, фиксируют их в протоколе и передают представителям своей управляющей компании. УК в свою очередь делает расчет стоимости работ, который в дальнейшем погашается из уплаченных собственниками средств.
"В частности, проводятся работы по ремонту стен, потолков, замене напольной плитки, обновление коробов под слаботочные сети", – перечисляет заместитель начальника территориального управления службы строительного контроля по Северному административному округу Москвы Алексей Колыванов.
© Фото : Фонд капитального ремонта Москвы
Ремонт в подъезде
Если обновление подъезда осуществляется в рамках капитального ремонта, виды работ определяются по итогам обследования дома и его инженерных коммуникаций. По словам Колыванова, дополнительно в рамках капремонта специалисты могут модернизировать системы электроснабжения, отремонтировать входную группу, заменить окна в местах общего пользования, осветительные приборы и лифтовые кабины.
Все подобные работы проводятся в соответствии с единым стандартом, разработанным правительством Москвы, отмечает Колыванов.
"В стандарте прописаны колористические решения для стен, напольного покрытия, варианты входных и тамбурных дверей. На основании этого документа жители в рамках взаимодействия с инженером технадзора и представителя подрядной организации могут выбрать цвет стен, плитки, форму и расцветку дверей, их пожелания учитываются", – поясняет специалист.
Ход работ в подъезде многоэтажки контролируют инженер технадзора и служба строительного контроля, они же участвуют в приемке в составе комиссии. Кроме этих специалистов, в приемочную комиссию входят: глава районной управы, представитель управляющей компании и старший уполномоченный по дому.
«
"Перед сдачей подъезда члены приемочной комиссии обязательно отрабатывают все замечания, поступившие от жильцов по ходу или итогу ремонта. При желании собственники также могут обращаться в бытовой городок – там есть зона для приема населения, журнал, где можно оставить свой отзыв и пообщаться с представителями подрядчика. Там же установлен информационный щит, где указаны контакты, в том числе инженера технадзора, который с удовольствием ответит на все вопросы", – заключает Колыванов.
Необычный ремонт
Если процесс ремонта стандартного подъезда прост и понятен, то в домах со статусом объекта культурного наследия (ОКН) он становится немного сложнее.
Как отмечает заместитель начальника отдела технического надзора ОКН Фонда капремонта Даниил Лосин, ремонт подъездов в исторических домах – это своеобразный промежуточный этап между обычными работами по содержанию и комплексной реставрацией.
Ремонт в подъезде дома - объекта культурного наследия
"Работы проводятся в рамках так называемого поддерживающего ремонта, чтобы дом успешно дождался полноценной реставрации. То есть, тщательная реставрация с историческими исследованиями и возвращением дома к изначальному облику на данном этапе не осуществляется", – поясняет специалист.
Еще одна особенность домов-ОКН – предмет охраны и культурной ценности. Это может быть декор фасада или внутренних помещений, лепнина, скульптуры, исторические люстры, уникальное напольное покрытие или лестничные ограждения. В рамках поддерживающего ремонта предмет охраны ни в коем случае не трогают, подчеркивает Лосин, так как этот вид работ относится к реставрации. На время обновления подъезда лепнину и декоративные элементы тщательно укрывают, чтобы не повредить.
Необходимость проведения ремонтных работ на доме-ОКН определяют проектировщики, их осуществляют в соответствии с заранее утверждаемой картограммой, в которой прописывается перечень и объемы необходимых мероприятий.
© Фото : Фонд капитального ремонта Москвы
Ремонт в подъезде дома - объекта культурного наследия
"В основном сбивается старая штукатурка, шпаклюются и красятся стены, то же самое касается потолков. По необходимости ремонтируются деревянные оконные рамы – как правило, в домах-ОКН они зачастую сделаны именно из этого материала. Обновляется фасад с сохранением прежнего цвета, а также напольное покрытие. В работах используются стандартные современные методики, оборудование и материалы", – поясняет Лосин.
Ход работ контролируют не только местные власти и технический надзор, но и представители департамента культурного наследия Москвы, дополнительный мониторинг процесса осуществляют специалисты Мосжилинспекции.
Как и в случае с обычным панельным подъездом, жители дома-ОКН тоже вправе принять участие в ремонте общедомового пространства. В частности, по словам Лосина, они могут выбрать цвет стен в подъезде из представленного каталога, определить модель осветительных приборов (если те не являются предметом охраны).
"Под запретом лишь пожелания, касающиеся изменений в предмете охраны – например, в подъезде уложен один вид метлахской плитки, а жители хотят другую, с иным узором. Если плитка охраняется, заменить ее нельзя – только докомпановать и привести в исторический облик. Эти работы уже относятся к реставрационным", – отмечает специалист.
Индивидуальный ремонт
Сложнее всего дело обстоит с ремонтом в подъездах домов-ОКН, если работы затрагивают не только лестницы, стены и потолок, но и культурно-историческое наследие объекта.
«
"В реставрацию попадают особые многоквартирные жилые дома с архитектурными особенностями. В них проводится не только ремонт: отдельная субсидия от города выделяется на реставрационно-восстановительные работы. То есть в подъезде обновляют не только стены и потолок, но и возвращают исторический облик элементам декора. Этим занимаются специалисты организаций, имеющих соответствующую лицензию от Минкульта РФ и обладающих необходимым опытом", – говорит Лосин.
Подобные работы сейчас, например, ведутся в "Табакерке" на улице Чаплыгина в центре Москвы. Объект начала XX века построен в стиле модерн, в парадных и черновых подъездах осуществляются как ремонтные, так и реставрационные мероприятия.
"Парадные подъезды – большие, светлые, с обилием декоративных элементов, скажем так, "для господ". Черновыми раньше пользовался обслуживающий персонал, они скромнее в плане украшений и архитектурного облика. В парадных установлены резные дубовые двери, на полу – узорная метлахская плитка, сделанная на заказ. Здесь же – витражная фрамуга и исторические лестничные поручни, лепной декор и орнаменты по фасадам. По всем этим объектам проводится реставрация с восстановлением исторического облика", – рассказывает Лосин.
В ходе реставрационных работ специалисты опираются на архивные документы и фотографии, чтобы воссоздать отдельные элементы точь-в-точь. Материалы используют аутентичные – то есть, лепнину не меняют на современные пластиковые аналоги.
В рамках ремонтных работ в "Табакерке" обновляют инженерные коммуникации: магистрали, стояки холодного и горячего водоснабжения, систему отопления, электрику, в подвалах ремонтируют стены, потолки и перекрытия.
И реставрация, и ремонт при этом идут параллельно друг другу согласно установленному графику.
Ремонтно-реставрационные мероприятия в домах-ОКН также контролируют специалисты департамента культурного наследия и Мосжилинспекции, они же в обязательном порядке присутствуют при приемке.
Собственники квартир в таких зданиях имеют право влиять исключительно на стандартные работы – например, выбрать цвет стен в подъезде. Влиять на ход реставрации, требовать замены или ликвидации предметов охраны жильцы не могут, заключает Лосин.