Хочу здесь не поможет: какую перепланировку точно не получится узаконить

Понятие "мой дом – моя крепость" вовсе не означает, что эту саму крепость можно крушить, переделывать и перекраивать по своему усмотрению. Эксперт в сфере разработки проектной и технической документации Дмитрий Мамин рассказал читателям сайта "РИА Недвижимость", почему при перепланировке квартиры не надо "пробивать дно", а заодно поделился советами, как осуществить работы, чтобы потом еще раз не платить за то же самое, только в обратном порядке.

Не со зла, так по наивности

Чаще всего на моей практике встречались ситуации, когда люди делали те или иные перепланировки по незнанию. Считая, что "мой дом – моя крепость, и я могу делать что захочу", люди выполняли как простые, так и сложные перепланировки. Думаю, что таких случаев порядка половины.

Желание сделать все быстро и без лишних телодвижений, а также безвыходные обстоятельства делят пополам почетное второе место.

Обычно стремление сделать перепланировку по-быстрому, не привлекая к себе лишнего внимания, касается с виду небольших, но сложных с точки зрения оформления работ. Людям кажется, что небольшие изменения можно будет оставить незамеченными, однако почти всегда такие попытки безуспешны.

«

Под такими перепланировками можно понимать работы, которые подразумевают увеличение нагрузок на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям). К примеру, при устройстве стяжек в полах, при замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, при размещении дополнительного тяжелого оборудования в помещениях квартир, таких как камины, джакузи, подиумы.

Однажды к нам обратились с просьбой согласовать проект перепланировки, в рамках которой хотели подключить камин к общедомовой вентиляции. Разумеется, провернуть такое по закону совершенно невозможно.

В среднем каждая четвертая незаконная перепланировка связана именно с желанием сделать все по-тихому, не привлекая внимания жилищной комиссии. Сюда же можно отнести экономию финансовых и временных ресурсов.

Перепланировки, выполненные по вынужденной необходимости, также встречаются регулярно. Обычно это достаточно серьезные изменения в квартире, к которым людей подталкивают различные жизненные обстоятельства.

К таким работам можно отнести изменение теплового контура здания. Например, перенос радиаторов в застекленные лоджии или балконы. Потребность в подобных манипуляциях объясняется желанием сделать эту часть квартиры более пригодной для жилья, особенно в зимний период, однако выполнение таких процедур строго незаконно!

В некоторых домах в силу разных обстоятельств поддерживается достаточно низкая температура воздуха. Предприимчивые люди, желая решить проблему холода в квартире, устанавливают теплые полы. Однако установка электрического теплого пола – достаточно дорогостоящая процедура, плюс она значительно увеличит расходы на "коммуналку". Поэтому хозяева делают выбор в пользу водных теплых полов, подключаемых к системе общедомового отопления. Использование таких полов невозможно узаконить, поскольку в Жилищном кодексе РФ есть прямой запрет на внесение изменений в систему общедомового отопления.

Также сюда можно отнести перенос мокрых зон внутри квартиры, не соответствующий действующим нормам.

А что если уже "наворотил"?

Существует несколько видов незаконной перепланировки:

В первом случае все достаточно тривиально: необходимо обратиться в местное БТИ с просьбой получить новые документы для данной квартиры на текущую дату. БТИ зафиксирует все выполненные изменения и выдаст план с так называемыми "красными линиями", обозначающими незаконно выполненную перепланировку. Также владельцу придется оплатить штраф в размере 2,5 тысячи рублей. Плюс услуги инспектора (кадастрового инженера) тоже платные – в среднем это обойдется в 10-15 тысяч рублей.

Для подтверждения законности выполненных изменений необходимо заказать в проектной организации или инжиниринговой компании техническое заключение о допустимости проведенных работ по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме. Этот документ является подтверждением того, что перепланировка выполнена с соблюдением всех необходимых норм. Так, в Москве данный документ, как и сам проект, в основном разрабатывает ГБУ "Экспертный центр".

Во втором случае все гораздо сложнее. Согласовать перепланировку по факту ее проведения получается не всегда. В случае несоответствия санитарно-гигиеническим, противопожарным и другим строительным нормам и правилам жилищная инспекция выпишет предписание, по которому собственник будет обязан устранить все незаконные изменения, вернув все в первоначальный вид, при этом штраф за нарушение уже составит от 9 тысяч рублей.

Сделать можно, согласовать нельзя

В разные периоды моей карьеры было достаточно много интересных ситуаций, которые меня поразили. Например, был случай, когда клиенты хотели получить в результате перепланировки выход на кровлю и сделать часть этой кровли эксплуатируемой. Конечно, такое желание заказчика мы удовлетворить не смогли, поскольку нам было очевидно, что согласовать такую перепланировку будет невозможно. На данный момент в домах бизнес-класса достаточно популярны пентхаусы, в которых в том числе предусмотрен выход на крышу. В таких случаях выход на крышу учтен при проектировании здания, поэтому получение доступа к крыше вполне законно.

Поступали и совсем экстравагантные заказы, когда собственники нежилых помещений в подвале хотели заглубиться ниже уровня подвала еще на половину этажа. Причем эти импровизированные "подвальные помещения" были даже ниже, чем уровень подошвы фундамента. В конечном итоге мы отказались от такого предложения, поскольку даже выполнение расчетов по данной работе было делом чрезвычайно сложным. Даже если реализовать такой проект теоретически возможно, согласовать его впоследствии будет невозможно. Хотя раньше, в двухтысячные годы, такие планировки не были редкостью.

Был также любопытный "пограничный" момент. В жилом комплексе бизнес-класса выкупили две квартиры одна над другой и решили их объединить. Такой тип перепланировки в теории возможен и допустим, но выполнять ее необходимо по проекту с соблюдением всех действующих строительных норм. Обязательно должны быть разработаны конструктивные решения по усилению данного проема в перекрытии, о чем собственники квартиры даже не подозревали. Честно говоря, непонятно, каким образом строители решили взяться за выпиливание проема под лестницу в монолитном перекрытии. Благо на момент проведения работ полезные и временно длительные нагрузки отсутствовали. Подключившись к работе вовремя, мы смогли исправить ситуацию, разработав страховочные мероприятия с последующим проектом усиления конструкции.

«

В целом мы никогда не беремся за работы, при выполнении которых нарушаются требования строительных, санитарно-гигиенических, эксплутационных норм и правил пожарной безопасности для жилых зданий. В том числе это нарушение прочностных свойств здания, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение. Например, объединение балконов с жилыми помещениями включает в себя установку более тяжелых высоких окон и стеклопакетов, общий вес которых значительно превышает максимальный уровень нагрузок на балконы. Также в этот список можно включить переустройство чердака и технического этажа.

А теперь все делаем правильно

Моя главная рекомендация в следующем: старайтесь делать все по закону. В любом случае перепланировку придется узаконить, а постфактум это сделать всегда сложнее и дороже.

Изучение всех необходимых нормативных документов – дело сложное, поскольку список необходимых документов достаточно обширный:

Шаг первый – предварительный план

В первую очередь необходимо нанести желаемые изменения на план своей квартиры. Его можно получить вместе с техническим паспортом в БТИ. Стоимость такой услуги составляет около 2,5 тысячи рублей (в Москве 2,85 тысячи).

Для нанесения на план линий следует провести замеры по всем задействованным плоскостям, но при этом на рисунке достаточно схематичного исполнения (с обозначением всех замеров). Это нужно, чтобы специалисту был понятен спектр необходимых работ. В таком случае он сможет дать вам подробный комментарий о возможности реализации желаемых изменений.

Лучше всего обратиться к юристу, специализирующемуся на согласовании перепланировок в вашем регионе. Также можно получить консультацию проектировщиков, поскольку по долгу службы им необходимо знать все законодательные нормы.

Кроме того, существует возможность согласования плана (не проекта) перепланировки с ответственным специалистом местной жилинспекции (в Москве это Мосжилинспекция). В их работе предусмотрены приемные дни, в которые можно прийти с намеченным планом перепланировки и предварительно его согласовать, а лишь затем приступать к разработке проектной документации.

Шаг второй – согласование проектной документации

Оформить все документы, необходимые для проведения работ, на сегодняшний день достаточно просто. Можно подать их самостоятельно в отделении МФЦ либо обратиться в организации, занимающиеся помощью в проведении перепланировок. Как правило, будут необходимы следующие бумаги:

В Москве и Московской области документы подаются в электронном виде на порталах mos.ru и mosreg.ru (соответственно). Услуга предоставляется бесплатно.

Однако подача заявления является лишь первым этапом при подготовке к перепланировке. Далее ваше заявление со всем перечнем документов направляется на рассмотрение в местную администрацию. Ранее, при подаче документов в бумажном виде, сроки рассмотрения заявки составляли 40 дней, сейчас же время рассмотрения снизилось до 8 рабочих дней (плюс 1 день на регистрацию заявления). По истечении срока ожидания вы получите либо извещение о согласовании перепланировки, либо мотивированный отказ.

Шаг третий – уложиться с работами в сроки

Если перепланировка была согласована, у вас по закону есть 1 год для выполнения всех согласованных изменений. В случае, если за указанный период все указанные действия не будут выполнены, необходимо будет проводить весь указанный спектр процедур повторно.

Плата за законность

Стоимость проекта перепланировки складывается из разработки проектной документации и затрат на согласование.

В среднем разработка проектной документации на типичную перепланировку составляет от 30 до 100 тысяч рублей в зависимости от сложности работ, количества изменений, площади помещений, затрагиваются ли несущие стены, есть ли необходимость разработки технического заключения. Затраты же на согласование индивидуальны и зависят от сложности выполненной перепланировки.