Для многих будет открытием, что если спор доходит до суда, то мало быть правым "по сути" и "по-человечески", нужно еще грамотно представить свою позицию в суде, иначе его легко можно проиграть. Юристы перечислили для читателей сайта "РИА Недвижимость" самые частые и досадные ошибки, из-за которых люди проигрывают в судебных спорах о недвижимости.
Игнорирование досудебной стадии
Досудебная стадия разрешения споров с одной стороны просто удобна: можно прийти к компромиссам, сэкономить время и, между прочим, деньги, которые уйдут на оплату юристов и судебных издержек. Более того, досудебное урегулирование конфликта часто является обязательным, и без доказательств того, что стороны предприняли попытки урегулировать спор самостоятельно, суд просто не примет иск.
Досудебный порядок обязателен в следующих случаях:
- споры о взыскании денежных средств, возникающие из договоров и иных сделок;
- споры о взыскании денежных средств вследствие неосновательного обогащения;
- споры, возникающие из гражданских правоотношений, в случае если досудебный порядок урегулирования спора предусмотрен законом или договором;
- экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, в случае если досудебный порядок урегулирования спора предусмотрен законом (например, при оспаривании решения ФНС о привлечении к налоговой ответственности);
- требования о расторжении договора в судебном порядке;
- при предъявлении встречного иска;
- по требованиям о возмещении вреда;
- по спорам со страховой компанией.
Если не соблюден досудебный порядок, исковое либо возвращают, либо оставляют без рассмотрения. Исключение составляют споры о праве на недвижимое имущество (признание права собственности).
Неправильный выбор суда
Существуют вполне понятные правила, по которым стороны должны обращаться в тот или иной суд. Алгоритм, по которому определенные дела рассматриваются в определенном суде, называется подсудностью. Правда, здесь ошибка "карается" только потерей времени, поскольку "неправильный" суд просто не примет иск к рассмотрению, но проволочки никого не радуют, так что лучше сразу обратиться по адресу.
По общему правилу все судебные споры рассматривают по месту регистрации ответчика.
«
Исключение составляют споры, связанные с недвижимым имуществом: согласно статьи 30 Гражданского процессуального кодекса РФ иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
Однако не стоит паниковать, если подсудность дела неверная, судья может самостоятельно вынести определение о передаче дела по подсудности, отказывать в принятии иска на основании нарушения правил подсудности суд не имеет права.
Неправильный выбор ответчика
Прежде, чем обращаться в суд, нужно понять логику его работы. Первое и главное: в иске должно быть указано, какие ваши права нарушены, и кто именно их нарушил, а суд будет проверять, есть ли вина ответчика (то есть того лица, которое вы указали в иске). И на этом этапе важно не допустить ошибку и указать правильного ответчика.
Например, если налоговая прислала уведомление, что вы должны заплатить чрезмерно большую сумму налога на недвижимость, которую она начислила исходя из изменившейся кадастровой стоимости, то будет ошибкой подавать в суд на ФНС. По логике суда ФНС ничего не нарушила, в том числе и ваши права.
Правильным решением будет требование пересчитать кадастровую стоимость, которую устанавливает уполномоченное ГБУ. И только после того, как кадастровая стоимость будет изменена, можно обращаться в ФНС за перерасчетом начисленного налога (причем на каждом из этих этапов нельзя забывать о досудебном урегулировании спора).
Если же сразу "подать в суд на ФНС", то дело вы гарантированно проиграете, и некоторые граждане после этого опускают руки и продолжают платить непомерный налог, тогда как могли бы добиться справедливости.
Существует ряд рекомендаций, как определить правильного ответчика в спорах о недвижимости:
- Если объект недвижимости является предметом спора, то нужно предварительно заказывать выписку из ЕГРН для установления собственника имущества.
- Если устанавливается право на земельный участок, то здесь необходимо определить, кому он принадлежит, возможно и субъекту Российской Федерации, а не муниципальному образованию.
Однако при неправильном выборе ответчика можно исправить ситуацию, заявив в суде соответствующее ходатайство.
Согласно статье 41 Гражданского процессуального кодекса РФ суд при подготовке дела или во время его разбирательства в суде первой инстанции может допустить по ходатайству или с согласия истца замену ненадлежащего ответчика надлежащим, но и здесь инициатива должна исходить от истца.
Неправильно сформулированные требования
Еще один принцип, который нужно понять перед тем, как идти в суд: разбирать будут именно то требование, которое вы заявите, причем оно должно быть сформулировано четко. Грубо говоря, в иске не может быть формулировки "Украли квартиру, помогите вернуть", а "Прошу признать недействительной сделку по купле-продаже квартиры".
Требование – это самая главная часть искового заявления, именно на них будет дан ответ в решении суда, удовлетворяет суд требования или нет. Если в просительной части речь идет о недвижимом имуществе, обязательно пропишите его адрес и кадастровый номер.
Если речь идет о разделе межевой границы, то в требованиях важно правильно описать все координаты земельного участка на основании экспертного заключения.
«
И помните, до вынесения решения суда можно требования изменить, отредактировать, увеличить или уменьшить размер требований, отказаться от иска, закончить дело мировым соглашением.
Спор иногда можно проиграть, просто неверно выбрав позицию, но выиграть, изменив ее. Допустим, можно рассказать в споре об утрате права пользования муниципальной квартирой о том, что ответчик выехал оттуда из-за конфликта, а это один из признаков того, что он не проживает в квартире вынужденно, значит не утратил право пользования.
Некачественная подготовка доказательств
В абсолютном большинстве случаев суд будет оценивать те доказательства, которые представят стороны, поэтому им нужно уделить максимум внимания. Первый шаг – понять, что именно будет доказательствами, поддерживающими ваше требование. Для этого, например, можно посмотреть в системе ГАС-Правосудие или на сайтах судов аналогичные вашему споры, особенно выигранные, чтобы понять, какие доказательства представляли истцы – эта информация часто содержится в решениях.
То же самое касается проигранных дел, по ним можно понять, какие доказательства суд счел ненадлежащими, никак не доказывающими позицию истца, и какие аргументы привели ответчики.
«
Распространенное заблуждение – "Суд сам выяснит, сам разберется, сам запросит…" Однако на практике судьи оказываются настолько завалены делами, что тщательно вникать в каждое дело у них нет времени.
Дело в том, что суд выносит свое решение, основываясь на тех доказательствах, которые обозначила сторона. Вызвал истец свидетелей – хорошо, в решении суда будет дана оценка этому обстоятельству. Но если сторона не привела свидетелей в суд, несмотря на то, что "да все соседи знают нашу ситуацию, спроси любого…", суд не сможет учесть эти доводы, самостоятельно суд не будет искать и вызывать свидетелей.
Более того, суд не будет запрашивать никакие сведения, имеющие значение для дела, если об этом в письменном виде не заявит сторона.
Игнорирование или сокрытие интересов третьих лиц
В спорах по недвижимости очень часто затрагиваются интересы третьих лиц, то есть людей или организаций, которых также касается ваш спор. Например, если он о праве на объект, то часто третьим лицом привлекается администрация или Росреестр. Если в споре затронуты права несовершеннолетних, привлекаются в качестве третьего лица органы опеки и попечительства.
В спорах по выселению обязательно должен участвовать в качестве третьего лица прокурор.
Если спор касается только одного собственника, в качестве третьих лиц можно заявить остальных собственников.
Какие будут последствия, если не привлечь к участию в деле третьих лиц? Решение может быть отменено по заявлению любого из них. Суд вышестоящей инстанции может отменить решение, если в дело не привлечены третьи лица, однако их интересы были затронуты при вынесении решения суда. Поэтому лучше в исковом заявлении сразу обозначить третьих лиц, в случае, если их интересы не будут затронуты, их можно будет исключить из участия в судебном процессе.
Иногда истцу нужно действительно напрячься и выяснить, кто эти третьи лица. Таковыми могут оказаться бывшие супруги, дети, кредиторы ответчика, иные лица.
Остановка на первой инстанции
Часто люди, проиграв суд в первой инстанции, просто опускают руки и не пытаются оспорить ее в апелляции и кассации, тем самым лишают себя шанса на победу.
Суды более высоких инстанций могут пересмотреть дело, выявить судебные ошибки, иначе оценить доказательства, словом, забывать о возможностях обжалования нельзя, особенно если вы уверены в своих требованиях.
Материал подготовлен при участии юриста Юлии Бурдиной, юриста Анны Пойловой и адвоката, председателя Ростовской областной коллегии адвокатов "Паритет" Надежды Швыревой