Все уже как-то привыкли, что продать "квартиру с ремонтом" можно быстрее и дороже, чем "убитую бабушкину двушку". Только вот может так случиться, что свежий качественный ремонт и модная абсолютно законная перепланировка отпугнут от вашей квартиры большую часть потенциальных покупателей, и продавать придется долго и с большим дисконтом. О том, какие переделки в квартире снижают ее ликвидность? опытные риелторы рассказали сайту "РИА Недвижимость".
Чем вредит ремонт?
Люди, решившие сделать ремонт в квартире "чисто для себя" не ограничены ничем (кроме финансов, требований безопасности и закона, но это и так понятно). Гораздо сложнее принимать решения тем, кто в обозримом будущем намерен квартиру продать. Речь не обязательно о предпродажной подготовке, просто тем, кто знает, что со временем будет перебираться в другое жилье, придется учитывать влияние переделок (особенно если речь идет о перепланировке) на ликвидность квартиры.
В целом можно отметить, что на сегодняшний день около 70% покупателей используют ипотеку, а банки, в свою очередь, одобряют далеко не все виды перепланировок, объясняет директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
В связи с этим многие продавцы могут заключить сделки только с покупателями, готовыми к 100% оплате "живыми" деньгами, поэтому соглашаются на некоторый дисконт, который может доходить и до 500 тысяч рублей. Квартиры, в которых перепланировка не ограничивает круг покупателей, порой могут быть даже ликвиднее, чем аналогичные квартиры (без перепланировки) в локации, и уйдет такой объект гораздо быстрее и по рыночной цене, – замечает собеседница агентства.
Собственники всегда хотят отбить свой дорогой ремонт, но они либо будут ждать своего покупателя год и больше, либо вообще не дождутся и вынуждены будут снижать цену, обращает внимание генеральный директор агентства недвижимости "Азбука Жилья" Дмитрий Косьмин.
«
"Например, у нас есть две похожие по классу квартиры, но с разным наполнением. Стоимость первой квартиры, допустим, 6 миллионов рублей. Здесь обычный ремонт. Стоимость второй – 7 миллионов, но в ней, к примеру, установлено джакузи или дорогая техника. Потенциальный покупатель отдаст предпочтение квартире без излишеств, так как понимает, что ему не нужно, к примеру, джакузи, которое добавляется к цене. Он лучше купит квартиру дешевле и сделает все по собственному вкусу и карману", – рассуждает эксперт.
Если говорить о сегменте квартир с "особенностями" от 30 миллионов, то, как правило, шаг снижения стоимости составляет около 1 миллиона почти каждую неделю, если нет покупателя, подсчитал Косьмин.
Общий принцип ремонта, который не уронит квартиру в цене и не снизит ее ликвидность – это универсальность, подчеркивает ведущий эксперт офиса "Сущевский" "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Евгений Коноплев.
"В принципе ничего плохого – безликого, массового, бездушного – в таком подходе нет. Чем большему количеству людей будет удобнее в данной квартире, тем она, видимо, объективно удобнее, функциональнее и органичнее", – отмечает он.
Опрошенные эксперты перечислили, какие переделки в каждом из помещений квартиры могут негативно сказаться на процессе ее продажи.
Коридор
В коридоре главное – соразмерность общему объему помещения, подсказывает Коноплев. Две встречающиеся крайности – его избыточная площадь в ущерб жилому метражу других комнат ("тут поставлю шведскую стенку для детей, а тут 10 гостей смогут одновременно раздеваться, когда придут в гости зимой"). Или его полное отсутствие – открываешь входную дверь и оказываешься в гостиной. "Для американцев, например, это вполне привычно, для россиян – в диковинку. У нас принято, что есть коридор, где стоит у двери уличная обувь и висит прокуренная куртка гостя", – подсказывает он.
Есть случаи, когда в коридоре размещают кухню, а это перенос водных точек, добавляет Косьмин. Существенно стоимость не снижает, но процесс продажи затягивает.
Однако за счет этого иногда выигрывается дополнительная жилая площадь, так что это решение может быть скорее плюсом, чем минусом, отмечает Дымова. А вот встроенные шкафы могут также сузить помещение, что часто создает негативное впечатление при просмотрах.
Кухня
Чаще всего объединение кухни и гостиной обусловлено желанием изменить функциональность и расширить пространство, чтобы поместилась необходимая мебель, рассуждает Косьмин. Также подобный вариант выбирают, когда у каждого члена семьи есть собственная комната и им нужно помещение, где они будут собираться все вместе. Для одних подобные изменения в плюс, другим в минус.
"Объединение кухни с жилой комнатой – это поле встречи двух цивилизаций", – констатирует Коноплев.
В России всегда было принято считать комнатность квартиры числом изолированных комнат (сколько людей к квартире могут жить приватно), и "двушка" с одной проходной комнатой всегда считалась дефектной по сравнению с "двушкой" с двумя изолированными комнатами, поясняет он.
А потом к нам пришли западные стандарты, когда комнатность квартиры считают без гостиной, то есть, по количеству спален, а кухня и гостиная чаще всего объединяются и считаются не приватной, а общественной зоной, где пересекается и общается вся большая семья, продолжает он.
Скрестите эти два подхода и получите "евродвушки" и "евротрешки", говорит Коноплев.
По факту, покупатели есть на оба варианта, поэтому, если квартиру планируется со временем продать, нужно ориентироваться на тех покупателей, которые преобладают в вашей локации, советует он.
Если это современный дом рядом с московским Сити, где предпочитаются селиться креаклы (креативный класс) или офисные сотрудники высокого достатка – скорее всего именно здесь имеет смысл делать большую кухню-гостиную. В остальных случаях (которые преобладают) – на массовом рынке, где покупают квартиры люди, годами копящие деньги на "еще одну комнату", привычная россиянам "двушка" или "трешка" будут цениться выше, чем их евро-аналоги.
Санузел
Любовь россиян к объединению санузлов объяснению не поддается, сетует Коноплев.
"Не вдаваясь в физиологические подробности можно сказать, что своими руками делать из раздельного санузла совместный – значит однозначно снижать универсальность и удобство квартиры", – подчеркивает он.
Досталась вам квартира с объединенным санузлом – примите как данность (этим, кстати, хуже "однушки" в П44-Т, чем в КОПЭ – между этими сериями современной панели идет многолетняя дуэль), продолжает Коноплев. Но своими руками объединять ванную и туалет можно только тогда, когда в квартире есть еще один туалет – гостевой.
Бывает и так, что санузел дополнительно оборудуют всякой диковиной техникой.
В случае если кто-то пытается установить сауну в панельном доме, стоит учесть, что у соседей снизу в 99% случаев запотеет и потечет потолок, а гидромассажная ванна и вовсе может проломить перекрытие, предупреждает Дымова.
Домашние сауны – это отдельная боль риелтора. Как только он видит ее в санузле, то понимает, что покупатель будет закладывать в стоимость ремонта ее демонтаж и отделку заново санузла, печалится Коноплев. С гидромассажными ванными ситуация практически идентичная. Поэтому, как правило, для любого "космического прибора" в ванной нужно закладывать в цену его демонтаж и ремонт после этого демонтажа – покупатель смотрит на процесс именно так (и так ведет переговоры с продавцом, или делает выбор между несколькими вариантами).
Балкон
Лоджия или балкон, если в них не провели незаконную перепланировку, довольно безобидны с точки зрения ремонта, хотя и тут могут крыться подвохи.
Отрицательно влияет на восприятие квартиры покупателем незастекленный балкон (там даже белье сушиться не оставишь – в любой момент или птица прилетит и поступит негигиенично, или ветер с пылью испачкает белоснежную рубашку), объясняет Коноплев. Поэтому если он у вас не застеклен балкон, то застеклить его – значит просто устранить потребительский дефект квартиры. Сегодня застекленный балкон/лоджия считаются нормой.
«
Но тут важно не переборщить, добавляет генеральный директор агентства недвижимости "Вамкнам" Анна Симашова. На балконах и лоджиях часто делают панорамное остекление. Если из квартиры открывается отличный вид, то это будет плюсом, а если напротив дома был построен еще один жилой корпус, то панорамное остеклением может сыграть в минус, так как у жильцов квартиры будет "жизнь на показ", отмечает она.
Повысить цену квартиры какими-то действиями на выступающем балконе вряд ли получится – любого качества ремонт там (даже утепление и обустройство его в дополнительную комнату с электрообогревом) скорее будет воспринято как приятный бонус, но не как повод платить за эту квартиру больше – балкон в восприятии покупателя остается летним помещением, добавляет Коноплев.
Жилые комнаты
Главное, ради чего приобретается квартира – это, собственно, жилые комнаты, и здесь можно "наворотить" много всякого, что потом будет мешать поиску покупателя и продаже без дисконта, предупреждают эксперты.
Регулярно встречаются перепланировки, когда одну жилую комнату делят на две. В некоторых случаях это оправдано, например, когда помещение без окна имеет функцию кабинета, но даже такие варианты перепланировки часто сказываются отрицательно, подсказывает Симашова.
По мнению же Коноплева, такая переделка почти гарантированно роняет квартиру в цене.
Повышение комнатности в многокомнатных квартирах (когда из трехкомнатной квартиры с одной большой и двумя маленькими комнатами делается четырехкомнатная с четырьмя маленькими) резко сужает круг потенциальных покупателей. Устройство изолированной спальни (или кабинета) без окон отпугивает – покупатель все равно воспринимает эту комнату как гардеробную, в которой невозможно полноценно жить или работать, уверен он.
Коноплев также перечисляет несколько очень популярных вариантов "тяжелого ремонта", которые воспеты и расхвалены дизайнерами интерьеров, но при этом снижают ликвидность квартир:
- разноуровневые потолки (конструкции из гипсокартона) – мода на такие решения меняется быстро, прошло 5 лет – и это выглядит устаревшим решением, не в лучшую сторону сказывающимся на цене;
- закладывание в стены (или потолки) коммуникаций под специфическую технику – когда, например, комната отдается под домашний кинотеатр. Проходит 5-7 лет – меняются тренды (все предпочитают смотреть YouTube каждый на своем планшете или макбуке), широкоформатный телевизор не смотрят даже сами хозяева квартиры, не говоря уже о потенциальных покупателях, которые думают, сколько будет стоить переделать комнату в детскую. Здесь хорошо бы помнить об универсальности – чтобы из комнаты-кинотеатра комната-детская (или кабинет) получалась без огромных затрат;
- разделение одного объема на несколько и ремонт таким образом, что уровни полов и потолков не совпадают даже на уровне чернового ремонта. То есть, например, одну большую комнату с двумя окнами разделили на две детских комнаты. Сначала поставили стену, потом в каждой комнате залили стяжку и сделали потолки из гипсокартона (уровни и пола и потолков не совпали). Новым владельцам, кто захочет снова сделать одну большую комнату, придется все переделывать "до основания" – даже стяжку перезаливать новую;
- устройство проходных комнат там, где можно было бы сделать полноценные изолированные.
Но все-таки на практике 90% случаев, когда собственник "роняет" квартиру в цене – это незаконные перепланировки (присоединение балкона, расположение кухни над чужим жилым метражом или своего жилого метража под чужой кухней или санузлом и т.п.) – те, которые не подлежат оформлению. На такие варианты потенциальный покупатель в последнее время смотрит все более и более неприветливо, резюмирует Коноплев.