Владение недвижимостью и все операции с нею почти всегда вынуждают нас разбираться с вопросами налогообложения. Однако Налоговый кодекс – книга толстая и не очень понятная, поэтому большинство людей даже не догадываются, что их действия вызывают у ФНС зуд подозрительности, который может вылиться в неприятности вроде проверок, штрафов и визитов в суд. Сайт "РИА Недвижимость" попросил юристов рассказать, в чем чаще всего налоговые службы подозревают людей, и как доказать, что вы не виноваты.
Ты предприниматель, и не спорь!
Жилую недвижимость в России традиционно называют одним из самых популярных и надежных объектов для инвестиций частных лиц, особенно теперь, когда ставки по банковским депозитам изрядно похудели. Однако налоговая не дремлет и может заподозрить инвестора в незаконной предпринимательской деятельности — такие прецеденты уже были. Права ли в данном случае налоговая? Юристы традиционно отмечают, что все зависит от обстоятельств.
Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг, напоминает адвокат адвокатского бюро CTL Ксения Гордеева.
В целях снижения риска привлечения к ответственности рекомендую грамотно оформлять договоры и сопутствующие документы.
Ключевым в данном случае становится слово "систематическое".
"Из этого определения видно, что разовое совершение сделки по купле-продаже недвижимости не является предпринимательской деятельностью. Однако если речь идет о нескольких подобных операциях, возможно, что появляются основания для признания такой деятельности предпринимательской", — подчеркивает Гордеева.
При этом большинство людей уверены, что покупка квартиры — это инвестиция, а вовсе никакой не бизнес, так что считать себя предпринимателем не стоит, равно как и изучать правила ведения предпринимательской деятельности. Вот тут-то их и поджидают претензии налоговой службы.
«
Если вы вкладываете денежные средства в покупку объектов недвижимости с целью получения прибыли, то вы занимаетесь предпринимательской деятельностью со всеми вытекающими отсюда последствиями, в том числе и налоговыми, объясняет адвокат Ольга Власова.
А вот если вы приобретаете объект недвижимости с целью размещения временно свободных денежных средств для хранения и получения дохода, то такая деятельность не будет являться предпринимательской, уточняет она.
Если же вы постоянно занимаетесь тем, что покупаете и перепродаете объекты недвижимости и систематически получаете прибыль от таких сделок, то, безусловно, вы занимаетесь предпринимательской деятельностью, в том числе и инвестиционной, и вам необходимо зарегистрироваться в качестве ИП, разъясняет она.
Критерии наличия признаков предпринимательской деятельности в связи с получением гражданином доходов носят в значительной степени индивидуальный и оценочный характер, отмечает Гордеева. Суды обращают внимание на количество совершенных сделок, их периодичность, цель приобретения объектов и их назначение, вид разрешенного использования земельных участков, на которых расположены нежилые помещения, а также использование их в предпринимательской деятельности.
Например, приобретение и последующую продажу нескольких квартир суд, скорее всего, признает предпринимательской деятельностью, поясняет она.
Таким образом, если человека привлекают за незаконное предпринимательство, то необходимо доказать, что доход не имеет систематичности: денежные поступления нерегулярные, носят стихийный характер, доход не единственный источник дохода, отмечает адвокат МКА "Центрюрсервис" Екатерина Тютюнникова.
«
Важно понимать, что в случае, если вы более или менее постоянно получаете доход от инвестиционных покупок недвижимости с последующей продажей, то нарушение здесь не в самом характере вашей деятельности — все эти сделки законны. Оно состоит в том, что продавец не зарегистрирован в качестве предпринимателя.
В соответствии с ГК России у физического лица при осуществлении предпринимательской деятельности возникает обязанность зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, подчеркивает Тютюнникова. Гражданин, осуществляющий такую деятельность без образования юрлица с нарушением данного требования, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не предприниматель.
Если суд признал вашу деятельность предпринимательской, то может наступить несколько видов последствий, предупреждает Гордеева. И прежде всего налоговые.
Так, с доходов, полученных в рамках предпринимательской деятельности, необходимо уплатить и НДФЛ, и НДС. От налогообложения НДС освобождены только операции по реализации жилой недвижимости! А реализация коммерческой недвижимости подлежит налогообложению НДС на общих основаниях. И если НДФЛ граждане не забывают уплачивать, то доначисление НДС, пеней и штрафа зачастую оказывается для них неожиданностью, объясняет она.
«
"Кроме того, не стоит забывать и про уголовную ответственность за уклонение от уплаты налогов. Основания для возбуждения дела возникают в случае неуплаты гражданином в течение трех лет подряд налогов, сборов и страховых взносов в общей сумме, превышающей 2,7 миллиона рублей", — говорит Гордеева.
Подозрительная безвозмездность
Многочисленные ухищрения, на которые идут арендодатели, скрывающие свои доходы от налоговой, привели к тому, что под подозрение могут попасть и реальные "бесплатные" жильцы. То есть если вы пустили пожить в пустующей квартире родственника или друга, есть вероятность, что к вам придут с проверками и заподозрят, что на самом деле жилье вы сдаете, а налоги не платите.
В принципе, подозрения вовсе не означают, что вы уже "попали на деньги". Факт проживания в квартире собственника иного лица не является автоматическим доказательством того, что такое проживание — возмездная аренда и собственник получает прибыль, облагаемую налогами, поясняет юрист практики "Недвижимость и строительство" юридической фирмы "Интеллектуальный капитал" Виктория Велюга.
Для доказательства извлечения выгоды необходимо установить факт именно арендных отношений — заключенный договор аренды. Также необходимо представить в подтверждение возмездности отношений платежки/переводы и прочее, что будет явно подтверждать именно арендный характер: "плата по договору аренды за такой-то месяц", например, отмечает она.
Однако, хотя бремя доказывания и лежит в данном случае на налоговом органе, все процедуры проверок и даже суда никому не добавят радости.
«
Если в квартире действительно живут родственники (или друзья, неважно) и вы не берете с них плату, то обвинить в неуплате налогов собственника жилья практически невозможно, разве что собственнику от жильцов ежемесячно перечисляется сумма на банковскую карту, которая вполне может быть возвратом долга, например, поясняет адвокат Виктор Погудин.
Если налоговая заподозрит вас в сокрытии налогов, инспекторы вправе собирать доказательства, например, допросить соседей. Поэтому к таким ситуациям можно подготовиться: хорошим подспорьем станет договор займа, предлагает он.
Если же дело дойдет до суда, то тут будет состязательность сторон и свою позицию всегда можно отстоять, так как "презумпции доверия" у судов к налоговому органу нет, подчеркивает Погудин.
Опасные игры с договором
Бывают ситуации, в которых участники сделки с недвижимостью действительно совершают правонарушения, которые считают чем-то вроде мелкой шалости или маленькой хитрости. Однако им нужно понимать, что любое расхождение между реальным положением дел и его отражением в договоре почти всегда может повлечь весьма неприятные последствия — от расторжения сделки до серьезных штрафов.
Нарушение порядка совершения сделок купли-продажи может повлечь гражданскую, административную и даже уголовную ответственность, предупреждает Тютюнникова. И приводит пару примеров таких действий.
Указание стоимости объекта недвижимости, не соответствующей реальной, влечет за собой нарушение налогового законодательства, объясняет она. Продавец пытается уменьшить сумму налога (при снижении стоимости). При этом покупатель теряет сумму при получении налогового вычета. При выявлении факта указания искаженной стоимости объекта налоговый орган имеет право взыскать недоплаченный налог, подчеркивает Тютюнникова.
Подписание фиктивного договора: то есть когда фактически стороны не реализуют объект, а пытаются получить, например, кредит, реализовать субсидию — тоже будет нарушением закона, продолжает она. Последствием таких сделок может быть расторжение договора, возврат заемных либо целевых средств.
"В целях снижения риска привлечения к ответственности рекомендую грамотно оформлять договоры и сопутствующие документы", — рекомендует Тютюнникова.