Растущие цены, падающий спрос и нестабильная ипотека: 2019 год на рынке жилья Подмосковья ознаменовался разнонаправленными трендами, обусловленными реформой долевого строительства, политикой Центробанка и локальными новшествами, например, запуском МЦД. Под влиянием каждого факторов рынок то активировался, то замирал, рассказали эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.
Эскроу-счетами по разгильдяйству застройщиков
Основным источником перемен на подмосковном рынке первичного жилья, как и во всей России, стала реформа долевого строительства. При этом, по данным Главстройнадзора, Московской области, далеко не все девелоперы перешли на новую систему продаж через эскроу-счета.
"В настоящее время в Московской области 220 застройщиков реализуют 515 проектов без использования эскроу-счетов. По новой системе работает 59 застройщиков, в ведении которых находится 159 проектов", – рассказал глава ведомства Артур Гарибян.
Новое законодательство спровоцировало большое количество отказов по выдаче заключений о соответствии застройщиков и проектных деклараций требованиям закона о долевом строительстве. По данным Главгосстройнадзора, на 27 декабря ведомство выдало лишь 95 положительных заключений при 257 отказах.
Часть застройщиков, которые не смогли к 1 июля привести свои проекты в соответствие нововведениями, постарались сохранить возможность и дальше продавать новостройки по старым правилам, без эскроу-счетов. Одним из условий этого было не менее 10% проданных площадей в проекте, и этого показателя застройщики постарались достичь, оформляя сделки с дружественными юрлицами. В дальнейшем проданные таким образом квартиры вновь выставляются на реализацию уже реальным покупателям.
«
"Что касается договоров с юридическими лицами, то да, такие схемы есть. Казус заключается в том, что эти сделки абсолютно законны. Юрлица заключают ДДУ, а потом переуступают права. Мы стараемся бороться с этим злом, предлагая заблокировать на государственных площадках возможности юридического лица переуступать договоры долевого участия", - подчеркнул Гарибян.
По данным ЦИАН, количество ДДУ в области, в которых покупателями выступили юридические лица, в 2018 году составляло примерно 6,5-7,5 тысячи, в 2019-м же показатель достиг 19 тысяч.
Однако нашлись и те, кто не смог работать в новых условиях, даже прибегая к хитрым схемам продаж.
«
В результате на рынок стало выходить мало новых продуктов. Застройщики получают все меньше разрешений на строительство: по сравнению с прошлым годом этот показатель снизился на 20-25%, отметил исполнительный директор ЖК "Мечта" Максим Никитин.
Большинство экспертов, опрошенных РИА Недвижимость, сошлись во мнении, что, хотя в текущем году резонансных банкротств застройщиков в Подмосковье не зафиксировано, часть девелоперов в ближайшее время может покинуть рынок, что может спровоцировать увеличение количества долгостроев в регионе.
"Многие подмосковные застройщики, в основном мелкие и средние, не нашли и не смогут найти проектное финансирование для своих жилых комплексов, а часть из них - и достроить начатые. Число долгостроев в самом ближайшем будущем увеличится, и властям придется искать для них решения", – считает гендиректор портала "Мир квартир" Павел Луценко.
С таким прогнозом согласны и в девелоперской группы ПИК. Однако, по мнению специалистов компании, изменение условий финансирования все-таки не приведет к кризису. "Переход на новую схему финансирования будет способствовать тому, что с рынка уйдут слабые и не готовые к изменениям игроки. Москва и Московская область – одна большая агломерация, и девелоперский потенциал Подмосковья далеко не исчерпан", – подчеркнул представитель застройщика.
Первичный рынок: цены – вверх, спрос – вниз
Логичным итогом перехода рынка подмосковной недвижимости на новые правила, как и во всей России, стало повышение цен.
"Один из главных трендов года на подмосковном рынке недвижимости – рост цен на новостройки. Девелоперы лишились возможности выставлять низкие цены на старте продаж из-за возросшей себестоимости строительства, связанной с пользованием банковским кредитом и ростом цен на стройматериалы", - считает гендиректор компании "Азбука жилья" Владимир Каширцев.
Как указал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов, средняя стоимость квадратного метра по региону выросла за год на 12%: на конец 2018 года стоимость "квадрата" в среднем составляла 81 тысячу рублей, к декабрю 2019-го ценник поднялся до 91 тысячи рублей. При этом, по словам директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, если в ближнем Подмосковье по итогам десяти месяцев зафиксировано увеличение стоимости квадратного метра на 6%, то в дальних частях области цена выросла на 10%.
Московские центральные диаметры подгоняют рост цен
Помимо реформы долевого строительства, одним из катализаторов роста цен стал запуск Московских центральных диаметров. Несмотря на то, что проект использует уже существующие железнодорожные линии, открытие маршрутов МЦД спровоцировало увеличение стоимости жилья.
"В местах с удобной доступностью до станций МЦД привлекательность участков под застройку как для девелоперов, так и для конечного потребителя возрастет. Вырастет и цена на жилье в таких локациях. В тех местах, где станции уже открыты, эффект влияния составил плюс 5-7% к стоимости", – отметили в девелоперской компании ФСК.
Как добавил эксперт Est-a-Tet, девелоперы задолго до запуска новой транспортной сети начали повышать цены в проектах вблизи станций МЦД. В среднем, по данным Родионцева, цены на новостройки вросли примерно на 7%, при этом фиксировались случаи, когда ценник увеличивался и на 17%.
"Наибольшее подорожание ожидаемо произошло в городах-спутниках, расположенных в 15-километровой зоне от МКАД. Первичное жилье подорожало на 9,5%, вторичное - на 8,2%", - добавил Луценко.
Покупатели остаются в Москве
По данным Росреестра, за 11 месяцев количество сделок с новостройками в Московской области упало на 3,5% - в 74,5 тысяч ДДУ.
В агентстве недвижимости "Миэль" этот факт обосновывают тем, что продавцы не готовы предоставлять дисконт из-за понесенных затрат, связанных с переходом на проектное финансирование.
Основным объектом спроса и предложения, по данным ЦИАН, стали "однушки" и "двушки" сравнительно небольшой площади. Средняя площадь приобретаемых квартир составила 46 квадратных метров. Однако, как указали в ФСК, треть сделок с новостройками в области обусловлено желанием приобрести квартиру большей площади. В некоторых городах до 60% таких покупателей новостроек являются обладателями московской прописки. По данным девелоперской компании, число подобных сделок за год увеличилось на 5-7%. Однако в абсолютном выражении таких сделок все еще немного, так что тренд массовым не является.
Ипотечные экзерсисы
Спасательным кругом от падения спроса на подмосковные новостройки должно было стать снижение ставок по ипотеке, однако, по мнению экспертов, этого не произошло. За прошедший год Банк России снижал ключевую ставку пять раз, из них четыре – во втором полугодии, а последнее снижение произошло в декабре – до 6,25%. Но существенного роста продаж жилья отмечено не было.
Однако динамика спроса на ипотеку в Подмосковье не была однородной в разные месяцы. Данные Росреестра показывают, что по итогам 11 месяцев текущего года число ипотечных сделок сократилось на 1,7%, а вот в ноябре превзошло прошлогодний результат на 20% (25,8 тысячи ипотек против 21,4 тысячи). При этом, несмотря на колебания спроса, доля ипотечных сделок в течение года составляла 60-65%, уточнили аналитики ЦИАН.
Надежды дольщиков питают
Уходящий год ознаменовался завершением достройки в большом количестве подмосковных долгостроев. По данным министерства жилищной политики региона, годовая динамика решения проблем дольщиков показала рост на 80%: в 2019 году ключи от долгожданных квартир получили 19 тысяч человек.
«
"Рейтинг аутсайдеров по Московской области возглавляет городской округ Красногорск, где зафиксировано 3512 обманутых дольщиков. Второе место занял Подольск – 3379, замыкает тройку Раменский городской округ, где ожидают своих квартир 3325 граждан", – сообщила министр жилищной политики Подмосковья Инна Федотова.
По ее словам, наименьшее количество обманутых дольщиков пришлось на отдаленные от Москвы округа. Например в Зарайском городском округе своей квартиры ожидает лишь один человек, в Лотошинском районе – пять, в Луховицах - 33.
Вторичный рынок: полет нормальный
После перехода первичного рынка недвижимости на систему эскроу-счетов, вторичный тут же отреагировал ростом цен. На протяжении всего года эксперты отмечали незначительное, но все же увеличение стоимости "вторички" и логичное возвращение спроса к нормальным значениям после ажиотажа годом ранее.
Так, по данным портала "Домофонд", с января средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла с 82 до почти 87 тысяч рублей (+5,9%).
"Минимальный рост зафиксирован в сегменте трехкомнатных квартир, где подорожание составило 3,6% - до 6 миллионов рублей. На 5,5% вырос ценник для двухкомнатных квартир - до 4,6 миллиона рублей. А вот "однушки" в этом году – рекордсмены: их средняя стоимость выросла на 6,7% – до 3,4 миллиона рублей в конце ноября", - уточнили специалисты портала.
Основной рост стоимости пришелся на эконом-класс. В комфорт- и бизнес-классе средняя стоимость осталась практически без изменений, отметил Каширцев.
При этом собственники подмосковных квартир все еще не готовы снижать цены на свои объекты, указала управляющий партнер агентства "Миэль" Марина Толстик.
«
"Спрос действительно упал, но это произошло не только в Подмосковье, но и в Москве. Собственники снижают цены только при необходимости продать объект "здесь и сейчас", в таком случае продавец может согласиться на скидку в пределах 10-15%. В случае, если люди не торопятся с продажей, ни о каком дисконте речь не идет. Более того, сейчас многие даже сняли квартиры с продажи и досрочно ушли на новогодние каникулы", – констатировала директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
По данным ЦИАН, объем предложения на вторичном рынке упал на 31%. Так, в декабре 2018 года в активной реализации за вычетом дублей находилось 66 тысяч уникальных предложений, сейчас же в реализации находится всего 46 тысяч объектов.
Сыграл свою роль в повышении цен на вторичное жилье и запуск МЦД. В некоторых случаях, продавец, поднимал цены на 10-15%, добавили в Est-a-Tet.
"Вторичка" не подорожает
По прогнозам экспертов, существенного роста цен на вторичное жилье в 2020 году не предвидится.
"Мы ожидаем снижения цен как в Подмосковье, таки в Москве примерно с весны. Надеемся, что в это время продавцы начнут более адекватно оценивать экономическую обстановку и пересмотрят цены на свои объекты, поскольку, повторюсь, экономических предпосылок для роста цен нет и не предвидится", – подчеркнул Толстик.
В то же время, по мнению Каширцева, переход на новые правила строительства уже произошел, начинает спадать и ажиотажный спрос. В связи с этим на жилой рынок снова будут влиять такие показатели, как экономический рост и динамика доходов населения. Ни тот, ни другой показатель на данный момент не являются основанием для роста цен на квартиры, уверен он.