Покупатели жилья в Москве оплатили безопасность будущих дольщиков

Прогнозы относительно реакции рынка жилья на реформу долевого строительства оправдались: цены выросли, хотя на эскроу-счета в Москве перешли всего 20% проектов. Подорожание прокатилось по всему рынку, включая даже "вторичку". О том, к чему пришел рынок московского жилья к концу 2019 года и чего ждать в будущем, эксперты рассказали РИА Недвижимость.

Железобетонный каток эскроу

Первичный рынок столичного жилья весь год ни на секунду не отвлекался от реформы долевого строительства. В первом полугодии застройщики всеми силами старались попасть под заветные критерии, позволяющие работать по старым правилам, а во втором все те, кому не удалось этого сделать, прилагали гигантские усилия для поиска проектного финансирования. В процессе некоторые смогли даже не остановить продажи, реализуя квартиры через альтернативные схемы: не по ДДУ, а через предварительные договоры, бронь и другие варианты. Пик таких продаж пришелся на период с июля по октябрь, но и тогда их доля была невелика.

На конец декабря реализация по так называемым "заменителям ДДУ" носит уже единичный характер и составляет порядка 100 квартир в рамках 3 проектов верхнего ценового сегмента (от бизнес-класса и выше), подсчитали аналитики компании "Бест-Новострой". Однако, добавляют они, здесь речь идет именно о сомнительных проектах, находящихся на начальной стадии строительства. В целом же по рынку еще в целом ряде корпусов ведется реализация квартир по предварительным договорам и другим альтернативных схемам, но в них речь идет о почти готовых домах.

«

"Для проектов высокой стадии готовности переход на предварительный договор и договор купли будущей недвижимой вещи является закономерным, так как реализация по ДДУ возможна до получения разрешения на ввод, после данного момента договор не будет зарегистрирован", – поясняют эксперты.

Последствия перехода рынка новостроек на новые правила не ограничились, разумеется, одними только хитростями с договорами. Одним из главных опасений, которое высказывали эксперты, был массовый уход с рынка, в том числе и через банкротство, большого количества застройщиков. В масштабах страны этот прогноз оправдывается.

Так, по данным Фонда защиты прав дольщиков, с августа по ноябрь по всей России обанкротились 90 застройщиков. Если же говорить о Москве, то здесь немного разошлись данные контролирующих органов и самих участников рынка.

В начале декабря Москомстройинвест отчитался о результатах внедрения реформы в столице: 63% проектов будут продаваться по старым правилам, 20% – через эскроу-счета, в 3% продажи еще не стартовали, но разрешение на строительство получено, а еще 14% остались "вне схем", так как либо строятся самим городом, либо находятся на финальной стадии строительства. Таким образом, тех, кто не справился с реформой, в этой статистике нет.

Однако участники рынка полагают, что такие проекты в Москве все-таки есть, пусть и немного.

«

"Согласно нашим наблюдениям за рынком, в 80 корпусах продажи стартовали, но потом остановились", – отмечают эксперты компании "Азбука жилья". Эти дома строят 31 застройщик, из которых 20 имеют в реализации всего один корпус, то есть речь идет о небольших проектах, уточняют в компании.

При этом большинство экспертов, опрошенных РИА Недвижимость, сходятся на том, что застройщиков, не сумевших адаптироваться в новых условиях, сейчас в Москве немного.

Однако самым заметным итогом перехода рынка на новые правила в Москве, как и во всей стране, стало повышение цен.

Первичка: ценник расправил плечи

Нынешняя реформа долевого строительства стала, кажется, первой, которая оправдала ожидания относительно роста цен. О каждом методе защиты дольщико, будь то страхование ответственности застройщика или отчисления в Фонд, говорилось, что они непременно вызовут катастрофическое подорожание и, разумеется, "убьют рынок". Однако если предыдущие витки реформ вызывали разве что краткосрочный скачок цен, который быстро корректировался другими факторами, то сейчас тренд на подорожание новостроек закрепился надолго.

При этом все эксперты отметили, что динамика существенно различалась в зависимости от локации (новая Москва дорожала намного быстрее "старой") и ценового сегмента (опережающие темпы показал эконом-класс).

С начала года средняя цена предложения на рынке новостроек "старой" Москвы выросла на 7,1%, достигнув показателя 248 тысяч рублей за квадратный метр, подсчитал, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

При этом "квадрат" в комфорт-классе в границах МКАД подорожал на 7% - до 182 тысяч рублей, в эконом-классе – на 8%, до 143 тысяч, а в бизнес-классе средняя стоимость выросла на 3% - до 255 тысяч рублей, уточнил генеральный директор компании "Азбука Жилья" Владимир Каширцев.

Однако в новой Москве цены росли куда решительнее: по данным компании "Миэль", на начало декабря годовой рост составил 12% – до 124,8 тысячи рублей за квадратный метр.

Наибольший рост пришелся именно на новую Москву ввиду совокупности нескольких факторов: открытия новых станций метро, ввода первых линий Московских центральных диаметров и постепенного увеличения доли продаж с использованием эскроу-счетов, объясняет руководитель аналитики и консалтинга "НДВ-Супермаркет Недвижимости" Сергей Ковров.

Таким образом, дорожали в Москве не отдельные проекты, вынужденные повышать ценник из-за перехода на проектное финансирование, а все разом. То есть даже покупатели, никак не защищенные с помощью эскроу-счетов, были вынуждены расплатиться за будущую чистоту и безопасность рынка.

В целом же главной причиной роста цен большинство опрошенных экспертов назвали ажиотаж, связанный с реформой долевого строительства. Но, кроме очевидного эффекта "дорогие кредиты проектного финансирования приводят к дорогим новостройкам", эксперты заметили и еще один фактор, сказавшийся на среднем ценнике новостроек.

Дело в том, что традиционно на первичном рынке действует принцип минимальной цены на старте продаж проекта. Это, зачастую, было причиной того, что средняя цена квадратного метра не демонстрировала динамики, тогда как в большинстве проектов она росла вместе со строительной готовностью, но выход на рынок новых корпусов корректировал ее в сторону снижения.

Однако в течение 2019 года в соцсетях и тематических телеграм-каналах участники рынка стали высказывать идею, что с переходом на эскроу низкий ценник на старте уйдет в историю как бессмысленный, поскольку эти деньги просто осядут в банках и не смогут сразу пойти на строительство. Некоторые эксперты, опрошенные РИА Недвижимость, отчасти согласились с этим тезисом.

"Если бы рыночные цены за последний год не изменились, то мы увидели бы разницу в 5-10% между проектами со старой и новой моделью финансирования. Однако в силу динамики спроса и предложения рост цен был внушительный, поэтому однозначно отнести такое повышение к реформе нельзя, ведь подорожали и многие объекты, за которыми сохранили право реализации по прежним правилам", – рассуждает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.

На рынке существует и другой прогноз, согласно которому низкий ценник на старте продаж сохранится при полном переходе на новые правила. Этой версии придерживаются в компании "Бест-Новострой", эксперты которой уже отмечают более взвешенный подход девелоперов к ценообразованию, при этом главная мотивация низких ценников на старте проекта - это быстрое наполнение эскроу-счетов с целью получить более привлекательные условия проектного финансирования. Тех же, кто работает по старым схемам, от установления высоких стартовых цен удерживает конкуренция. В итоге, благодаря такой политике девелоперов, на рынок стали возвращаться инвесторы, поскольку недвижимость снова стала более выгодным инструментов в сравнении с депозитами.

Что касается прогнозов на 2020 год, то большинству экспертов нечем утешить будущих покупателей: цены будут только расти.

«

"Можно прогнозировать более умеренный по сравнению с 2019 годом рост стоимости в размере 4-5% в массовом сегменте и 2-3% в бизнес-классе", – рассуждает Каширцев.

Владимир Каширцев

Генеральный директор компании "Азбука Жилья"

Однако у многих девелоперов есть резервы для коррекции цен, но они будут задействованы только при серьезном снижении спроса. "К уменьшению активности клиентов девелоперы также готовы. Поэтому, думаю, прежде всего в следующем году мы увидим новые дисконтные и бонусные программы, которыми застройщики будут стимулировать клиентов", – добавляет "ложку меда" генеральный директор девелоперской компании "СМУ-6 Инвестиции" Алексей Перлин.

Спрос на минималках

В какой-то степени 2019-й год можно назвать антиподом 2018-го. В прошлом году практически все, происходящее на рынке недвижимости и в окружающем мире, трактовалось покупателями как повод как можно скорее купить квартиру, желательно в московской новостройке: к таким явлениям эксперты относили банкротство Urban Group, внешнеполитические риски, вероятность повышения ключевой ставки, валютные колебания и, разумеется, грядущую реформу долевого строительства. Результатом этого стали практически "замершие" цены, по крайней мере в "старой" Москве и рекордный спрос.

Спрос на московские новостройки оставался высоким почти до конца первого полугодия, достиг максимального значения в июне, после чего ушел в "красную зону". Так, по данным Росреестра, количество ДДУ на жилье за 11 месяцев текущего года пока показывает рост в 5% (до 74,6 тысячи) относительно января-ноября 2018 года. Однако в ноябре ведомство все-таки зарегистрировало падение спроса на 2% (до 5868 ДДУ) относительно предыдущего месяца и на 34% в сравнении с ноябрем 2018 года.

«

Стимулировать спрос не смогла даже дешевеющая ипотека, которая в прошлом году была главным драйвером роста. Тем не менее, она оказала влияние на первичный рынок, практически убрав с него такой инструмент продаж, как рассрочка от застройщика, отметили эксперты "Бест-Новострой".

"Сейчас, когда девелоперы практически перестали предоставлять рассрочки без процентов, а ставки снизились, те, кто предпочитал рассрочку, стали уходить "в ипотеку". Пока доля рассрочки сократилась на 5-7%, но в будущем этот процесс будет лишь набирать обороты", – прокомментировала тренд председатель совета директоров "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова.

В 2019 году снижение ставок не привело к существенному росту покупательской активности. Во-первых, снижение ставок пока не настолько сильное, чтобы кардинально изменить размеры ежемесячных выплат по ипотеке, а во-вторых, на фоне всех этих событий реальные доходы население отнюдь не росли, сетует Каширцев.

Нужно помнить, что второе полугодие 2019 года – постажиотажный период. За несколько месяцев до 1 июля, когда все новые проекты обязаны были реализовываться через эскроу-счета, многие люди, которые в принципе собирались купить квартиру в 2019 году или в начале 2020 года, решили ускорить покупку перед возможным подорожанием квартир. По законам рынка, это привело как раз к росту стоимости квадратного метра, но что важнее – к вымыванию спроса будущих периодов, в том числе осени-зимы 2019 года, добавляет коммерческий директор ГК "А101" Анна Боим.

Старожилы и пришельцы

В течение всего текущего года эксперты отмечали сокращение объемов предложения на первичном рынке. Так, по оценкам консультантов "Бест-Новострой", с января по декабрь на столичный рынок в различных форматах и классах недвижимости вышло 62 проекта против 93, пополнивших рынок в 2018-м.

Сократилось не только количество новых проектов, но и число квартир в продаже. По данным компании "Метриум", в ноябре число квартир в продаже было минимальным с начала года – 15,7 тысячи. Хотя это сопоставимо с результатами за аналогичный месяц прошлого года, когда на продажу было выставлено порядка 15 тысяч лотов в новостройках, однако тогда это происходило ввиду ажиотажного спроса, а в 2019 году – из-за низкой активности девелоперов, уточняют в "Метриум".

«

Кроме количественного показателя, в 2019 году предложение продолжило меняться качественно. Среди главных трендов эксперты из "Бест-Новострой" назвали рост числа высотных проектов, увеличение проектов реконструкции в массовом сегменте, а эксперты из "Метриум" – повышение доли новостроек с отделкой, особенно с white box, которая ближе к концу года составила 14%.

А вот самый заметный тренд рынка новостроек – уменьшение площади продаваемых квартир – ознаменовался настоящим "хайпом". В середине осени стало известно о самой маленькой квартире, продаваемой в Москве – студии в проекте My Space на Дегунинской площадью всего 12 "квадратов". Этот объект широко обсуждался в соцсетях. Однако, по мнению экспертов, "микроквартира" является экстремальным выражением тренда, но не мейнстримом.

«

"Появление малогабаритных квартир – это давний тренд для московского рынка жилья, правда, столь маленьких площадей в продаже от застройщика ранее не было. На мой взгляд, проявление инициативы отдельного девелопера нельзя назвать тенденцией, но в целом ниша квартир площадью от 16 до 22 "квадратов" уже стала реальностью столичного рынка", – комментирует Игнахин.

Зато текущий год ознаменовался новым трендом, а именно приходом на московский рынок заметного количества застройщиков, ранее работавших в других регионах. Так, на рынок в этом году вышли компании Seven Suns Development и "РСТИ" (бывший "РосСтройИнвест") из Санкт-Петербурга, "Аквилон-Инвест" из Архангельска, рассказывает Ковров. А тюменский застройщик "Брусника" сейчас ведет переговоры с St Michael об участии в проекте "Зорге, 9" на северо-западе Москвы, добавляет он.

Кроме того, на столичный рынок подтянулись и компании, до сих пор работавшие в Подмосковье, например в апреле о намерении строить проект в Москве заявила ГК "Гранель", а в ноябре о планах по выходу на рынок новой Москвы заявила девелоперская группа "Самолет".

"Старожилы" московского рынка по-разному отнеслись к региональной экспансии.

"Происхождение застройщика не влияет на продажи: если они предлагают ликвидный для рынка продукт, то он будет пользоваться успехом. Для этого региональные застройщики нанимают консультантов, знающих московский рынок. Именно это уравнивает их шансы с местными "игроками", которые давно понимают локальные процессы и особенности спроса. Едва ли региональные застройщики способны завладеть значительной долей рынка, потому что их не так много, а в столице достаточно местных девелоперских компаний – более 100", – комментирует ситуацию управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.

У других участников рынка отношение более скептическое. Девелоперы из регионов идут на столичный рынок за высокой маржинальностью. Однако важно правильно рассчитать свои силы – стоимость земли и подключения к коммуникациям здесь существенно дороже, рассуждает Боим. Кроме того, рынок любого региона, в том числе столичного, характеризуется сильной локационной спецификой, и без ее понимания велик риск "промахнуться" мимо целевой аудитории. Все это создает дополнительные риски, и работа через эскроу-счета от них не избавит – скорее, эти риски будут мешать получению проектного финансирования и заставлять девелопера терять время на смену планировочных решений, "перенарезку" квартир, реконцепцию общественных зон и так далее, отмечает она.

В ближайшие 1-2 года основная доля рынка останется за застройщиками, которые уже давно присутствуют в Московском регионе, резюмирует Каширцев.

Вторичка: рынок двойного оптимизма

Вторичный рынок московского жилья в 2019 году старался догнать новостройки по росту цен, и это отчасти получилось. В целом же создается впечатление, что и собственники квартир, и профессиональные риелторы смотрят в наступающий год с оптимизмом, только первые надеются, что покупатели найдут побольше денег, а вторые – что собственники все-таки снизят цены. При этом участники рынка не готовы прогнозировать массовое снижение цены как главный тренд, поскольку ожидают выхода на рынок больших объемов качественного вторичного жилья, а также учитывают роль снижающейся ипотечной ставки.

За 2019 год цены на вторичном рынке выросли примерно на 15%, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. А по данным портала ЦИАН, в конце четвертого квартала средняя стоимость "квадрата" на вторичном рынке "пробила" 200-тысячный рубеж и составила 200,5 тысячи рублей.

Если же говорить о стоимости лотов, то самое большое число сделок – около 40% от всего объема – проходит в сегменте 6-9 миллионов рублей, подсчитала ситуацию управляющий партнер "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Марина Толстик. Год назад было существенно больше сделок до 6 миллионов, уточняет она. Средняя цена продажи квартиры на вторичном рынке Москвы в старых границах, без учета продаж комнат, - 11,075 миллиона рублей.

В сравнении с прошлым годом вторичное жилье показало спад продаж, но здесь картина немного отличалась от той, что показали новостройки: рост продаж наблюдался только в начале года, и его пик пришелся на апрель, после чего показатели 2019-го года были стабильно ниже, чем в 2018-м. В результате, по данным Росреестра, за 11 месяцев в Москве было продано на 6% меньше вторичного жилья, чем годом ранее – всего 129,8 тысячи сделок. Причем в ноябре "провал" относительно прошлого года достиг пикового значения – 24% (11,9 тысячи сделок против 15,7 годом ранее).

Спад продаж эксперты связывают с ростом цен и нежеланием собственников идти на уступки.

«

"Пока еще вторичное жилье в массе своей достаточно сильно переоценено. Продавцы пока не понимают и не видят необходимости снижать цены. По нашим оценкам, осознание того, что жилье стоит иных денег, придет к весне – тогда же не исключено, что и цены станут несколько ниже", - комментирует ситуацию Толстик.

Причем, по мнению экспертов, прямо сейчас у собственников нет особой мотивации для снижения цен. "Продавцы на сегодня не спешат делать скидки. Квартиры в декабре продаются "как горячие пирожки". Количество запросов на покупку выросло в разы по сравнению с октябрем-ноябрем", – объясняет руководитель отдела городской недвижимости "НДВ-Супермаркет Недвижимости" Елена Мищенко. Кроме сезонного фактора, по ее мнению, спросу способствовало снижение ипотечных ставок.

Еще одна причина, по которой продавцы не спешат делать скидки – это возможность заработать на своих квартирах с помощью аренды. "Мы часто слышим именно такую формулировку от клиентов-продавцов: "Если квартира не продастся за 3 месяца по указанной цене, будем сдавать", – делится наблюдениями Толстик.

В итоге, объем предложения в конце года снизился примерно на 15%, констатирует Дымова. Это составляет порядка 53 тысяч квартир в старых границах Москвы, уточняют в "Миэль".

"С продажи были сняты объекты, которые очень долго "висели", а также большое количество продавцов приняли решение досрочно уйти на новогодние каникулы, временно убрав объявления о реализации", – поясняет Дымова.

Однако у экспертов есть основания ожидать пополнения рынка в ближайшем будущем: недавний опрос компании "Метриум" показал, что четверть участников программы реновации намерены продать жилье в новых квартирах.

"Возможно, что даже не четверть, а гораздо больше, так как большинство просто об этом не рассказывают, – рассуждает Дымова. Многие люди действительно воспринимают реновацию как бизнес: приобретают жилье, чтобы в перспективе получить с продажи гораздо большую сумму.

Реновация выведет на рынок большие объемы жилья, решив для ряда потенциальных покупателей вопрос, связанный с переездом в более комфортную и современную квартиру. Для застройщиков, которые не примут участия в программе, конкурировать с городом будет сложно, соглашаются эксперты "Авито.Недвижимость".

При этом эксперты достаточно оптимистично оценивают перспективы вторичного рынка в 2020 году.

Многие новостройки будут введены в эксплуатацию, в связи с чем юридически станут вторичным жильем, прогнозирует Дымова. Этот тренд отметили большинство опрошенных экспертов.

По нашим оценкам, в среднесрочной перспективе вторичный рынок будет пополняться за счет выхода в продажу "новой вторички", то есть квартир в недавно построенных домах, при этом повышение качества жилья неизбежно повлияет на цены в сторону роста, хотя процессы эти будут плавными, отмечает Доброхотова.

Снижение ставок по ипотеке подстегнет покупку жилья на вторичном рынке. Кстати, многие продавцы вторичных квартир делают это ради покупки новостройки - это на сегодня наиболее частая форма альтернативной сделки. Следовательно, продажи на первичном рынке тоже оживятся. Что касается цен, то они, вероятно, вырастут еще на 5-10%, прогнозирует Мищенко.