Июль на рынке московского жилья вышел немного хаотичным: застройщики продолжили искать и находить способы увернуться от обязательных эскроу-счетов, ряд проектов закончил месяц с нулевыми продажами, а покупатели продолжают отдавать предпочтение недорогим районам с новыми станциями метро, рассказали эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.
Первичка: сам себя тихонько…
Первое полугодие завершилось ярким трендом: рекордное количество зарегистрированных ДДУ, более 11 тысяч договоров, из которых в половине случаев покупателем выступили юридические лица. Эксперты указали, что таким образом застройщики смогли вписать свои проекты в критерии, позволяющие работать по старым правилам, без применения эскроу-счетов. В июле таких сделок стало меньше, однако они продолжаются заключаться.
Поскольку теперь есть разъяснения, что объекты могут до октября доводиться до "подходящих под параметры", будет продолжаться максимальная регистрация ДДУ на юрлица и другие формы, прогнозирует вице-президент Национального объединения строителей Антон Мороз. Объем таких операций в Росреестре будет большим, но с трендом на уменьшение, так как основная масса этих операций была проведена в июле, поясняет он.
Доля сделок с юрлицам снизилась по сравнению с июнем, но остается необычно высокой (около 30%), соглашается руководитель аналитического центра портала ЦИАН Алексей Попов. Скорее всего, это связано с отложенными регистрациями июньских сделок в стремлении успеть "до эскроу", рассуждает он.
Жильё, которое в прошлом месяце приобрели связанные с застройщиками юридические лица, снова вывели на рынок, отмечает Попов.
В свою очередь руководитель проекта "Нмаркет.Про ипотека" Игорь Пинаев подсчитал, что сейчас 10-15% – это как раз рынок переуступок от юрлица, который сформировался в июле.
Диагноз – схематоз
Существенная доля застройщиков не смогла ни перейти на эскроу-счета, ни доказать свое право работать по старым правилам, поэтому на рынке распространяются новые схемы договоров с дольщиками, которые временно заменяют привычные продажи по ДДУ.
«
"Давайте честно. Большинство застройщиков и не собиралось договариваться,потому что договариваться не о чем. Их проекты не соответствуют требованиям банка, и банк никогда таким застройщикам проектное финансирование не предоставит", – уверен Пинаев. Есть ощущение, переходящее в уверенность, что большинство из застройщиков, которые достраивают по старым правилам, уйдут с рынка, рассуждает он.
В проектах, не перешедших на эскроу и не согласовавших работу по старым правилам, в июле не было зафиксировано сделок, обращает внимание Попов. При этом рекламная активность в этих ЖК продолжается, общение с покупателями ведется, могут фиксироваться различные "предварительные договоренности", но в статистике сделок они отразятся лишь в последующие месяцы, когда застройщик получит весь необходимый набор разрешительной документации, рассуждает он.
С этим соглашается председатель совета директоров "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова, замечая, что те застройщики, которые пока не имеют возможности продавать квартиры в своих проектах, активно заключают договоры бронирования.
«
При этом среди крупных компаний, у которых не возникает проблем с переходом на новые правила финансирования, развивается тренд на предоставление партнерских программ и развития франшизы для сотрудничества с мелкими или средними застройщиками, делится наблюдениями директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
Он также прогнозирует, что застройщики, которые пока не смогли договориться с банками, просто временно приостановят продажи в корпусах или проектах, которые попадают под новую схему финансирования.
В целом отсутствие добровольного желания переходить на новый механизм вполне логично и обоснованно – девелоперы не хотят нести дополнительные расходы на обслуживание кредитов, рассуждает управляющий партнер "ВекторСтройФинанс" Андрей Колочинский.
«
"И это вовсе не является признаком их финансовой нестабильности, либо свидетельством отсутствия договоренностей с кредитными организациями. Тем не менее, число девелоперов, вынужденно оставшихся без проектного финансирования, велико. Чтобы избежать появления новых недостроев, таким компаниям нужно помогать. Надеемся, что государство предложит механизм поддержки этим застройщикам", – уверен Колочинский.
Продажи в режиме "лето"
Середина лета – время традиционного затишья на рынке недвижимости, в июле ежегодно отмечается снижение спроса на новостройки. Этот год не стал исключением, говорит генеральный директор "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина.
При этом основной спрос сосредоточен в небольшом перечне новостроек, уточняет управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая. По ее подсчетам, в массовом сегменте в 15 новостройках с лучшими продажами было заключено 28% от всего объема сделок в денежном выражении.
А если говорить о "старой" Москве, то четверть продаж пришлись на 10 проектов, уточняет генеральный директор компании "Азбука Жилья" Владимир Каширцев.
Крупные застройщики могут себе позволить потратить больше ресурсов на формирование более качественного продукта, маркетинговое позиционирование, рекламные кампании, объясняет тренд директор по маркетингу ГК "Инград" Анна Соколова. Это говорит о положительном эффекте масштаба в девелопменте, добавляет она.
В то же время на рынке присутствуют и "аутсайдеры". В частности, во втором квартале нулевые среднемесячные темпы продаж показали шесть новостроек "старой" Москвы, подчеркивает Литинецкая.
Это верно, провал по ряду проектов был до 50% от планов, соглашается директор по развитию "НДВ – Супермаркет недвижимости" Денис Крючков. "Проблемными назвать проекты нельзя, это скорее тренд июля этого года", - уточняет он.
Сонные ценники
Средняя цена квадратного метра при этом за месяц выросла в "старой" Москве на 2,3% – до 224,1 тысячи рублей за квадратный метр, а в новой – на 1,1%, до 124,1 тысяч, объясняет гендиректор "Управления экспериментальной застройки микрорайонов" Альберт Суниев, ссылаясь на данные аналитиков компании "Мосреалстрой".
После двухмесячного падения объем активного предложения в новостройках Московского региона увеличился. На первичном рынке Московского региона в активной реализации по итогам июля находится 100,8 тысячи квартир и апартаментов. По сравнению с прошлым месяцем объем вырос на 2%, добавляет Попов.
По итогам июля 2019 года активность покупателей на рынке жилья Московского региона снизилась. За месяц застройщики заключили 10,7 тысячи сделок по ДДУ с конечными покупателями, на 10% меньше июня. По сравнению с аналогичным периодом 2018 года спрос изменился незначительно (+0,4%), продолжает Попов.
Заметное снижение количества сделок зафиксировано в новостройках Новой Москвы – минус 39%. За прошедший месяц здесь было зарегистрировано 1,4 тысячи ДДУ, за последние три года более низкий уровень спроса был отмечен только в июле 2017 года – 1,3 тысячи сделок, отмечает он.
Зимой и ранней весной 2019 года у покупателей еще были основания верить прогнозам о резком повышении цен после 1 июля, поэтому многие решили ускорить покупку, что привело к росту объемов продаж и уровня цен, рассуждает директор по маркетингу и разработке продукта ГК "А101" Дмитрий Цветов. Но ближе к лету оснований не осталось, потому что проекты, которые вышли в тот период на рынок и продавались сразу через эскроу-счета, по ценам почти не отличались от тех, что продавались по "старой схеме". Это остудило спрос и, соответственно, стабилизировало цены, заключает он.
Вторичная недвижимость на подхвате
Рынок вторичной недвижимости закончил июль без потрясений и выраженных трендов. Эксперты отмечают, что все, происходящее здесь, продолжает являться отголоском и реакцией на перемены на рынке новостроек.
Июль оказался для вторичного рынка малоактивным, сетует Литинецкая. Спрос был ниже, чем в июне. "Многие наши клиенты, планировавшие покупку жилья, взяли паузу до конца июля в ожидании пересмотра ключевой ставки ЦБ РФ, а вместе с тем и снижения ставки по ипотеке. Однако проблема в том, что в результате банки снизили проценты по вкладам и при этом сохранили ставки по ипотеке", – поясняет она.
Однако ряд экспертов зафиксировали другие показатели. Один из трендов, по мнению управляющего директора брокерского департамента "Миэль – Сеть офисов недвижимости" Александра Москатова, заключается в росте сделок на вторичном рынке после затишья в первом полугодии.
Информационный фон, связанный с изменениями законодательства в сфере строительства жилья, вызвал увеличение спроса на первичном рынке и рост цен. В связи с чем на вторичный рынок жилья стали приходить покупатели, которые не нашли подходящего предложения у застройщиков, поясняет ситуацию Попов.
Одним из самых заметных трендов продолжает оставаться переезд в новую Москву и область, отмечают все опрошенные эксперты.
Там строится множество разнообразных объектов во всех ценовых сегментах. Есть из чего выбрать, соотношение цена/качество тоже на уровне, поясняет автор телеграм-канала "Недвижа".
Данный тренд был и остается, однако альтернативных сделок в классическом виде стало меньше, уточняет директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. В большей степени это свободная продажа с последующей покупкой объекта в новостройке.
«
Редкая цепочка сделок обходится без Некрасовки или Рассказовки, отмечает эксперт компании "Азбука жилья" Антон Пайзанский. Цена за квадрат медленно идет вверх, но скорее это общий тренд, вызванный инфляцией, а не реальным ростом цен на недвижимость. "Метро открывается, тренд продолжается. Некрасовка превратилась из отдаленной новостройки в осязаемую точку на ветке московского метрополитена. Минус пробки, плюс цена" – поясняет он.
Что касается цен, то средний бюджет покупки в старых границах Москвы в июле составлял примерно 11 миллионов рублей, подсчитал Москатов. При этом средняя цена за однокомнатные квартиры – примерно 7 миллионов, двухкомнатные – около 10,8 миллиона, а многокомнатные – 15,2 миллиона. Средняя цена "квадрата" составляет 190 тысяч рублей.
Большинство продавцов по определению считают, что их объект должен стоить дороже, добавляет Дымова. Они ждут сентября, рассчитывая на отложенный спрос, и завышают цены на объекты на 100-500 тысяч рублей.
Все дело в том, что количество квартир в продаже снизилось примерно до 18 тысяч лотов, это самый низкий показатель с 2016 года. В результате продавцы сократили средний размер скидок на свои объекты с 3-5% до 1-3%. Покупатели же, наоборот, стали более сговорчивыми, резюмирует Литинецкая.