МОСКВА, 18 июл — РИА Новости. Эксперты АКРА предложили собственный проект развития российского ипотечного рынка, который не будет повторять американскую модель, приведшую к кризису 2007-2009 годов, решит задачу по обеспечению граждан доступным жильем, и будет избавлен от значительных рисков, говорится в исследовании АКРА "Как избежать ипотечного кризиса в России".
Авторы подчеркивают, что ипотечный рынок в РФ развивается по рисковой модели, которая в случае кризиса потребует из бюджета от 0,9 до 1,5 триллиона рублей на покрытие дефолтов. Они отмечают, что сегодня основным инструментом для решения задач по улучшению жилищных условий в России является программа "Фабрика ИЦБ ДОМ.РФ", в ее основе лежит механизм выпуска однотраншевых "агентских" ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) – таких, которые выпускали американские институты развития Fannie Mae и Freddie Mac.
Именно такая модель стала одной из главных причин финансового кризиса в США, а затем и в мире в целом в 2007–2009 годах. АКРА предлагает предложили "комплексное решение, позволяющее выпускать в России прозрачные многотраншевые ИЦБ, кредитное качество которых не будет уступать лучшим мировым аналогам".
Американский опыт
Ключевыми примерами платформ финансирования, основанных на государственной поддержке институтов развития, являются американские ипотечные агентства Fannie Mae и Freddie Mac. Сейчас одним из инструментов для решения задач по улучшению жилищных условий, является программа "Фабрика ИЦБ ДОМ.РФ". В России аналогом Fannie Mae и Freddie Mac является АО "ДОМ.РФ", которое выполняет функции развития и поддержки жилищного рынка в РФ.
В международной практике ИЦБ, выпускаемые такими спонсируемыми институтами развития (Government-Sponsored Enterprises, GSE), получили название "агентские" ИЦБ (agency MBS). В 2016 году наблюдательный совет ДОМ.РФ одобрил изменение стратегии, предусматривающее переход на выпуск однотраншевых ипотечных облигаций в рамках Фабрики ИЦБ ДОМ.РФ. Данная модель — копия модели Single Security, применяемой GSE в США, которая в свою очередь является видом модели "агентских" ИЦБ, ставшей причиной глобального кризиса 2007–2009 годов, пишут эксперты.
"Анализ его последствий, проведенный лидирующими финансовыми аналитиками показал, что одним из неоспоримых катализаторов кризиса стали некачественные "агентские" ИЦБ, эмитентом которых выступали GSE. Fannie Mae и Freddie Mac были созданы в рамках правительственной программы по поддержке ипотечных заемщиков. Агентства выкупали у частных банков ипотечные закладные и выпускали однотраншевые облигации, обеспеченные ипотечными кредитами", - пишут они.
Несмотря на частную структуру капитала, оба агентства входили в список так называемых предприятий с государственной поддержкой, что предусматривало правительственные гарантии по их обязательствам. Единственным механизмом защиты "агентских" ИЦБ являлась гарантия ипотечных агентств, и участники рынка были уверены, что в случае возникновения проблем Fannie Mae и Freddie Mac будут спасены государством. "Агентские" ИЦБ считаются практически безрисковыми, близкими по своему качеству к казначейским облигациям правительства США, говорится в документе.
Российский путь
В АКРА уверены, что "агентские" ИЦБ, в отличие от модели классической многотраншевой секьюритизации, не способны создать оптимальные условия для развития российского рынка ипотеки и обеспечить достижение ключевых показателей нацпроектов по доступности жилья. Согласно целевым показателям национального проекта "Жилье и городская среда", совокупный размер ипотечного портфеля в России должен вырасти с 6,3 триллиона рублей в 2018 году до 17,1 триллиона рублей в 2024 году.
Столь масштабное увеличение объемов кредитования планируется обеспечить, с одной стороны, за счет снижения средневзвешенной процентной ставки до уровня менее 8%, а с другой — путем формирования и развития рынка ИЦБ. При этом, учитывая плановые показатели и стратегию развития ДОМ.РФ, а также текущие показатели ипотечного рынка, АКРА ожидает рост объема однотраншевых облигаций ДОМ.РФ в обращении, выпущенных за аналогичный период с использованием Фабрики ИЦБ, до 6,8 триллиона рублей.
По мнению экономистов АКРА, выполнение планов по развитию рынка ипотеки и увеличению общего портфеля задолженности до 17,1 триллиона рублей к 2024 году возможно только при условии использования эффективных инструментов и механизмов рефинансирования, таких как многотраншевые ИЦБ, которые не только дадут возможность рефинансирования расширяющейся палитры ипотечных активов и обеспечат стабильный приток денежных средств в отрасль, но и позволят сохранить кредитное качество эмиссий на высоком уровне.
По мнению АКРА, многотраншевая секьюритизация позволит достичь целевого кредитного качества эмиссий ИЦБ, обеспечить финансирование требуемого объема выдачи ипотечных кредитов в рамках федеральных проектов. "Результатом усилий по развитию рынка классических многотраншевых ИЦБ может стать повышение доступности ипотечных кредитов для населения без дополнительной нагрузки на бюджет. Многотраншевая секьюритизация повысит доступность ипотечных кредитов для более широкой палитры заемщиков, в том числе за счет снижения ставки кредитования, которое станет возможным благодаря детальному анализу риск-профиля задолженности", - полагают авторы доклада.