МОСКВА, 10 апр — РИА Недвижимость. Проблемы подмосковных мусорных полигонов заставили покупателей внимательнее подходить к выбору локации будущего жилья. Но при этом новая программа льготной ипотеки для семей с детьми повысила спрос на областные новостройки, рассказали эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.
"Первичка": льготы ведут за МКАД
Весь прошлый год эксперты отмечали, что спрос на новостройки сильно смещается из области в сторону Москвы. "В начале 2018 года мы наблюдаем скорее замедление, а не преломление тренда перераспределения спроса в пользу новостроек "старой" Москвы, которое фиксируется на протяжении последних трех лет", — отмечает генеральный директор Ikon Development Евгения Акимова.
При этом в начале 2018 года наблюдается спрос со стороны семейных покупателей, что однозначно связано со стартом субсидированной ипотеки для многодетных, продолжает она. Главная загвоздка программы заключается в наличии лимита выдачи ипотеки: 8 миллионов рублей для Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 3 миллиона для остальных областей. "Очевидно, что при условии минимального первоначального взноса 20%, стоимость квартиры в московском регионе не может превышать 10 миллионов рублей", — поясняет эксперт. При средней стоимости квадратного метра в массовом сегменте Москвы в 151,7 тысячи, "трешка" будет стоить порядка 12,7 миллиона. То есть, имея минимальный первоначальный взнос 20%, воспользоваться программой в Москве, увы, сложно, — подсчитала Акимова.
Цены на квартиры в марте на первичном рынке Подмосковья
| Квартиры масс-маркет (эконом, комфорт) млн. рублей | |||||
Город | 1-комнатные | 2-комнатные | 3-комнатные | |||
| мин | макс | мин | макс | мин | макс |
Мытищи | 1,48 | 5,02 | 3,27 | 7,68 | 3,68 | 8,79 |
Королев | 1,91 | 7,23 | 2,99 | 5,99 | 5,01 | 8,99 |
Пушкино | 1,87 | 4,07 | 2,38 | 7,56 | 4,07 | 8,75 |
Щелково | 1,40 | 3,90 | 2,20 | 4,78 | 3,15 | 7,15 |
Балашиха (включ. Железнодорожный) | 1,79 | 6,90 | 2,65 | 9,70 | 3,78 | 14,61 |
Реутов | 2,42 | 6,57 | 4,47 | 8,62 | 7,00 | 10,95 |
Люберцы | 2,55 | 5,20 | 3,73 | 8,52 | 5,19 | 12,23 |
Жуковский | 1,73 | 4,44 | 2,92 | 10,07 | 4,27 | 9,5 |
Раменское | 1,70 | 3,20 | 1,92 | 4,17 | 3,40 | 4,85 |
Видное | 1,42 | 6,67 | 2,73 | 8,26 | 4,1 | 10,86 |
Домодедово | 1,04 | 4,35 | 2,96 | 5,34 | 3,99 | 6,18 |
Подольск (включ. Климовск) | 1,53 | 4,78 | 2,86 | 6,79 | 3,20 | 7,71 |
Апрелевка | 1,86 | 4,78 | 3,09 | 5,81 | 3,68 | 6,98 |
Одинцово | 2,13 | 6,17 | 3,45 | 8,55 | 4,21 | 14,66 |
Красногорск | 1,53 | 6,00 | 2,67 | 8,90 | 3,42 | 15,00 |
Долгопрудный | 2,20 | 5,07 | 4,73 | 6,79 | 4,73 | 9,35 |
Химки | 1,75 | 6,78 | 3,13 | 9,57 | 3,92 | 13,15 |
Лобня | 1,70 | 3,83 | 3,10 | 5,49 | 4,00 | 6,80 |
По данным ГК "Инград"
Иная ситуация в Московской области. В ближнем поясе, до 5 км от МКАД, стоимость "квадрата" составляет около 102 тысяч рублей или 8,5 миллиона за "трешку", то есть в лимит 10 миллионов уже можно уложиться. "Учитывая, что сегодня до 70% всех клиентов — семейные люди, полагаю, что именно 2018 год может стать переломным с точки зрения перераспределения спроса на рынке московского региона, что мы наблюдаем уже сегодня", — заключает эксперт.
Свалки не страшны, но ценник замер
Разумеется, в начале года покупателей насторожила проблема мусорных полигонов, но на спросе не сказалась, отметили эксперты.
Свалки появились не сегодня. Безусловно, люди стараются приобрести недвижимость, если и в этих городах, то вдали от свалок. При этом всегда есть такое понятие как дисконт, который может повлиять на принятия решения по покупке даже вблизи такого объекта, поясняет ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости "Азбука Жилья" Александр Лунин.
Нужно понимать, что в отличие от Москвы, в Подмосковье больше простора, и неприятное "соседство" жилых комплексов со свалками или производством здесь встречается реже, чем в столице, добавляет управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.
Что касается цен, продолжает она, то по всем сегментам наблюдается стагнация, даже несмотря на активное сокращение объема предложения. Среднемесячные колебания цен не превышают 1%. В целом по Московской области новостройка обойдется покупателю в 86 тысяч рублей за квадратный метр. В массовом сегменте "квадрат" стоит 77 тысяч, а в бизнес-классе — около 150 тысяч.
Кроме того, отметили эксперты, пока не сбывается прогноз о сокращении числа застройщиков на подмосковном рынке, но его можно ждать в дальнейшем.
Топ-10 застройщиков возводят 39% от общего объема строительства. Четверка лидеров, объемы которых составляют более 700 тысяч "квадратов" — ГК ПИК, Urban Group, ФСК "Лидер" и "Самолет-Девелопмент", отмечает руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев. При этом остальные 6 крупных компаний возводят от 200 до 500 тысяч квадратных метров каждая, поясняет он.
"Полагаю, что волну слияний и поглощений следует ожидать во второй половине 2018 года, когда начнут действовать новые требования к застройщикам и наименее эффективные игроки задумаются о продаже бизнеса", — добавляет Литинецкая.
Вторичные неровности
Рынок недвижимости к концу первого квартала 2018 года начал оживать, рассказывает Лунин. "Активизировался спрос, а в некоторых районах Московской области наблюдается дефицит квартир на вторичном рынке", — отмечает он.
В ближайших к столице городах реализуется много нового предложения, поэтому покупательский спрос в данных локациях сосредоточен в основном на новостройках. "Вторичка" востребована в более удаленных городах, в которых темпы строительства гораздо меньше, например, Ступино, Фрязино и Монино, объясняет директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Также стоит отметить, что чем дальше расположен город, тем больше люди боятся долгостроев и отдают предпочтение вторичной недвижимости, подчеркивает она.
Однако по состоянию на март количество квартир в продаже выросло и в сравнении с декабрем 2017 года (12%), и с февралем 2018 (1,7%), говорит управляющий партнер "Миэль — Сеть офисов недвижимости" Марина Толстик. "Рост объема предложения — это маркер того, что выставленные объекты не поглощаются рынком. Соответственно, большие объемы приводят к росту ценовой конкуренции между вторичными объектами и тоже вынуждают собственников снижать цену", — поясняет она. Средняя удельная цена предложения в марте составила 80,62 тысячи рублей за "квадрат" в целом по области (по отношению к марту прошлого года минус 2,1%). При этом в ближнем Подмосковье "квадрат" стоит 92,9 тысячи рублей, в среднем — 68,3 тысячи, а в дальнем — 51,1 тысячи рублей.
Цены на квартиры в марте на вторичном рынке Подмосковья
| Квартиры масс-маркет (эконом и комфорт) млн. рублей | |||||
Город | 1-комнатные | 2-комнатные | 3-комнатные | |||
| мин | макс | мин | макс | мин | макс |
Мытищи | 2,69 | 6,5 | 3,29 | 9,3 | 4,0 | 15,2 |
Королев | 2,15 | 6,1 | 3,0 | 9,05 | 3,7 | 13,7 |
Пушкино | 2,5 | 5,2 | 2,5 | 7,0 | 2,9 | 9,0 |
Щелково | 1,89 | 4,6 | 2,15 | 6,2 | 2,9 | 12,7 |
Балашиха | 2,2 | 6,5 | 2,68 | 8,5 | 2,7 | 12,99 |
Реутов | 3,5 | 8,1 | 3,95 | 15,0 | 4,7 | 12,99 |
Люберцы | 2,65 | 7,5 | 3,25 | 9,4 | 4,08 | 15,0 |
Жуковский | 2,2 | 5,1 | 2,7 | 7,55 | 3,59 | 11,0 |
Раменское | 2,1 | 4,5 | 2,55 | 6,7 | 3,53 | 8,3 |
Видное | 2,37 | 6,0 | 2,75 | 9,2 | 4,3 | 12,3 |
Домодедово | 2,4 | 6,5 | 2,7 | 7,99 | 3,2 | 8,9 |
Подольск | 2,1 | 5,64 | 2,6 | 7,5 | 3,3 | 13,5 |
Апрелевка | 2,3 | 5,5 | 2,9 | 8,99 | 3,8 | 9,8 |
Одинцово | 2,43 | 6,8 | 3,85 | 11,0 | 4,45 | 13,9 |
Красногорск | 2,95 | 8,0 | 3,4 | 11,0 | 3,85 | 18,0 |
Долгопрудный | 2,49 | 7,0 | 3,0 | 9,7 | 4,2 | 13,5 |
Химки | 3,1 | 9,0 | 3,15 | 12,5 | 4,5 | 13,0 |
Лобня | 2,6 | 5,6 | 3,0 | 6,75 | 3,6 | 7,8 |
По данным компании "Азбука жилья"
Однако Толстик добавляет, что рынок определенно оживляется, в первую очередь за счет ипотечных сделок. Банки достаточно лояльны, ипотечные ставки по "вторичке" очень близки к ставкам по новостройкам, соглашается с коллегой генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. Так, если на начало 2017 года по выданным кредитам средняя ставка на вторичном рынке была выше показателя по новостройкам на 0,5 процентного пункта, то сейчас ставки практически сравнялись.
Около 75% процентов сделок в Подмосковье осуществляется с применением ипотеки, притом большинство из них — без первоначального взноса. Банки лояльны и создают для клиентов хорошие условия, добавляет Дымова.