С каждым годом покупатели новостроек становятся все более "продвинутыми" в вопросе своих прав во взаимоотношениях с застройщиками. Но и последние не сдаются и постоянно совершенствуются в защите от претензий своих покупателей. Сайт "РИА Недвижимость" рассказывает, на какие хитрости идут застройщики, чтобы избежать уплаты неустоек.
Уговор дороже денег
Как рассказали эксперты, первая стадия переговоров начинается чаще всего еще до наступления срока передачи квартир по договорам. Если застройщик понимает, что не укладывается в заявленные даты, то предлагает подписать дольщикам дополнительные соглашения о переносе сроков, рассказывает управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Далее все зависит от фактической ситуации на стройке: если речь идет о незначительном откладывании ввода, скажем, на 1-3 месяца, а готовность объекта практически не вызывает вопросов, то большинство покупателей идут навстречу девелоперу, продолжает она. Если же дом явно не завершен и в новые сроки едва ли будет закончен (или сроки слишком длительные — 1-1,5 года), то убедить покупателей подписать соглашение скорее всего не удастся.
При этом дольщики, согласившиеся на перенос сроков и подписавшие дополнительное соглашение, не получают права на компенсацию, если иное не предусмотрено таким дополнительным соглашением, напоминают ассоциированные партнеры юридической фирмы "ЮСТ" Игорь Костенников и Александр Рудяков.
Как правило, застройщики, получившие уже деньги, общаются с дольщиками с позиции силы, отмечает партнер, руководитель практики группы правовых компаний "Интеллект-С" Александр Латыев. Если что-то и предлагается, то часто выглядит это как подачка, причем в разы меньшая, чем то, на что дольщик мог бы рассчитывать по закону.
При этом, продолжает он, застройщики часто не так уж боятся суда, потому что практика сложилась так, что размеры неустойки суды существенно уменьшают — такое право им дает статья 333 ГК РФ. "По этой причине у застройщиков обычно не так много резонов, чтобы идти на какие-то переговоры с дольщиком или предлагать ему что-то взамен", — поясняет Латыев.
В некоторых случаях застройщик также предлагает осуществить отделку передаваемой квартиры в зачет компенсации. При этом в качестве доводов невозможности оперативной выплаты компенсации приводится возможное банкротство застройщика либо длительный срок, в течение которого дольщику придется добиваться получения компенсации (в том числе через суд), рассказывают юристы компании "ЮСТ". Также, продолжают они, на практике встречаются попытки давления на дольщиков путем осуществления манипуляций в связи с расположением машино-мест в подземных паркингах — если дольщик идет на встречу, он получает машино-место с хорошим расположением, если нет — где-то далеко и с неудобным заездом.
Плюшки за косячок
Иногда застройщики поступают иначе и предлагают дольщикам некие блага и бонусы в случае просрочки, чтобы избежать судебных разбирательств, рассказывает управляющий партнер "ВекторСтройФинанс" Андрей Колочинский. Варианты компенсации за задержку обсуждаются индивидуально с каждым клиентом. Так, застройщик может предложить частично сделать ремонт в квартире (например, выполнить стяжку), предоставить скидку на приобретение машино-места, отказаться взимать плату за дополнительные квадратные метры, которые появляются после обмеров БТИ и так далее.
Однако адвокат Ирина Кузнецова видит определенные риски для дольщика в таком предложении. Основной риск заключается в том, что застройщик в конечном итоге может не выполнить ремонт, либо ремонт будет крайне низкого качества, предупреждает она. "При заключении соглашения следует детально прописывать перечень работ, которые запланированы к проведению и, желательно, указать стоимость таких работ на случай обмана со стороны застройщика, чтобы в будущем была возможность обратиться в суд с иском", — рекомендует Кузнецова.
Существует, по ее словам, и вероятность "подвоха" в предложении зачета увеличенной площади после обмеров в счет компенсации за просрочку. "Обычно, зачет производится неравнозначный, поскольку застройщик понимает, что суды существенно снижают неустойку", — объясняет Кузнецова.
Бесценный акт
Акт о передаче квартиры становится очень важным документом, поскольку его подписание дольщиком означает, что застройщик исполнил свои обязательства.
Немаловажным является и тот факт, что при подписании акта приема-передачи объекта абсолютно все застройщики включают в него положение об отсутствии каких-либо претензий, в том числе материальных со стороны дольщиков. Это расценивается многими дольщиками как своего рода отказ от претензий и компенсации за нарушение сроков передачи, рассказывает генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина. При этом по закону отказ от такого права является недопустимым, подчеркивает она. Таким образом, право на получение компенсации за нарушение сроков передачи объекта, если такое нарушение имело место быть, дольщик имеет в любое время в пределах общих сроков исковой давности, указывает эксперт.
В соответствии со сложившейся судебной практикой отметка в акте об отсутствии претензий не является самостоятельным основанием для отказа дольщику в удовлетворении иска о привлечении застройщика к ответственности, соглашаются эксперты юридической фирмы "ЮСТ".
Манипуляции с актом могут принимать и более сложные формы, рассказывает Кузнецова. Зачастую застройщик, с целью пресечь дальнейшее начисление неустойки за просрочку, направляет дольщикам односторонние акты, подписанные только им самим. Направление такого документа может быть своеобразной местью за отказ от подписания дополнительного соглашения о переносе сроков передачи объекта, предполагает Кузнецова.
В целом, односторонний акт является таким же правоустанавливающим документом, как и двусторонний, уточняет она. Однако застройщики часто направляют дольщикам копии односторонних актов, зарегистрировать на основании которых право собственности нельзя.
"Работники почты не сверяют — оригинал или копия в конверте. Поэтому доказать в суде получение одностороннего акта в копии практически невозможно. Исключение, когда конверт с односторонним актом вскрывается в присутствии нотариуса либо перед непосредственно судьей", — отмечает эксперт.
Мария НЕРЕТИНА