МОСКВА, 29 окт - РИА Недвижимость. Торговые центры в России не смогут предоставить околонулевую аренду для более чем 30% площадей, заявил РИА Недвижимость управляющий директор Российского совета торговых центров (РСТЦ) Олег Войцеховский.
Ранее СМИ сообщили, что торговые центры в попытке сохранить заполняемость помещений снижают ставки аренды вплоть до нуля для отдельных категорий ритейлеров. Среди них, например, сегмент детских товаров, магазины бытовой техники и электроники, а также рестораны.
«
"Да, такие ставки имеют место. Региональные ТЦ поддерживают новые и местные марки арендой, близкой к себестоимости, чтобы дать им раскрыть свой потенциал. Однако подобная схема не является штатной для ТЦ, и объект не выдержит ни налоговой, ни эксплуатационной нагрузки, если более 30% арендаторов по площади надолго перейдут на такой режим", – сказал Войцеховский.
Существенные уступки арендаторам чаще готовы предложить торговые центры, которые устарели, своевременно не провели реконцепцию и теряют посещаемость, для них сохранение ключевых арендаторов становится критически важным, поэтому собственники иногда готовы жертвовать частью дохода ради сохранения трафика, отметил директор по стратегическому развитию компании "Магазин Магазинов" Вячеслав Кацегоров. Арендаторам, формирующим значимый покупательский поток или представляющим товарную категорию, которую сложно заменить, владельцы ТЦ предлагают индивидуальные условия, например временные скидки или арендные каникулы, добавил он.
В новых районных торговых центрах арендодатели нередко согласовывают дисконт по фиксированной арендной ставке, однако со второго-третьего года аренды, когда комплекс набирает обороты и стремится к высокой заполняемости, условия выходят на уровень ставок, предусмотренных бюджетом проекта, рассказала директор департамента торговой недвижимости Nikoliers Юлия Кузнецова. Наиболее часто подобные условия, по ее словам, запрашивают фешен-операторы.
У некоторых арендаторов в ряде торговых центрах нет фиксированной ставки аренды – они платят процент с товарооборота, коммунальные платежи по счетчикам, за места общего пользования и эксплуатацию здания, подчеркнул руководитель направления торговой недвижимости IBC Real Estate Владимир Чернусь. В зависимости от категории процент разный. Например, для детских развлечений он может составлять от 20 до 30%, для фешен-арендаторов – от 7 до 12%, а супермаркеты платят от 4 до 7% от товарооборота.
"Процент с товарооборота не новая практика. Раньше себе такое мог позволить Inditex: Massimo Duty, Zara, Stradivarius. Это объяснялось престижностью бренда и его якорной, то есть трафикогенерирующей функцией. Теперь эту модель массово заимствуют все бренды и сети, которые могут согласовать такие условия с собственниками ТЦ. Арендодатели на это соглашаются, поскольку альтернатива – закрытые магазины, полное отсутствие арендной платы и эффект домино (закрытие соседних магазинов ввиду сокращения покупательского трафика)", – объяснил Чернусь.
Что касается динамики ставок аренды, то в условиях ограниченного спроса существенный их рост маловероятен, полагает Кузнецова. Кацегоров добавил, что главным трендом 2027 года будет дальнейшее расслоение рынка. Качественные торговые центры с устойчивым трафиком сохранят возможность индексировать аренду, тогда как менее успешным объектам придется искать компромиссы с арендаторами.
