Краткий пересказ от РИА ИИ
- Верховный суд РФ выпустил обзор с разъяснениями по ситуациям, аналогичным делу певицы Ларисы Долиной, усиливающими защиту добросовестных покупателей.
- Суды теперь должны проверять не только факт обмана продавца, но и добросовестность поведения покупателя, а также возможность покупателя распознать заблуждение.
- При признании сделки недействительной суд должен применить двустороннюю реституцию, то есть стороны возвращают друг другу все полученное по сделке.
МОСКВА, 8 июл - РИА Недвижимость. Данные Верховным судом разъяснения по следам спора вокруг квартиры певицы Ларисы Долиной помогут лучше защитить покупателей в сделках с ведомыми продавцами, хотя полностью избежать рисков не получится, считают опрошенные РИА Недвижимость юристы.
Ранее Верховный суд выпустил обзор, где дал разъяснения по ситуациям, аналогичным делу Долиной. Так, заблуждение продавца о мотивах сделки нельзя считать достаточным для признания ее недействительной.
«
"По моему мнению, позиции, высказанные Верховным судом РФ в обзоре, направлены на усиление защиты покупателя. Если покупатель признан добросовестным, не знал и не мог знать о том, что продавец действовал под влиянием мошенников, в состоянии психического расстройства или без необходимых полномочий (согласий), суд должен обеспечить защиту его интересов. А значит, оспариваемая сделка не может быть признана недействительной в ущерб такому покупателю", – сказала старший юрист практики разрешения споров и банкротства адвокатского бюро DS Law Екатерина Глазунова.
Директор по взаимодействию с органами власти группы "Плюс" Юлия Плетнева тоже полагает, что это важный сигнал именно в пользу добросовестного покупателя. Если он действовал разумно, проверил сделку и не мог знать о мошенническом воздействии на продавца, лишать его квартиры неправильно, подчеркнула она.
Продавец, ставший жертвой мошенников, не беззащитен, отметила в свою очередь управляющий партнер юридической компании "Процесс" Наталья Карташова, но ему потребуется собирать доказательства.
По словам Глазуновой, именно продавец должен доказать наличие у себя психического расстройства, которое лишало бы его во время совершения сделки способности понимать значение своих действий и руководить ими. При этом уклонение от исследования психического состояния продавца в момент сделки может являться основанием для отказа в признании ее недействительной. Также от продавца нужны доказательства, что покупатель знал или должен был знать об обмане.
Суды теперь не смогут автоматически вставать на сторону продавцов, ставших жертвой мошенников, указала Глазунова. "Судам придется проверять не только факт обмана продавца третьими лицами, но и добросовестность поведения покупателя, а также наличие у него возможности распознать заблуждение", – рассказала юрист, добавив, что судам нужно самим назначать психолого-психиатрическую экспертизу.
Если сделку все же признают недействительной, то суд должен применить двустороннюю реституцию. Стороны возвращают друг другу все полученное по сделке, а не только недвижимость, объяснила руководитель направления правовой поддержки агентства "Миэль" Ольга Балбек.
«
"Нельзя просто вернуть квартиру обманутому мошенниками продавцу. При принятии решения суд должен одновременно рассмотреть и вопрос о взыскании с такого продавца всего, что передал ему покупатель, в том числе денежные средства", – добавила Глазунова.
При этом, по словам руководителя блока безопасности риелторской компании "Этажи" Елены Тикуновой, риски остаются в любом случае. Поэтому покупателям, как посоветовала Карташова, следует обращать внимание на "красные флаги" сделки – цена, спешка, расчет через третьих лиц и странное поведение продавца.
По словам Тикуновой, разъяснения Верховного суда немного упростили порядок действий, хотя они все-таки носят рекомендательный характер. При этом член правового комитета Российской гильдии риелторов Николай Зырянов и вовсе отметил, что сам по себе обзор не означает, что практика радикально изменится и спорные сделки больше не будут признаваться недействительными.
